показать результаты поиска

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

/
/

Завер­ше­ние про­грам­мы льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки с гос­под­держ­кой может при­ве­сти к паде­нию спро­са на новострой­ки до 45%, а так­же сокра­ще­нию объ­е­ма выхо­да новых про­ек­тов и росту сто­и­мо­сти про­ект­но­го финан­си­ро­ва­ния, счи­та­ют эксперты 

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Про­грам­ма льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки долж­на завер­шить­ся 31 декаб­ря 2022 года. Реше­ния о про­дле­нии этой про­грам­мы пра­ви­тель­ство пока не при­ня­ло, хотя каб­мин уже про­длил семей­ную ипо­те­ку до сере­ди­ны 2024 года, а сель­скую и вовсе сде­лал бес­сроч­ной. Про­грам­ма даль­не­во­сточ­ной ипо­те­ки дей­ству­ет до 2025 года. 

Нака­нуне в Мин­фине заяви­ли, что льгот­ную ипо­те­ку на новострой­ки под 7% годо­вых не пла­ни­ру­ет­ся про­дле­вать в 2023 году. Мини­стер­ство не видит необ­хо­ди­мо­сти в новых мерах под­держ­ки рын­ка новостро­ек. За пре­кра­ще­ние льгот­ной ипо­те­ки ранее высту­па­ла и гла­ва ЦБ Эль­ви­ра Наби­ул­ли­на. По ее мне­нию, меры под­держ­ки в дан­ном слу­чае долж­ны быть более адресными. 

Как веро­ят­ная отме­на льгот­ной ипо­те­ки ска­жет­ся на рын­ке новостро­ек— спро­си­ли у экспертов. 

Драйвер спроса на жилье

Сего­дня имен­но льгот­ные ипо­теч­ные про­грам­мы явля­ют­ся одним из клю­че­вых драй­ве­ров спро­са на жилье. Как пояс­ни­ли «РБК-Недви­жи­мо­сти» в пресс-служ­бе «Дом.РФ»(является опе­ра­то­ром льгот­ных ипо­теч­ных про­грамм и зани­ма­ет­ся рас­пре­де­ле­ни­ем бюд­жет­ных средств на их финан­си­ро­ва­ние), по состо­я­нию на 10 нояб­ря по льгот­ной ипо­те­ке на новострой­ки было выда­но 898,4 тыс. кре­ди­тов на 2,97 трлн руб., в том чис­ле с нача­ла 2022 года— 212,7 тыс. кре­ди­тов на 900,6 млрд руб. Доля кре­ди­тов по про­грам­ме в общей выда­че ипо­те­ки на новострой­ки пре­вы­си­ла 60%. «Послед­нее рас­пре­де­ле­ние лими­тов по льгот­ной ипо­те­ке, кото­рая была запу­ще­на в 2020 году, состо­я­лось в мае 2022 года. «Дом.РФ» как опе­ра­тор про­грам­мы поде­лил меж­ду бан­ка­ми 1,05 трлн руб. После это­го общий объ­ем лими­тов по выда­че ипо­теч­ных кре­ди­тов в рам­ках про­грам­мы достиг 3,6 трлн руб.»,— пояс­ни­ли там. 

Новостройки без льготной ипотеки

Завер­ше­ние про­грам­мы льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки может при­ве­сти к паде­нию спро­са, спад может соста­вить до 45%. При этом до кон­ца года про­да­жи, наобо­рот, могут вырас­ти. Люди поспе­шат полу­чить льгот­ный кре­дит до окон­ча­ния про­грам­мы, рас­ска­за­ли экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью». «Учи­ты­вая фак­тор замед­ле­ния спро­са сей­час, даже при нали­чии несколь­ких выгод­ных ипо­теч­ных про­грамм, отсут­ствие доступ­ных ста­вок при­ве­дет к еще более замет­но­му сокра­ще­нию спро­са»,— счи­та­ет ана­ли­тик ФГ «Финам» Ната­лия Пырье­ва. «Слож­но ори­ен­ти­ро­вать­ся по циф­рам, когда ситу­а­ция крайне неопре­де­лен­ная и в эко­но­ми­ке, и в сек­то­ре недви­жи­мо­сти, но мож­но пред­по­ло­жить, что при отмене льгот­ной ипо­те­ки спрос на новострой­ки про­ся­дет на 25–45% в раз­ных реги­о­нах стра­ны»,— допу­сти­ла эксперт. 

Похо­жий про­гноз дал пре­зи­дент ассо­ци­а­ции «Наци­о­наль­ное объ­еди­не­ние стро­и­те­лей» (НОСТРОЙ) Антон Глуш­ков, по сло­вам кото­ро­го сни­же­ние спро­са наблю­да­ет­ся уже сей­час, несмот­ря на воз­вра­ще­ние клю­че­вой став­ки к докри­зис­но­му уров­ню (7,5%) и дей­ствие льгот­ных про­грамм. Тем не менее потре­би­те­ли откла­ды­ва­ют покуп­ку жилья, ожи­дая ста­би­ли­за­ции, отме­тил он. По оцен­кам НОСТРОЙ, в октяб­ре спрос на ипо­те­ку в новострой­ках в зави­си­мо­сти от реги­о­на упал от 30% до 70%. «Без дан­ной меры под­держ­ки мы ожи­да­ем суще­ствен­ное сни­же­ние спро­са на пер­вич­ном рын­ке. Поэто­му мы высту­па­ем исклю­чи­тель­но за про­дле­ние про­грам­мы. Сего­дня мы не видим дру­гих вари­ан­тов, что­бы рынок ста­биль­но про­шел сни­же­ние спро­са, кото­рое мы наблю­да­ем»,— ска­зал Антон Глушков. 

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Воз­мож­ная отме­на льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки с гос­под­держ­кой может при­ве­сти к паде­нию спро­са на новострой­ки до 45% (Фото: Дмит­рий Рогулин/ТАСС)

Кро­ме того, дав­ле­ние на рынок жилья ока­жет наме­ре­ние ЦБ с 2023 года огра­ни­чить выда­чи ипо­те­ки от застрой­щи­ков по око­ло­ну­ле­вым став­кам. «Сво­ра­чи­ва­ние ипо­те­ки от застрой­щи­ков и отсут­ствие новых инстру­мен­тов при­ве­дет к очень суще­ствен­но­му обва­лу спро­са. Одна­ко мы такой сце­на­рий оце­ни­ва­ем как мало­ве­ро­ят­ный»,— отме­ти­ла ана­ли­тик ФГ «Финам». По ее мне­нию, вла­сти пред­ло­жат новые инстру­мен­ты под­держ­ки, посколь­ку рост стро­и­тель­ства жилья спо­соб­ству­ет раз­ви­тию эко­но­ми­ки стра­ны (про­из­вод­ство мебе­ли, элек­три­ки, стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов и т. д). «Сей­час вста­ет вопрос о созда­нии ипо­теч­ных про­грамм для вто­рич­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти, ожив­ле­ние кото­ро­го даст импульс и сег­мен­ту новостро­ек»,— доба­ви­ла она. 

Окон­ча­ние про­грам­мы льгот­ной ипо­те­ки отра­зит­ся на поку­па­тель­ской актив­но­сти, но не при­ве­дет к обва­лу рын­ка, счи­та­ет управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум» Надеж­да Корк­ка. По ее сло­вам, рез­ко­го паде­ния не про­изой­дет, посколь­ку в 2023 году сохра­нят­ся дру­гие льгот­ные про­грам­мы (семей­ная, воен­ная, для IT-спе­ци­а­ли­стов, даль­не­во­сточ­ная). «Все они, в осо­бен­но­сти семей­ная ипо­те­ка, слу­жат мощ­ны­ми драй­ве­ра­ми спро­са. Эти­ми про­грам­ма­ми может вос­поль­зо­вать­ся боль­шин­ство потен­ци­аль­ных поку­па­те­лей»,— пояс­ни­ла Надеж­да Коркка. 

Льготная ипотека

Льгот­ная ипо­те­ка на новострой­ки была запу­ще­на в Рос­сии в 2020 году как мера под­держ­ки пер­вич­но­го рын­ка жилья в усло­ви­ях жест­ких про­ти­во­пан­де­мий­ных огра­ни­че­ний. Изна­чаль­но она была рас­счи­та­на на несколь­ко меся­цев, но неод­но­крат­но про­дле­ва­лась с изме­не­ни­ем клю­че­вых параметров. 

Сей­час она рас­счи­та­на до 31 декаб­ря 2022 года, став­ка состав­ля­ет 7% годо­вых, что обес­пе­чи­ва­ет­ся выпла­та­ми бан­кам суб­си­дий со сто­ро­ны госу­дар­ства. Лимит по кре­ди­ту— 12 млн руб. для Моск­вы, Санкт-Петер­бур­га, Под­мос­ко­вья и Ленобла­сти и 6 млн руб.— для осталь­ных реги­о­нов. Мак­си­маль­ный срок кре­ди­та состав­ля­ет 30 лет. 

Ипо­теч­ную гос­про­грам­му раз­ре­ша­ет­ся ком­би­ни­ро­вать с рыноч­ны­ми про­грам­ма­ми— если поку­па­тель выби­ра­ет квар­ти­ру с пре­вы­ше­ни­ем лими­та по гос­про­грам­ме, на остав­шу­ю­ся сум­му он может взять ипо­те­ку по став­ке от застройщика. 

Снижение выхода новых проектов и риски недостроев

Сво­ра­чи­ва­ние льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки может не толь­ко при­ве­сти к паде­нию про­даж, но и ока­жет нега­тив­ное вли­я­ние на финан­си­ро­ва­ние теку­щих про­ек­тов и запуск новых. По мне­нию Анто­на Глуш­ко­ва, в слу­чае отме­ны льгот­ной ипо­те­ки может про­изой­ти сокра­ще­ние выхо­да новых про­ек­тов новостро­ек. «Сей­час мы уже видим эту пау­зу. Если эта мера под­держ­ки не будет при­ня­та, то объ­ем выво­ди­мых про­ек­тов будет суще­ствен­но сни­жен. А сокра­ще­ние пред­ло­же­ния в буду­щем может при­ве­сти к росту цен»,— доба­вил гла­ва НОСТРОЙ. 

Еще один воз­мож­ный риск— это подо­ро­жа­ние про­ект­но­го финан­си­ро­ва­ния. По мере роста про­даж деве­ло­пе­ры сни­жа­ют став­ки по кре­ди­там. Небыст­рое попол­не­ние эскроу-сче­тов замед­лит сни­же­ние ста­вок по про­ект­но­му финан­си­ро­ва­нию, в пер­спек­ти­ве себе­сто­и­мость будет рас­ти, пояс­ня­ет экс­перт «ЦИАН.Аналитики» Вик­то­рия Кирю­хи­на. В целом ста­нет слож­нее полу­чить про­ект­ное финан­си­ро­ва­ние: бан­ки будут чаще отка­зы­вать деве­ло­пе­рам в кре­ди­тах на фоне сни­же­ния спро­са. По мне­нию Ната­лии Пырье­вой, в слу­чае завер­ше­ния про­грам­мы замед­лят­ся тем­пы стро­и­тель­ства жилья и повы­сят­ся рис­ки появ­ле­ния недо­стро­ев, а так­же замо­роз­ки про­ек­тов и банк­рот­ства неболь­ших игроков. 

Деве­ло­пе­ры будут пред­ла­гать новые инстру­мен­ты сти­му­ли­ро­ва­ния про­даж. Это про­ис­хо­дит уже сей­час, напри­мер, речь идет о тран­ше­вой ипо­те­ке, отме­ти­ла Надеж­да Корк­ка. «Спрос сти­му­ли­ру­ют раз­лич­ные акции и спец­пред­ло­же­ния от застрой­щи­ков, в чис­ло кото­рых вхо­дят дли­тель­ные про­грам­мы бес­про­цент­ной рас­сроч­ки, отсро­чен­ные пла­те­жи, трейд-ин с про­жи­ва­ни­ем и дру­гие»,— ска­за­ла она. 

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Сво­ра­чи­ва­ние льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки ведет не толь­ко к паде­нию про­даж, но и ока­жет нега­тив­ное вли­я­ние на финан­си­ро­ва­нии теку­щих про­ек­тов и запуск новых (Фото: Сер­гей Ермохин/ТАСС)

Какие скид­ки и акции пред­ла­га­ют застрой­щи­ки из-за паде­ния спроса 

Девелоперы— за продление

Сами деве­ло­пе­ры наде­ют­ся на про­дле­ние про­грам­мы. По их оцен­кам, на льгот­ную ипо­те­ку с гос­под­держ­кой при­хо­дит­ся почти поло­ви­на всех ипо­теч­ных выдач. Напри­мер, в ГК «Инград» этот пока­за­тель дохо­дит до 45%. «Оче­вид­но, что Мин­фин ста­ра­ет­ся сокра­тить про­грам­мы под­держ­ки для эко­но­мии бюд­же­та, но реше­ние о про­дле­нии про­грам­мы будет за пра­ви­тель­ством. Наде­ем­ся, что все­же про­грам­му про­длят, ожи­да­ем такое реше­ние в кон­це года»,— ска­зал руко­во­ди­тель управ­ле­ния ипо­теч­ных про­дук­тов ГК «Инград» Вяче­слав Прий­мак. В слу­чае отме­ны льгот­ной ипо­те­ки спрос может упасть в пре­де­лах 20%. А на фоне это­го может сокра­щать­ся и пред­ло­же­ние (объ­ем ново­го стро­и­тель­ства), доба­вил пред­ста­ви­тель ГК «Инград».

За про­дле­ние про­грам­мы высту­па­ют и в ГК ФСК. По дан­ным застрой­щи­ка, в ипо­теч­ных про­грам­мах доля льгот­ной ипо­те­ки с гос­под­держ­кой состав­ля­ет более 70% от обще­го объ­е­ма. «Из обще­го объ­е­ма сде­лок в нашей ком­па­нии подав­ля­ю­щее боль­шин­ство совер­ша­ет­ся по сни­жен­ным став­кам. Кро­ме того, на осно­ве льгот­ной став­ки у нас суще­ству­ет несколь­ко микс-про­грамм, кото­рые так­же раз­ра­бо­та­ны с бан­ка­ми и поз­во­ля­ют при­об­ре­сти жилье наи­бо­лее ком­форт­но»,— пояс­ни­ла ком­мер­че­ский дирек­тор ГК ФСК Оль­га Тумай­ки­на. «Отме­на про­грам­мы суще­ствен­но сни­зит поку­па­тель­ную спо­соб­ность граж­дан и сокра­тит их воз­мож­но­сти в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий»,— счи­та­ет эксперт. 

«Мы счи­та­ем важ­ным про­длить дей­ствие гос­про­грам­мы, посколь­ку ее отме­на при­ве­дет к сокра­ще­нию спро­са»,— доба­ви­ла руко­во­ди­тель отде­ла ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния ГК «Гра­нель» Юлия Суда­ко­ва. По ее сло­вам, доля сде­лок с при­ме­не­ни­ем льгот­ной ипо­те­ки в ком­па­нии состав­ля­ет око­ло 60% от обще­го объ­е­ма про­даж. Для срав­не­ния, доля семей­ной ипо­те­ки лишь 20%. «Эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция пока оста­ет­ся тур­бу­лент­ной, ска­зы­ва­ет­ся нега­тив­ное вли­я­ние внеш­них фак­то­ров. Пла­те­же­спо­соб­ность насе­ле­ния оста­ет­ся огра­ни­чен­ной. И доступ­ные кре­ди­ты— для мно­гих един­ствен­ная воз­мож­ность улуч­шить жилищ­ные усло­вия»,— ска­за­ла Юлия Судакова. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :