показать результаты поиска

Апартаменты не приравняют к жилью: как это скажется на спросе и ценах

/
/

Как отказ при­рав­нять апар­та­мен­ты к жилью и воз­мож­ное сни­же­ние нало­гов по ним ска­жут­ся на ценах и спро­се — спро­си­ли у экспертов 

apartamenty ne priravnjajut k zhilju kak eto skazhetsja na sprose i cenah de

В Гос­ду­ме сно­ва отка­за­лись при­рав­ни­вать апар­та­мен­ты к жилью. Невоз­мож­ность тако­го пере­во­да там объ­яс­ни­ли место­рас­по­ло­же­ни­ем апарт-ком­плек­сов (мно­гие из них постро­е­ны на участ­ках, кото­рые изна­чаль­но не под­хо­дят под жилищ­ное стро­и­тель­ство) и отсут­стви­ем инфра­струк­ту­ры. Одна­ко депу­та­ты рас­смат­ри­ва­ют воз­мож­ность выде­ле­ния апар­та­мен­тов в отдель­ную кате­го­рию недви­жи­мо­сти и сни­же­ния по ним ста­вок и ком­му­наль­ных платежей. 

Ждать­ли в свя­зи с этим заяв­ле­ни­ем сни­же­ния спро­са на апар­та­мен­ты и паде­ния цен— раз­би­ра­ем­ся вме­сте с экс­пер­та­ми и застрой­щи­ка­ми дан­но­го вида недвижимости. 

Влияние на спрос

Участ­ни­ки рын­ка, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью», не про­гно­зи­ру­ют сни­же­ния спро­са на апар­та­мен­ты из-за невоз­мож­но­сти их при­рав­нять к жилью. Недав­нее заяв­ле­ние прак­ти­че­ски не отра­зит­ся на спро­се на такой тип недви­жи­мо­сти, счи­та­ет управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум» Надеж­да Корк­ка. «А вот воз­мож­ное сни­же­ние нало­го­вых ста­вок и ком­му­наль­ных тари­фов для апар­та­мен­тов может при­влечь новых потен­ци­аль­ных кли­ен­тов, осо­бен­но тех, кто ранее отка­зы­вал­ся от их при­об­ре­те­ния из-за более высо­ких пла­те­жей за ЖКУ и нало­гов»,— под­чер­ки­ва­ет она. 

Суще­ствен­ных изме­не­ний в части спро­са не ждут и в ком­па­нии Asterus. «Сколь­ко суще­ству­ют апар­та­мен­ты, столь­ко идут раз­го­во­ры о пол­ном запре­те тако­го вида жилья либо, наобо­рот, о пол­ной лега­ли­за­ции»,— гово­рит руко­во­ди­тель управ­ле­ния мар­ке­тин­га и ана­ли­ти­ки Asterus Денис Боб­ков. «Понят­но, что шан­сы на урав­ни­ва­ние апар­та­мен­тов с квар­ти­ра­ми мини­маль­ны— они изна­чаль­но не могут удо­вле­тво­рять всем тре­бо­ва­ни­ям, предъ­яв­ля­е­мым к жилью»,— доба­вил он. 

Дан­ную пози­цию раз­де­ля­ет пер­вый вице-пре­зи­дент GloraX Алек­сандр Андри­а­нов. «Мы не ожи­да­ем ощу­ти­мо­го сни­же­ния спро­са. Это заяв­ле­ние, по сути, никак не отра­зи­лось на рын­ке, посколь­ку ниче­го не про­изо­шло— ста­тус апар­та­мен­тов никак не меня­ет­ся»,— заявил застройщик. 

Спрос на апар­та­мен­ты в послед­нее вре­мя силь­но про­сел, но это свя­за­но с обще­ры­ноч­ны­ми тен­ден­ци­я­ми, гово­рят экс­пер­ты. По дан­ным «Бон Тон», самое замет­ное сни­же­ние спро­са на апар­та­мен­ты, почти впо­ло­ви­ну (на 49,5%), было зафик­си­ро­ва­но в апре­ле (отно­си­тель­но мар­та). В годо­вом выра­же­нии в апре­ле 2022 года спрос упал на 62,3% отно­си­тель­но апре­ля 2021 года, а в мае— на 69% отно­си­тель­но мая 2021 года. В июне спрос стал вос­ста­нав­ли­вать­ся. Все­го, по оцен­кам «Мет­ри­ума», сего­дня на апар­та­мен­ты в Москве при­хо­дит­ся око­ло 9,1% от обще­го чис­ла дого­во­ров доле­во­го уча­стия (ДДУ). Апар­та­мен­ты в основ­ном поку­па­ют те, кто рас­смат­ри­ва­ет недви­жи­мость под сда­чу, или те, кого не инте­ре­су­ет прописка. 

Ипотечные ставки важнее

По мне­нию экс­пер­тов, основ­ное дав­ле­ние на спрос ока­зы­ва­ют общее паде­ние поку­па­тель­ской актив­но­сти и высо­кие став­ки по ипо­те­ке: на апар­та­мен­ты в отли­чие от клас­си­че­ских квар­тир не рас­про­стра­ня­ют­ся льгот­ные про­грам­мы. «Самый важ­ный фак­тор, вли­я­ю­щий на спрос и цены, это став­ки по ипо­те­ке. Сей­час для апар­та­мен­тов став­ки неры­ноч­ные. Раз­рыв, кото­рый воз­ни­ка­ет меж­ду пер­вич­ным рын­ком квар­тир и пер­вич­ным рын­ком апар­та­мен­тов, доста­точ­но суще­ствен­ный и чув­стви­тель­ный для апар­та­мен­тов»,— гово­рит заме­сти­тель гене­раль­но­го дирек­то­ра по про­да­жам агент­ства недви­жи­мо­сти «Бон Тон» Вале­рия Цвет­ко­ва. Суб­си­ди­ро­вать­же ипо­те­ку на апар­та­мен­ты могут себе поз­во­лить толь­ко круп­ные деве­ло­пе­ры— на ком­плек­сы, кото­рые стар­то­ва­ли в 2021–2022 годах, доба­ви­ла эксперт. 

Акти­ви­зи­ро­вать спрос на апар­та­мен­ты может оче­ред­ное сни­же­ние клю­че­вой став­ки ЦБ, кото­рое при­ве­дет к обще­му паде­нию ста­вок на ипо­те­ку и укре­пит раз­ви­тие сег­мен­та апар­та­мен­тов, счи­та­ет зам­ди­рек­то­ра по про­да­жам ГК «Гра­нель» Сер­гей Нюха­лов. «Тем не менее тем­пы вос­ста­нов­ле­ния сег­мен­та апар­та­мен­тов могут отста­вать от пер­вич­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти. Апар­та­мен­ты— все­же более слож­ный про­дукт с огра­ни­чен­ной ауди­то­ри­ей. И спрос на него будет рас­ти мед­лен­нее, чем на квар­ти­ры»,— пола­га­ет пред­ста­ви­тель застройщика. 

Без под­держ­ки: что будет с рын­ком апар­та­мен­тов в Москве 

Ждатьли падения стоимости на апартаменты

Сни­же­ния цен на апар­та­мен­ты из-за невоз­мож­но­сти их пере­во­да в жилье экс­пер­ты тоже не про­гно­зи­ру­ют. «В целом на пер­вич­ном рын­ке недви­жи­мо­сти сохра­ня­ет­ся цено­вая ста­биль­ность, апар­та­мен­ты— не исклю­че­ние»,— гово­рит Сер­гей Нюха­лов. «Сей­час мы не видим осно­ва­ний для пони­жа­тель­ных тен­ден­ций в этом сег­мен­те. Спрос вос­ста­нав­ли­ва­ет­ся, в том чис­ле и на апар­та­мен­ты. Раз­ни­ца в их цене с квар­ти­ра­ми кар­ди­наль­но не изме­нит­ся»,— счи­та­ет он. 

По мне­нию Дени­са Боб­ко­ва, гово­рить о гря­ду­щем сни­же­нии цен на апар­та­мен­ты в слу­чае окон­ча­тель­но­го отка­за вла­стей при­знать их жильем опро­мет­чи­во. «Апар­та­мен­ты поку­па­ют­ся не в рас­че­те на их буду­щий пере­вод в жилье. Они поку­па­ют­ся из-за более низ­кой цены при про­чих рав­ных и дру­гих уже не свя­зан­ных с самим фор­ма­том харак­те­ри­стик: место­по­ло­же­ния, каче­ства про­ек­та, нали­чия управ­ле­ния недви­жи­мо­стью и т. п.»,— пояс­ня­ет экс­перт. «Реше­ние о сни­же­нии нало­гов и ком­му­наль­ных пла­те­жей в слу­чае при­ня­тия соот­вет­ству­ю­ще­го зако­но­про­ек­та, наобо­рот, спо­соб­но сокра­тить раз­ни­цу в ценах меж­ду апар­та­мен­та­ми и квар­ти­ра­ми»,— допус­ка­ет он. 

Сни­же­ние цен на апар­та­мен­ты мало­ве­ро­ят­но, согла­сен Алек­сандр Андри­а­нов. «Этот вид недви­жи­мо­сти все­гда при­об­ре­тал­ся в первую оче­редь для инве­сти­ций. Поз­же апар­та­мен­ты нача­ли исполь­зо­вать в каче­стве аль­тер­на­ти­вы жилой недви­жи­мо­сти— боль­ше выход квад­рат­ных мет­ров для деве­ло­пе­ра, мень­шая сто­и­мость реа­ли­за­ции для конеч­ных потре­би­те­лей»,— отме­тил он. 

Сего­дня апар­та­мен­ты по отно­ше­нию к жилью сто­ят в сред­нем дешев­ле на 15–20%. Эта скид­ка слу­жит некой ком­пен­са­ци­ей поку­па­те­лям за более высо­кие нало­ги и ком­му­наль­ные пла­те­жи, а так­же невоз­мож­ность про­пис­ки, что огра­ни­чи­ва­ет соб­ствен­ни­ков в пра­вах: рас­пре­де­ле­ние мест в дет­ских садах, шко­лах, при­креп­ле­ние к рай­он­ной поли­кли­ни­ке и т. п. осу­ществ­ля­ет­ся по оста­точ­но­му принципу. 

Ана­ли­ти­ки под­счи­та­ли, на сколь­ко подо­ро­жа­ли апар­та­мен­ты в Москве за 5 лет 

Активность девелоперов

К выхо­ду новых про­ек­тов апар­та­мен­тов деве­ло­пе­ры будут отно­сить­ся более взве­шен­но, счи­та­ют участ­ни­ки рын­ка. По сло­вам Вале­рии Цвет­ко­вой, уже сей­час новые про­ек­ты выво­дят­ся в огра­ни­чен­ном коли­че­стве. Это свя­за­но как с отсут­стви­ем зако­на и понят­ных рамок рабо­ты для деве­ло­пе­ра, так и с отсут­стви­ем мер под­держ­ки. «У застрой­щи­ков нет под­дер­жи­ва­ю­щих фак­то­ров для реа­ли­за­ции. Ипо­теч­ные став­ки по суб­си­ди­ро­ва­нию рабо­та­ют толь­ко на жилье»,— отме­ча­ет она. В тоже вре­мя отсут­ствие зако­на об апар­та­мен­тах спро­во­ци­ро­ва­ло при­рост про­ек­тов на ста­дии рекон­струк­ции. По дан­ным «Бон Тон», с нача­ла года вышло 25 новых про­ек­тов, из кото­рых 17 были в ста­дии рекон­струк­ции, толь­ко восемь про­ек­тов— это новое стро­и­тель­ство от ком­форт до бизнес-плюс. 

Сами деве­ло­пе­ры настро­е­ны более опти­ми­стич­но. «Наша ком­па­ния не пла­ни­ру­ет отка­зы­вать­ся от направ­ле­ния апар­та­мен­тов. Мы про­дол­жа­ем раз­ра­ба­ты­вать про­ек­ты в этом сег­мен­те, в част­но­сти в ближ­нем Под­мос­ко­вье»,— гово­рит зам­ди­рек­то­ра по про­да­жам ГК «Гра­нель». По мне­нию пер­во­го вице-пре­зи­ден­та GloraX, апар­та­мен­ты про­дол­жат оста­вать­ся вос­тре­бо­ван­ны­ми в круп­ных тури­сти­че­ских горо­дах. Они дают воз­мож­ность деве­ло­пе­рам стро­ить в исто­ри­че­ских цен­траль­ных лока­ци­ях, где уже исчер­пан земель­ный фонд для жило­го стро­и­тель­ства. Кро­ме того, реа­ли­за­ция про­ек­тов с апар­та­мен­та­ми не под­ра­зу­ме­ва­ет воз­ве­де­ние соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры, кото­рая тре­бу­ет допол­ни­тель­ной пло­ща­ди и финан­со­вых вло­же­ний, пояс­нил застройщик. 

«В обо­зри­мом буду­щем деве­ло­пе­ры не ста­нут отка­зы­вать­ся от тако­го фор­ма­та, как апар­та­мен­ты, по край­ней мере до тех пор, пока это эко­но­ми­че­ски оправ­дан­но и не запре­ще­но зако­но­да­тель­но»,— заклю­чил руко­во­ди­тель управ­ле­ния мар­ке­тин­га и ана­ли­ти­ки Asterus. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :