показать результаты поиска

Вводит в заблуждение: запретят ли ипотеку под 0,1%

/
/

По мне­нию экс­пер­тов, опро­шен­ных «РБК-Недви­жи­мо­стью», запре­щать такие про­грам­мы от застрой­щи­ков ЦБ не будет, но может обя­зать их ука­зы­вать в объ­яв­ле­нии завы­шен­ную сто­и­мость жилья 

Вводит в заблуждение: запретят ли ипотеку под 0,1%

Цен­тро­банк в бли­жай­шее вре­мя может при­нять меры по ипо­теч­ным про­грам­мам от застрой­щи­ка со став­ка­ми, близ­ки­ми к нулю. По мне­нию гла­вы ЦБ Эль­ви­ры Наби­ул­ли­ной, такие про­грам­мы явля­ют­ся мар­ке­тин­го­вой акци­ей и вво­дят заем­щи­ков в заблуж­де­ние, посколь­ку квар­ти­ры по ним про­да­ют­ся дороже. 

Спро­си­ли у экс­пер­тов, на какие меры может пой­ти ЦБ и как это ска­жет­ся на рын­ке жилья. Речь идет о суб­си­ди­ро­ван­ных про­грам­мах от застрой­щи­ка, когда став­ка по ипо­те­ке состав­ля­ет 0,1% годо­вых, а ино­гда и меньше. 

Ставка— ниже, цена квартиры— выше

Ипо­те­ка под 0,1% годо­вых— меч­та любо­го заем­щи­ка. Но такой кре­дит, как и любое выгод­ное пред­ло­же­ние, име­ет свои скры­тые нюан­сы, один из основ­ных— более высо­кая сто­и­мость. По дан­ным экс­пер­тов, квар­ти­ра в ипо­те­ку под 0,1% может сто­ить на 10–35% доро­же, чем если­бы точ­но така­я­же квар­ти­ра при­об­ре­та­лась по рыноч­ной став­ке. Имен­но в этом заклю­ча­ет­ся основ­ная пре­тен­зия ЦБ к таким программам. 

Важ­ным усло­ви­ем исполь­зо­ва­ния суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ки от застрой­щи­ка явля­ет­ся повы­ше­ние пер­во­на­чаль­но­го взно­са до 25% с 15% (для льгот­ной ипо­те­ки), рас­ска­зы­ва­ет ана­ли­тик ФГ «Финам» Ната­лия Пырье­ва. Но основ­ной нюанс, кото­рый необ­хо­ди­мо иметь в виду при оформ­ле­нии ипо­те­ки от застрой­щи­ка под 0,1%,— это пер­во­на­чаль­ное уве­ли­че­ние сто­и­мо­сти квар­ти­ры на 10–20%. Таким обра­зо­мза­строй­щик пла­тит комис­сию бан­ку за сни­же­ние став­ки и пере­кла­ды­ва­ет ее часть (или пол­но­стью) на поку­па­те­ля за счет повы­ше­ния сто­и­мо­сти квар­ти­ры, пояс­ни­ла она. 

«Умол­ча­ние в отно­ше­нии уве­ли­че­ния базо­вой сто­и­мо­сти цены квар­ти­ры— это мар­ке­тин­го­вый ход, кото­рый рабо­та­ет, посколь­ку чело­век заин­те­ре­со­вал­ся низ­ким про­цен­том, позво­нил или при­е­хал в офис про­даж, что­бы узнать подроб­но­сти»,— ска­за­ла Ната­лия Пырье­ва. «Далее мене­дже­ры деталь­но рас­ска­зы­ва­ют об осо­бен­но­стях тех или иных про­грамм. Мы не счи­та­ем заме­ча­ния ЦБ обос­но­ван­ны­ми, посколь­ку поку­па­тель перед под­пи­са­ни­ем доку­мен­тов видит все циф­ры и осо­знан­но идет на сдел­ку»,— доба­ви­ла она. 

С такой точ­кой зре­ния не соглас­на дирек­тор груп­пы рей­тин­гов финан­со­вых инсти­ту­тов АКРА Ири­на Носо­ва. «Заем­щик, поку­па­ясь на пред­ла­га­е­мую «бес­плат­ную» ипо­те­ку, фак­ти­че­ски ста­но­вит­ся жерт­вой рекла­мы. Бла­го­да­ря такой став­ке дол­го­вая нагруз­ка не ста­но­вит­ся ниже, посколь­ку вся выго­да уже зало­же­на в сто­и­мость квар­ти­ры»,— ска­за­ла Ири­на Носо­ва. Кли­ент, не осо­зна­вая все финан­со­вые рис­ки, берет кре­дит на 20–30 лет, кото­рый с высо­кой долей веро­ят­но­сти обслу­жи­вать ему будет очень слож­но. «В пер­спек­ти­ве у него воз­рас­тет риск поте­ри зало­жен­ной по ипо­те­ке недви­жи­мо­сти. Банк-кре­ди­тор покры­ва­ет зна­чи­тель­ную часть при­ни­ма­е­мых рис­ков за счет комис­сии, кото­рую он полу­ча­ет от застрой­щи­ка»,— доба­ви­ла она. 

Мнение застройщиков

— При обра­ще­нии кли­ен­та мы рас­счи­ты­ва­ем два вари­ан­та ипо­те­ки: со стан­дарт­ной став­кой и с суб­си­ди­ро­ван­ной. Поку­па­тель выби­ра­ет тот, кото­рый ему более выго­ден. То есть для заем­щи­ка все абсо­лют­но прозрачно. 

Хотя доля сде­лок с исполь­зо­ва­ни­ем суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ки носит огра­ни­чен­ный харак­тер, у нее есть своя ауди­то­рия. Для части поку­па­те­лей такие про­грам­мы— един­ствен­ная воз­мож­ность улуч­шить жилищ­ные усло­вия с при­ем­ле­мы­ми усло­ви­я­ми выплат по кредиту. 

— Ипо­те­ка по око­ло­ну­ле­вым став­кам сто­ит деве­ло­пер­ским ком­па­ни­ям очень доро­го. Они или само­сто­я­тель­но ком­пен­си­ру­ют это бан­ку, или пере­кла­ды­ва­ют ком­пен­са­цию на пле­чи кли­ен­та, уве­ли­чи­вая сто­и­мость квар­ти­ры. В любом слу­чае рис­ки воз­ни­ка­ют у бан­ков, кото­рым доста­ет­ся залог по необос­но­ван­но завы­шен­ной цене. Но и у кли­ен­та могут воз­ник­нуть слож­но­сти в буду­щем при про­да­же квар­ти­ры по завы­шен­ной цене. 

Какие меры может принять регулятор

По мне­нию экс­пер­тов, опро­шен­ных «РБК-Недви­жи­мо­стью», регу­ля­тор может обя­зать застрой­щи­ков про­пи­сы­вать в объ­яв­ле­ни­ях и дого­во­рах сто­и­мость квар­ти­ры по став­ке 0,1% и по рыноч­ной, что­бы поку­па­тель видел раз­ни­цу. «Одной из пер­вич­ных мер может стать тре­бо­ва­ние в дого­во­рах ука­зы­вать фак­ти­че­скую сто­и­мость объ­ек­та с уче­том повы­ше­ния цены при выбо­ре суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­теч­ной став­ки»,— счи­та­ет вице-пре­зи­дент ком­мер­че­ско­го бло­ка GloraX Рус­лан Сырцов. 

По мне­нию Ната­лии Пырье­вой, если регу­ля­тор обя­жет застрой­щи­ков ука­зы­вать базо­вое повы­ше­ние сто­и­мо­сти квар­ти­ры при оформ­ле­нии ипо­те­ки под 0,1%, то это сни­зит спрос. «Удо­ро­жа­ние квар­ти­ры на 20% зву­чит доволь­но серьез­но, и это отби­ва­ет пер­во­на­чаль­ный инте­рес рас­смот­реть пред­ло­же­ние. Сни­же­ние заин­те­ре­со­ван­но­сти умень­шит про­да­жи, что отри­ца­тель­но отра­зит­ся на рын­ке недви­жи­мо­сти»,— пояс­ни­ла ана­ли­тик ГК «Финам».

Кро­ме того, бан­ки могут вве­сти огра­ни­че­ния и нацен­ки за исполь­зо­ва­ние суб­си­ди­ро­ван­ных про­грамм, про­дол­жил Рус­лан Сыр­цов. «От неко­то­рых бан­ков уже посту­па­ют реко­мен­да­ции по фор­ми­ро­ва­нию мак­си­маль­но­го раз­ме­ра нацен­ки. И уже сего­дня часть застрой­щи­ков нача­ла уби­рать со сво­их инфор­ма­ци­он­ных ресур­сов инфор­ма­цию о про­грам­мах суб­си­ди­ро­ван­ных ипо­теч­ных ста­вок»,— рас­ска­зал пред­ста­ви­тель GloraX. 

При этом осно­ва­ний, исхо­дя из кото­рых ЦБ мог­бы запре­тить такие про­грам­мы, экс­пер­ты не видят. «Банк Рос­сии не может огра­ни­чить застрой­щи­ков, одна­ко он может воз­дей­ство­вать на бан­ки. Напри­мер, вво­дя повы­шен­ные над­бав­ки к коэф­фи­ци­ен­там рис­ка по таким кре­ди­там»,— допу­сти­ла дирек­тор груп­пы рей­тин­гов финан­со­вых инсти­ту­тов АКРА. Хотя, по ее мне­нию, целе­со­об­раз­ность их вве­де­ния на фоне дей­ству­ю­щих послаб­ле­ний по обя­за­тель­ным нор­ма­ти­вам под вопросом. 

Заме­сти­тель гене­раль­но­го дирек­то­ра «Аеон Деве­ло­п­мент», наобо­рот, счи­та­ет, что регу­ля­тор может запре­тить такие про­грам­мы, так как бан­ки под­дер­жи­ва­ют дан­ную ини­ци­а­ти­ву. В таком слу­чае застрой­щи­ки вер­нут­ся к стан­дарт­ным про­грам­мам ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. «Воз­мож­но, в пер­вое вре­мя это при­ве­дет к незна­чи­тель­но­му сни­же­нию тем­пов на рын­ке ком­форт- и биз­нес-клас­са. На пре­ми­аль­ном рын­ке про­грам­ма суб­си­ди­ро­ва­ния ипо­те­ки до око­ло­ну­ле­вых ста­вок не вос­тре­бо­ва­на, поэто­му для жилья клас­сов пре­ми­ум и элит­но­го ситу­а­ция не изме­нит­ся»,— пола­га­ет пред­ста­ви­тель девелопера. 

Вводит в заблуждение: запретят ли ипотеку под 0,1%

Регу­ля­тор может обя­зать застрой­щи­ков про­пи­сы­вать в объ­яв­ле­ни­ях и дого­во­рах сто­и­мость квар­ти­ры по став­ке 0,1% и по рыноч­ной, что­бы поку­па­тель видел раз­ни­цу (Фото: Puttachat Kumkrong/shutterstock.com)

Масштаб программ

Суб­си­ди­ро­ван­ные про­грам­мы застрой­щи­ков по око­ло­ну­ле­вым став­кам появи­лись зимой 2022 года во вре­мя кри­зи­са, что­бы реани­ми­ро­вать обва­лив­ший­ся тогда спрос. По дан­ным bnMap.pro, сего­дня ипо­те­ку по став­ке ниже 1% годо­вых (такие став­ки ана­ли­ти­ки назы­ва­ют око­ло­ну­ле­вы­ми) гото­вы пред­ло­жить в 27% жилых ком­плек­сов Мос­ков­ской агло­ме­ра­ции, или в 143 из 534 про­ек­тов. «Часть из них гото­вы предо­ста­вить такие усло­вия толь­ко с огра­ни­че­ни­я­ми (толь­ко для семей­ных поку­па­те­лей, толь­ко для IT-спе­ци­а­ли­стов, толь­ко на сум­му до 12 млн руб., толь­ко на пер­вый год и так далее), но боль­шин­ство— всем заем­щи­кам без огра­ни­че­ний»,— пояс­ни­ла управ­ля­ю­щий парт­нер Dombook, пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров ком­па­нии «Бест-Новострой» Ири­на Доброхотова. 

Воз­мож­ность вос­поль­зо­вать­ся таки­ми пред­ло­же­ни­я­ми есть у подав­ля­ю­ще­го боль­шин­ства деве­ло­пе­ров, доба­вил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов. «Такой вывод мож­но сде­лать из срав­не­ния рыноч­ных усло­вий выда­чи кре­ди­тов (око­ло 10%), льгот­ной ипо­те­ки соглас­но пра­ви­тель­ствен­ным поста­нов­ле­ни­ям (6–7% [если учи­ты­вать и усло­вия для семей­ной ипо­те­ки]) и ста­ти­сти­ки ЦБ по фак­ти­че­ски выдан­ным зай­мам для объ­ек­тов на пер­вич­ном рын­ке (3,7% по ито­гам июля)»,— пояс­нил Алек­сей Попов. 

Доля выдан­ных кре­ди­тов с нуле­вой или око­ло­ну­ле­вой став­кой в общем чис­ле выдан­ных кре­ди­тов неве­ли­ка. По оцен­кам экс­пер­тов, она не пре­вы­ша­ет 8–10%, посколь­ку бан­ки одоб­ря­ют такие кре­ди­ты дале­ко не все­гда, а сами кли­ен­ты отка­зы­ва­ют­ся от такой опции, когда узна­ют о росте сто­и­мо­сти жилья. 

Что такое субсидированная застройщиком ипотека

Бла­го­да­ря парт­нер­ству меж­ду застрой­щи­ком и бан­ком суб­си­ди­ро­ван­ная став­ка по ипо­теч­ным кре­ди­там ниже обыч­ной, а раз­ни­цу меж­ду базо­вой став­кой и суб­си­ди­ро­ван­ной берет на себя деве­ло­пер. По неко­то­рым про­грам­мам став­ки суб­си­ди­ру­ют­ся на один-два года кре­ди­та, затем они повы­ша­ют­ся. Но есть вари­ан­ты со став­ка­ми ниже льгот­ных на весь срок кре­ди­то­ва­ния, в том чис­ле про­грам­мы под 0,01–0,1%. Застрой­щи­ки чаще все­го закла­ды­ва­ют рас­хо­ды на суб­си­ди­ро­ва­ние в финаль­ную сто­и­мость квар­ти­ры; кон­крет­ные усло­вия зави­сят от ком­па­нии, но общий прин­цип такой: чем ниже став­ка, тем боль­ше наценка. 

По оцен­ке ЦИАН, сред­няя нацен­ка при суб­си­ди­ро­ва­нии у круп­ней­ших сто­лич­ных застрой­щи­ков нахо­дит­ся в пре­де­лах 10–25% сто­и­мо­сти квар­ти­ры. По отдель­ным лотам нацен­ка может быть и выше. Суб­си­ди­ро­ван­ная став­ка мини­ми­зи­ру­ет еже­ме­сяч­ный пла­теж. Подроб­нее о суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ке и цено­об­ра­зо­ва­нии застрой­щи­ков читай­те в мате­ри­а­ле «Ипо­те­ка под 0,1%: что не так с суб­си­ди­я­ми от застройщиков» 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :