показать результаты поиска

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил

/
/

Банк Рос­сии разъ­яс­нил, какую опас­ность для поку­па­те­лей несут льгот­ные про­грам­мы кре­ди­то­ва­ния от застройщиков 

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил

Летом рос­сий­ские деве­ло­пе­ры ста­ли актив­но запус­кать ипо­теч­ные про­грам­мы со сни­жен­ны­ми став­ка­ми, в неко­то­рых слу­ча­ях почти нуле­вы­ми. По резуль­та­там опро­са ЦБ пяти круп­ней­ших бан­ков, в июне почти 2/3 всей жилищ­ных кре­ди­тов на пер­вич­ном рын­ке выда­ва­лось имен­но по таким про­грам­мам. В ито­ге сред­няя став­ка по ипо­те­ке на рын­ке новостро­ек сни­зи­лась в авгу­сте до 3,7% годо­вых. По оцен­кам ЦИАН, в Москве на суб­си­ди­ро­ван­ные про­грам­мы с око­ло­ну­ле­вы­ми став­ка­ми при­хо­дит­ся 50% от всех выдач ипотек. 

По мне­нию экс­пер­тов, суб­си­ди­ро­ван­ные став­ки от застрой­щи­ков бла­го­да­ря низ­ко­му еже­ме­сяч­но­му пла­те­жу серьез­но под­дер­жи­ва­ли спрос на квар­ти­ры. Одна­ко регу­ля­тор утвер­жда­ет, что такие про­грам­мы несут серьез­ные рис­ки. Рас­ска­зы­ва­ем, чем опас­на деше­вая ипо­те­ка от деве­ло­пе­ров соглас­но иссле­до­ва­нию Бан­ка России. 

Риски для покупателей

Пер­вый риск, о кото­ром пре­ду­пре­жда­ет регу­ля­тор, каса­ет­ся невоз­мож­но­сти про­дать недви­жи­мость, куп­лен­ную в рам­ках льгот­ной ипо­те­ки от застрой­щи­ков, по ее реаль­ной сто­и­мо­сти. В отче­те ЦБ объ­яс­ня­ет, что, несмот­ря на кажу­щу­ю­ся на пер­вый взгляд выго­ду в виде сни­же­ния еже­ме­сяч­ных пла­те­жей, заем­щик берет на себя высо­кие рис­ки из‑за завы­ше­ния цены самой недвижимости. 

Деве­ло­пе­ры обя­за­ны вно­сить комис­си­он­ное воз­на­граж­де­ние бан­кам за каж­дый кре­дит в рам­ках подоб­ных про­грамм. При­чем вно­сить его нуж­но сра­зу при заклю­че­нии ДДУ, а не после рас­кры­тия эскроу-сче­тов, когда у застрой­щи­ков появ­ля­ют­ся на это сред­ства. Поэто­му деве­ло­пе­ры зача­стую рас­ши­ря­ют кре­дит­ные лими­ты на эти цели, а что­бы эко­но­ми­ка все­го про­ек­та оста­ва­лась рабо­чей, повы­ша­ют цены на квар­ти­ры, куп­лен­ные в рам­ках ком­би­ни­ро­ван­ных программ. 

Глав­ной опас­но­стью в подоб­ной схе­ме, по мне­нию регу­ля­то­ра, явля­ет­ся то, что заем­щик не смо­жет про­дать такую квар­ти­ру без потерь, то есть по той­же цене, по кото­рой она была при­об­ре­те­на. Исклю­че­ни­ем ста­нет слу­чай, когда с момен­та покуп­ки недви­жи­мо­сти сред­ние цены вырос­ли на 30%. Имен­но столь­ко граж­дане в сред­нем пере­пла­чи­ва­ют, когда поль­зу­ют­ся подоб­ны­ми про­грам­ма­ми, объ­яс­ня­ет­ся в исследовании. 

Вто­рой риск для граж­дан, кото­рые взя­ли ипо­те­ку по таким про­грам­мам, каса­ет­ся еще более суще­ствен­ной пере­пла­ты за квар­ти­ру, в ситу­а­ци­ях, когда они решат зара­нее пога­сить весь кредит. 

Банк Рос­сии пояс­нил, что в слу­чае, когда ипо­теч­ник захо­чет пол­но­стью закрыть кре­дит через несколь­ко меся­цев, он пода­рит бан­ку всю комис­сию в раз­ме­ре 20–30% от цены квар­ти­ры, а реаль­ная сто­и­мость их жилья на рын­ке будет на теже 20–30% ниже. По мне­нию регу­ля­то­ра, это суще­ствен­но огра­ни­чит людей в воз­мож­но­стях улуч­шать жилищ­ные усло­вия в после­ду­ю­щем или при изме­не­нии жиз­нен­ных обстоятельств. 

Тре­тий суще­ствен­ный риск, по мне­нию Цен­тро­бан­ка, каса­ет­ся непред­ви­ден­ных обсто­я­тельств в жиз­ни заем­щи­ков. К при­ме­ру, если ипо­теч­ник, напри­мер, из‑за поте­ри рабо­ты или болез­ни не смо­жет обслу­жи­вать кре­дит в пер­вые годы после покуп­ки жилья, то банк будет взыс­ки­вать при­ну­ди­тель­но задол­жен­ность путем реа­ли­за­ции квар­ти­ры на торгах. 

В этом слу­чае заем­щик, ско­рее все­го, пол­но­стью поте­ря­ет пер­во­на­чаль­ный взнос, а выру­чен­ных от про­да­жи средств может не хва­тить на пога­ше­ние всей задол­жен­но­сти. Подоб­ные рис­ки, по мне­нию Цен­тро­бан­ка, высо­ки в тече­ние пер­вых трех— пяти лет жиз­ни кре­ди­та, пока задол­жен­ность по нему не опу­стит­ся ниже реаль­ной рыноч­ной сто­и­мо­сти квар­ти­ры (при усло­вии, что цены на жилье не будут падать), и крат­но уве­ли­чи­ва­ют­ся в слу­чае сни­же­ния цен на рын­ке жилья. 

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил

Фото: fizkesshutterstock 

Риски для рынка недвижимости

Льгот­ные ипо­теч­ные про­грам­мы от застрой­щи­ков несут рис­ки для все­го рын­ка недви­жи­мо­сти, так как иска­жа­ют пока­за­те­ли состо­я­ния отрас­ли: сред­ние цены, объ­е­мы кре­ди­то­ва­ния и сде­лок на рын­ке пер­вич­но­го жилья, а так­же ипо­теч­ные став­ки. В иссле­до­ва­нии регу­ля­то­ра гово­рит­ся, что неко­то­рая кор­рек­ция цен на жилье после серьез­но­го роста в послед­ние годы поз­во­ли­ла­бы повы­сить доступ­ность жилья для граж­дан. Одна­ко в резуль­та­те дей­ствия про­грамм цены на пер­вич­ном рын­ке ока­за­лись завы­ше­ны, так как полу­ча­ет­ся, что застрой­щи­ки за счет льгот­ных про­грамм мас­ки­ру­ют сни­же­ние цен на квартиры. 

ЦБ под­чер­ки­ва­ет, что комис­сия бан­ку, зало­жен­ная в схе­му подоб­ных про­грамм, как пра­ви­ло, пре­вы­ша­ет скид­ку, кото­рую деве­ло­пер пред­ла­га­ет осталь­ным поку­па­те­лям, поэто­му завы­ше­ние сто­и­мо­сти про­ис­хо­дит и для них, то есть, по сути, финан­си­ро­ва­ние дан­ной схе­мы осу­ществ­ля­ет доста­точ­но широ­кий круг лиц. Таким обра­зом, льгот­ные ипо­теч­ные про­грам­мы от застрой­щи­ков зада­ют невер­ные ори­ен­ти­ры для при­ня­тия реше­ний поку­па­те­ля­ми, инве­сто­ра­ми, созда­ют пред­по­сыл­ки для искус­ствен­но­го роста цен в отры­ве от бла­го­со­сто­я­ния домо­хо­зяйств и после­ду­ю­щей серьез­ной кор­рек­ции рын­ка, резю­ми­ро­вал регулятор. 

Мнение застройщиков

«О неверных ориентирах ябы тут не говорила»

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил

— В сло­жив­шей­ся эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции, когда пла­те­же­спо­соб­ность насе­ле­ния огра­ни­че­на, а цены посте­пен­но рас­тут, в том чис­ле на недви­жи­мость, суб­си­ди­ро­ван­ная став­ка— един­ствен­ный инстру­мент, кото­рый поз­во­ля­ет впи­сать­ся в нуж­ный еже­ме­сяч­ный пла­теж, ком­форт­ный для поку­па­те­ля. Сре­ди воз­мож­ных реше­ний— либо допол­ни­тель­ные объ­е­мы суб­си­ди­ро­ва­ния ста­вок со сто­ро­ны госу­дар­ства, либо серьез­ное сокра­ще­ние себе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства с даль­ней­шим сни­же­ни­ем цены квад­рат­но­го мет­ра жилья, либо суще­ствен­ный рост дохо­дов населения. 

Для заем­щи­ка все ипо­теч­ные про­дук­ты про­зрач­ны. Ему пред­ла­га­ют­ся рас­че­ты по про­грам­мам как со стан­дарт­ной, так и с суб­си­ди­ро­ван­ной став­кой. Кли­ент видит все плю­сы и мину­сы рас­смат­ри­ва­е­мых вари­ан­тов и само­сто­я­тель­но при­ни­ма­ет реше­ние, какой выбрать. Поэто­му о невер­ных ори­ен­ти­рах ябы тут не гово­ри­ла. В про­грам­мах с суб­си­ди­ро­ван­ной став­кой есть неко­то­рое повы­ше­ние цены— для ком­пен­са­ции бан­ку, это никто не отри­ца­ет. Доля суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ки дохо­дит до 25% в объ­е­ме про­даж. И серьез­ные огра­ни­че­ния в ее выда­че при­ве­дут к сни­же­нию про­даж в теку­щих неста­биль­ных усло­ви­ях и к ухуд­ше­нию поло­же­ния в отрас­ли в целом. 

«Данный ипотечный продукт все равно может быть востребован»

Брать ли ипотеку от застройщика под 0,1%: о каких рисках предупредил

— Да, с мате­ма­ти­че­ской точ­ки зре­ния рис­ки опи­са­ны пра­виль­но. Одна­ко сле­ду­ет отме­тить, что дан­ный ипо­теч­ный про­дукт все рав­но может быть вос­тре­бо­ван на рын­ке и выго­ден для кли­ен­та, кото­рый мыс­лит на дол­го­сроч­ную пер­спек­ти­ву и заин­те­ре­со­ван в при­об­ре­те­нии жилья для себя, а так­же уме­ет пра­виль­но рас­пре­де­лять денеж­ные сред­ства и изна­чаль­но адек­ват­но оце­ни­вать финан­со­вую нагрузку. 

Мнение Центробанка

ЦБ утвер­жда­ет, что застрой­щи­ки так­же стра­да­ют от подоб­ных про­грамм. Банк Рос­сии утвер­жда­ет, что, несмот­ря на то, что ипо­те­ка пози­ци­о­ни­ру­ет­ся как «льгот­ная от застрой­щи­ка», деве­ло­пе­ры явля­ют­ся бене­фи­ци­а­ра­ми дан­ной схе­мы. Регу­ля­тор уточ­ня­ет, что рас­хо­ды по ком­пен­са­ции бан­ку недо­по­лу­чен­но­го дохо­да от сни­же­ния став­ки в зна­чи­тель­ной сте­пе­ни вклю­ча­ют­ся в цену недви­жи­мо­сти, завы­шая ее, что в целом поз­во­ля­ет сохра­нить мар­жи­наль­ность на преж­нем уровне. Одна­ко с уче­том дей­ству­ю­щей сего­дня схе­мы доле­во­го стро­и­тель­ства день­ги от про­да­жи жилья бло­ки­ру­ют­ся на сче­те эскроу до вво­да объ­ек­та, что тре­бу­ет от застрой­щи­ка посто­ян­но­го денеж­но­го пото­ка для выпла­ты комис­сий бан­кам. В резуль­та­те, по мне­нию Бан­ка Рос­сии, это серьез­но уве­ли­чи­ва­ет дол­го­вую нагруз­ку для девелоперов. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Вера Лунькова

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :