показать результаты поиска

Апартаменты Москвы: крах рынка или возрождение в новом формате

/
/

Артем Цого­ев

В мае и июне 2022 года про­да­жи апар­та­мен­тов нахо­ди­лись на дра­ма­ти­че­ски низ­ком уровне: на всю Моск­ву было реа­ли­зо­ва­но все­го лишь 300 апар­та­мен­тов, при этом коли­че­ство непро­дан­ных апар­та­мен­тов состав­ля­ет сей­час око­ло 17тыс. во всех клас­сах, от ком­фор­та до де-люкс. Что застрой­щи­ки могут пред­ло­жить потен­ци­аль­ным поку­па­те­лям не поль­зу­ю­щих­ся былым спро­сом апартаментов? 

Любые ново­сти о лега­ли­за­ции апар­та­мен­тов все­гда силь­но вли­я­ют на спрос. В кон­це 2020 года в Гос­ду­ме и Мин­строе обе­ща­ли уре­гу­ли­ро­вать вопрос со спор­ным ста­ту­сом апар­та­мен­тов, кото­рые поку­па­ют­ся как жилье, но тако­вым не явля­ют­ся— их отно­сят к нежи­лым поме­ще­ни­ям­со все­ми выте­ка­ю­щи­ми слож­но­стя­ми. Для деве­ло­пе­ров и риел­то­ров самым ожи­да­е­мым реше­ни­ем вопро­са с апар­та­мен­та­ми было бы при­рав­нять их к квар­ти­рам. И этио­жи­да­ния актив­но транс­ли­ро­ва­лись в СМИ. 

На фоне слу­хов про­да­жи апар­та­мен­тов били рекор­ды: в декаб­ре 2020 года в Москве их было про­да­но более 900. Апар­та­мен­ты сто­и­ли на 10–15% дешев­ле квар­тир, доволь­но часто рас­по­ла­га­лись в инте­рес­ных местах и неред­ко обла­да­ли луч­шим каче­ством по срав­не­нию с жилы­ми новострой­ка­ми. Поэто­му их поку­па­ли как вто­рое жилье, для отсе­ле­ния детей или роди­те­лей, а так­же для сда­чи в арен­ду. Но раз­го­во­ры о пер­спек­ти­вах при­зна­ния апар­та­мен­тов жильем очень силь­но разо­гре­ли рынок. 

«Это колос­саль­ная про­бле­ма»: самые яркие цита­ты вла­стей об апартаментах 

С тех пор в вопро­се о ста­ту­се апар­та­мен­тов ниче­го осо­бо не поме­ня­лось: воз и ныне там, поня­тие апар­та­мен­тов до сих пор раз­мы­то и неле­га­ли­зо­ва­но. Рез­ко нега­тив­ным сиг­на­лом для спро­са, оче­вид­но, может стать оче­ред­ная утеч­ка из Гос­ду­мы— в сере­дине июля появи­лись заяв­ле­ния о том, что «апар­та­мен­ты нико­гда не при­рав­ня­ют к жилью». Во вся­ком слу­чае гла­ва коми­те­та Гос­ду­мы по стро­и­тель­ству Сер­гей Пахо­мов заявил, что «под дей­ствие Жилищ­но­го кодек­са апар­та­мен­ты не под­па­дут», но депу­та­ты рас­смат­ри­ва­ют воз­мож­ность выде­ле­ния апар­та­мен­тов в отдель­ную кате­го­рию недви­жи­мо­сти и сни­же­ния по ним ста­вок нало­га на иму­ще­ство и ком­му­наль­ных платежей. 

На фоне затя­ги­ва­ния сро­ков реше­ния вопро­са лега­ли­за­ции апар­та­мен­тов, а так­же в свя­зи с внут­ри­рос­сий­ски­ми и внеш­не­по­ли­ти­че­ски­ми собы­ти­я­ми спрос рез­ко сократился. 

Апар­та­мен­ты не при­рав­ня­ют к жилью: как это ска­жет­ся на спро­се и ценах 

Временные трудности или системный сбой?

Что­же про­изо­шло на рын­ке апар­та­мен­тов? Конеч­но, ока­за­ли вли­я­ние гео­по­ли­ти­че­ская обста­нов­ка и эко­но­ми­че­ская неопре­де­лен­ность. В част­но­сти, бур­ный рост став­ки рефи­нан­си­ро­ва­ния и после­до­вав­ший за ним рост ста­вок по ипо­те­ке сде­ла­ли при­об­ре­те­ние недви­жи­мо­сти с исполь­зо­ва­ни­ем кре­дит­ных средств невы­год­ным. Про­бле­му недо­ступ­но­сти покуп­ки в ипо­те­ку квар­тир пра­ви­тель­ство доволь­но опе­ра­тив­но реши­ло, вве­дя про­грам­му суб­си­ди­ро­ва­ния, так назы­ва­е­мую льгот­ную ипо­те­ку. Но апар­та­мен­тов эта про­грам­ма не кос­ну­лась, что рез­ко обру­ши­ло спрос. В насто­я­щее вре­мя про­да­жи апар­та­мен­тов все еще нахо­дят­ся под дав­ле­ни­ем и гово­рить о вос­ста­нов­ле­нии преж­них тем­пов кате­го­ри­че­ски нельзя. 

При этом одно­знач­но утвер­ждать, что рынок апар­та­мен­тов окон­ча­тель­но вста­ли про­даж нет, тоже нель­зя. Отно­си­тель­но непло­хо чув­ству­ют себя сег­мен­ты апар­та­мен­тов клас­сов ком­форт и пре­ми­ум/­де-люкс, наи­боль­шие про­бле­мы с про­да­жа­ми сей­час испы­ты­ва­ют застрой­щи­ки апар­та­мен­тов сред­не­го цено­во­го сег­мен­та, бизнес-класса. 

Ком­форт-класс при­вле­ка­ет поку­па­те­лей, у кото­рых на руках есть 5–6 млн руб., но воз­ник­лислож­но­сти с полу­че­ни­ем бан­ков­ских кре­ди­тов. Един­ствен­ной воз­мож­но­стью при­об­ре­сти жилую недви­жи­мость в Москве для них оста­ют­ся апар­та­мен­ты. Апар­та­мен­ты выс­шей цено­вой кате­го­рии, де-люкс и пре­ми­ум-клас­са, поль­зу­ют­ся спро­сом у состо­я­тель­ных поку­па­те­лей, для кото­рых более важен не пра­во­вой ста­тус недви­жи­мо­сти, а место­по­ло­же­ние и каче­ство продукта. 

Проблемный бизнес

Тра­ди­ци­он­но в Москве 70% потен­ци­аль­ных поку­па­те­лей апар­та­мен­тов биз­нес-клас­са рас­смат­ри­ва­ли апар­та­мен­ты как недви­жи­мость для соб­ствен­но­го про­жи­ва­ния, в сво­ем роде заме­ну квар­ти­ре. Остав­ши­е­ся 30% поку­па­те­лей были инве­сто­ра­ми, кото­рые при­об­ре­та­ли апар­та­мен­ты, что­бы сда­вать их в арен­ду. В насто­я­щее вре­мя коли­че­ство поку­па­те­лей, рас­смат­ри­ва­ю­щих апар­та­мен­ты для соб­ствен­но­го про­жи­ва­ния, зна­чи­тель­но сокра­ти­лось. Конеч­ные поль­зо­ва­те­ли сей­час выби­ра­ют при­об­ре­те­ние квар­тир в новострой­ках в ипо­те­ку под пре­сло­ву­тые 0,01%.

В этой ситу­а­ции у деве­ло­пе­ров апар­та­мен­тов биз­нес-клас­са оста­ет­ся толь­ко три пути, что­бы повы­шать тем­пы продаж: 

По всем при­зна­кам застрой­щи­ки апар­та­мен­тов выбе­рут самый про­стой и пока дей­ствен­ный путь— суб­си­ди­ро­ва­ние ста­вок по ипо­те­ке до мини­маль­но воз­мож­ных зна­че­ний. Уже отме­ча­ет­ся и незна­чи­тель­ное сни­же­ние цен в неко­то­рых про­ек­тах, выра­жен­ное в фор­ме акций и скидок. 

При этом на рын­ке сло­жи­лись явные пред­по­сыл­ки для того, что­бы апар­та­мен­ты­на­ко­нецна­ча­ли ста­но­вить­ся инве­сти­ци­он­ным про­дук­том для част­ных инве­сто­ров, недви­жи­мо­стью для полу­че­ния пас­сив­но­го дохо­да, апарт-оте­ля­ми и гостиницами. 

Доходная альтернатива

Еще в 2018–2019 году неко­то­рые мос­ков­ские застрой­щи­ки раз­ра­ба­ты­ва­ли про­ек­ты доход­ных апарт-оте­лей. Эти про­ек­ты были сна­ча­ла при­оста­нов­ле­ны в свя­зи с пан­де­ми­ей COVID-19, а затем про­сто отме­не­ны из-за обще­го роста спро­са, про­изо­шед­ше­го в пери­од с сере­ди­ны 2020 по 2021 год. 

На мой взгляд, через доволь­но корот­кое вре­мя у застрой­щи­ков фак­ти­че­ски не оста­нет­ся иных спо­со­бов спа­сти свои про­да­жи, кро­ме как создать усло­вия для при­то­ка денег част­ных инве­сто­ров в про­ек­ты стро­я­щих­ся апартаментов. 

На рын­ке средств вре­мен­но­го раз­ме­ще­ния ост­ро не хва­та­ет пред­ло­же­ния. Если тра­ди­ци­он­ных гости­ниц в Москве доста­точ­но, то коли­че­ство апарт-оте­лей, в кото­рых мож­но арен­до­вать апар­та­мен­ты на три — шесть меся­цев, мож­но пере­счи­тать на паль­цах одной руки. При этом коли­че­ство инве­сто­ров, при­об­ре­та­ю­щих квар­ти­ры и апар­та­мен­ты для сда­чи в арен­ду, по-преж­не­му вели­ко. Про­бле­ма лишьв том, что дол­го­сроч­ная сда­ча в арен­ду при­но­сит едва­ли боль­ше 3–4%.

На инве­сти­ци­он­ном рын­ке Моск­вы ощу­ща­ет­ся зна­чи­тель­ный дефи­цит про­дук­тов, осно­ван­ных на арен­де жилой недви­жи­мо­сти, но при этом обла­да­ю­щих доход­но­стью хотя­бы на уровне бан­ков­ско­го депо­зи­та 7–9%. При этом есть рын­ки, на кото­рых подоб­ные про­дук­ты живут и раду­ют инве­сто­ров уже мно­го лет— преж­де все­го Санкт-Петер­бург и Сочи. Сто­ли­ца явно отста­ет, весь вопрос лишь в том, захо­тят­ли застрой­щи­ки пере­ни­мать петер­бург­ский и сочин­ский опыт. 

В усло­ви­ях огра­ни­чен­но­сти воз­мож­но­стей вло­же­ния денеж­ных средств доход­ные апар­та­мен­ты смо­гли­бы при­влечь инте­рес част­ных инве­сто­ров и помочь застрой­щи­кам рас­про­дать их остатки. 

Умные и даль­но­вид­ные деве­ло­пе­ры уже раз­ра­ба­ты­ва­ют кон­цеп­ции орга­ни­за­ции сер­вис­ных апар­та­мен­тов в сво­их теку­щих и буду­щих про­ек­тах, дума­ют о доход­ных про­грам­мах и при­вле­че­нии част­ных инве­сто­ров, самые сме­лые застрой­щи­ки смот­рят в сто­ро­ну ЗПИ­Фов и инве­сти­ци­он­ных плат­форм. Осталь­ным ниче­го не оста­ет­ся, кро­ме как пред­ла­гать все новые скид­ки и суб­си­ди­ро­вать ипотеку… 

Обавторе 

Апартаменты Москвы: крах рынка или возрождение в новом формате

Артем Цого­ев член сове­та дирек­то­ров SimpleEstate Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :