показать результаты поиска

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

/
/

Отдать, но не навсе­гда. При­мер­но так мож­но оха­рак­те­ри­зо­вать дого­вор ссу­ды. По нему мож­но раз­ре­шить кому-то поль­зо­вать­ся вашим имуществом 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

Мно­гие раз­ре­ша­ют пожить в сво­ей квар­ти­ре дру­зьям или род­ствен­ни­кам под, что назы­ва­ет­ся, чест­ное сло­во. Прав­да, потом мож­но пожа­леть, если иму­ще­ство испор­че­но или оста­лись неопла­чен­ные сче­та. Имен­но такие вопро­сы и может уре­гу­ли­ро­вать дого­вор о без­воз­мезд­ном поль­зо­ва­нии. Раз­би­ра­ем­ся с экс­пер­та­ми, как его состав­лять и как расторгать. 

Что это Осо­бен­но­сти Пра­ва и обя­зан­но­сти Как соста­вить Как рас­торг­нуть Нюансы 

Инна Кра­сов­ская, руко­во­ди­тель управ­ле­ния раз­ви­тия циф­ро­вых юри­ди­че­ских сер­ви­сов эко­си­сте­мы недви­жи­мо­сти «Метр квад­рат­ный»; Оль­га Сау­ти­на, стар­ший парт­нер юри­ди­че­ской ком­па­нии «Недель­ко и парт­не­ры»; Жан­на Колес­ни­ко­ва, руко­во­ди­тель ком­мер­че­ской прак­ти­ки адво­кат­ско­го бюро «Пле­ша­ков, Ушка­лов и парт­не­ры»; Евге­ния Бод­нар, юрист и экс­перт по банк­рот­ству ком­па­нии «Финан­со­во-пра­во­вой Альянс». 

Что такое договор безвозмездного пользования

Дого­вор без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния— это юри­ди­че­ский доку­мент, кото­рый заклю­ча­ет­ся меж­ду дву­мя сто­ро­на­ми с тем, что­бы предо­ста­вить в поль­зо­ва­ние одной из них объ­ект иму­ще­ства дру­гой сто­ро­ны на опре­де­лен­ный срок и без опла­ты. Имен­но отсут­ствие выго­ды от услов­ной арен­ды пред­ме­та дого­во­ра отли­ча­ет его от любо­го дру­го­го дого­во­ра, напри­мер дого­во­ра об ока­за­нии услуг, дого­во­ра об арен­де и других. 

Регу­ли­ру­ет подоб­ные дого­во­ры ст. 689 Граж­дан­ско­го кодек­са [1]. В тек­сте этой ста­тьи без­воз­мезд­ное исполь­зо­ва­ние так­же назы­ва­ет­ся ссудой. 

— Если в дого­во­ре ссу­ды ука­за­но, что вза­мен ссу­до­по­лу­ча­тель обя­зан что-то сде­лать для ссу­до­да­те­ля, то это уже будет не дого­во­ром без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния, а, напри­мер, дого­во­ром ока­за­ния услуг, и пра­ви­ла к тако­му дого­во­ру будут при­ме­нять­ся уже те, кото­рые регу­ли­ру­ют дого­вор ока­за­ния услуг. 

В прин­ци­пе, по дого­во­ру без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния мож­но пере­дать любую вещь. Важ­ное усло­вие, что­бы эта вещь сохра­ня­ла свои свой­ства на весь пери­од исполь­зо­ва­ния. Поэто­му нель­зя пере­дать уро­жай кар­тош­ки, но мож­но пере­дать авто­мо­биль. Даже несмот­ря на есте­ствен­ный износ, его мож­но вер­нуть вла­дель­цу. А кар­тош­ку нельзя. 

Чаще все­го пред­ме­том тако­го дого­во­ра являются: 

поме­ще­ние (жилое или нежи­лое, ком­мер­че­ское); авто­мо­биль; тех­ни­ка; уча­сток земли. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— В нашей прак­ти­ке мож­но выде­лить несколь­ко типо­вых слу­ча­ев, когда сто­ро­ны при­бе­га­ют к помо­щи подоб­ных договоров: 

когда бла­го­тво­ри­тель­ные орга­ни­за­ции предо­став­ля­ют жилье в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние сво­им под­опеч­ным; когда рабо­то­да­те­ли предо­став­ля­ют жилье в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние работ­ни­кам (надо учи­ты­вать, что ком­мер­че­ские орга­ни­за­ции не могут заклю­чать подоб­ные дого­во­ры с вла­дель­ца­ми и руко­вод­ством ком­па­ний); когда без­воз­мезд­ные дого­во­ры заклю­ча­ют­ся меж­ду родственниками. 

Особенности договора безвозмездного пользования

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

Фото: shutterstock 

У это­го дого­во­ра есть опре­де­лен­ные нюан­сы, осо­бен­но если речь идет об объ­ек­тах недвижимости. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— С тако­го рода дого­во­ра­ми глав­ная опас­ность пред­став­ля­ет­ся не для сто­рон дого­во­ра, а для воз­мож­но­го поку­па­те­ля это­го иму­ще­ства. Дело в том, что дан­ный вид дого­во­ров за ред­ким исклю­че­ни­ем не под­ле­жит госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции. Соот­вет­ствен­но, обре­ме­не­ние недви­жи­мо­сти нигде не отра­жа­ет­ся, и поку­па­тель рис­ку­ет при­об­ре­сти иму­ще­ство, обре­ме­нен­ное чужи­ми правами. 

В самом дого­во­ре нуж­но не про­сто ука­зать непо­сред­ствен­но пред­мет дого­во­ра, но и его опи­са­ние, нюан­сы исполь­зо­ва­ния и пере­да­чи обрат­но. Так­же мож­но вклю­чить какие-то дей­ствия, кото­рые чело­век, полу­чив­ший в свое рас­по­ря­же­ние иму­ще­ство, дол­жен выпол­нить во вре­мя использования. 

Предмет договора и его описание

Если речь идет о недви­жи­мо­сти, то обя­за­тель­но ука­зы­вать кадаст­ро­вый номер и осно­ва­ние, по кото­ро­му объ­ект недви­жи­мо­сти при­над­ле­жит ссу­до­да­те­лю. Напри­мер, соб­ствен­ность на осно­ва­нии дого­во­ра куп­ли-про­да­жи, номер и дату реги­стра­ции пра­ва соб­ствен­но­сти (мож­но уви­деть в выпис­ке ЕГРН). 

Так­же нуж­но опи­сать харак­те­ри­сти­ки недви­жи­мо­сти и ее состо­я­ние. Эти усло­вия важ­ны, что­бы обес­пе­чить воз­врат недви­жи­мо­сти в преж­нем состоянии. 

Мож­но про­пи­сать так­же нали­чие мебе­ли, состо­я­ние ремон­та. Луч­ше все­го ука­зать сто­и­мость недви­жи­мо­сти и нахо­дя­щих­ся в ней вещей. Это поз­во­лит избе­жать спо­ров, если сама недви­жи­мость или нахо­дя­щи­е­ся в ней вещи (мебель и пр.) постра­да­ют или будут утрачены. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— Состо­я­ние пере­да­ва­е­мо­го объ­ек­та недви­жи­мо­сти не регла­мен­ти­ру­ет­ся. Реко­мен­ду­ем опи­сы­вать его мак­си­маль­но подроб­но. Так­же отлич­ным вари­ан­том будет сни­мать видео про­цес­са пере­да­чи недви­жи­мо­сти и отра­жать в дого­во­ре, что видео опре­де­лен­ной дли­тель­но­сти будет направ­ле­но ссу­до­да­те­лем с опре­де­лен­но­го адре­са элек­трон­ной почты на адрес ссу­до­по­лу­ча­те­ля. Как пра­ви­ло, такое усло­вие поз­во­ля­ет избе­жать очень мно­гих споров. 

Сроки и условия договора

Обя­за­тель­но зафик­си­ро­вать дату пере­да­чи недви­жи­мо­сти и срок дого­во­ра. Так­же нуж­но уточ­нить поря­док предо­став­ле­ния и воз­вра­та недви­жи­мо­сти: каки­ми доку­мен­та­ми оформ­ля­ет­ся пере­да­ча, сколь­ко ком­плек­тов клю­чей и какая доку­мен­та­ция пере­да­ют­ся и так далее. 

Условия расторжения и санкции

Долж­на быть про­пи­са­на ответ­ствен­ность сто­рон за нару­ше­ние дого­во­ра, напри­мер за про­сроч­ку пере­да­чи и воз­вра­та недви­жи­мо­сти, а так­же усло­вия об изме­не­нии и рас­тор­же­нии дого­во­ра (кто и за какой срок может ини­ци­и­ро­вать рас­тор­же­ние или изме­не­ние дого­во­ра и при каких условиях). 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— В отли­чие от дого­во­ра арен­ды, если соб­ствен­ник по какой-то при­чине фак­ти­че­ски не пере­дал недви­жи­мое иму­ще­ство поль­зо­ва­те­лю, послед­ний не впра­ве тре­бо­вать пере­дать недви­жи­мость, а может лишь тре­бо­вать рас­тор­же­ния дого­во­ра. Это обу­слов­ле­но без­воз­мезд­ной при­ро­дой дого­во­ра: нель­зя заста­вить соб­ствен­ни­ка бес­плат­но пере­дать свое иму­ще­ство в поль­зо­ва­ние, даже если он уже заклю­чил соот­вет­ству­ю­щий дого­вор, но передумал. 

Условия использования объекта

Мож­но ука­зать, кто дела­ет капи­таль­ный и теку­щий ремонт, несет рас­хо­ды за ком­му­наль­ные услу­ги, осу­ществ­ля­ет убор­ку поме­ще­ния, обра­ба­ты­ва­ет земель­ный уча­сток и так далее. По умол­ча­нию, соглас­но ста­тье Граж­дан­ско­го кодек­са, это обя­зан­но­сти ссудополучателя. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— Так­же целе­со­об­раз­но стра­хо­вать риск ответ­ствен­но­сти за вред, при­чи­нен­ный тре­тьим лицам, напри­мер в слу­чае при­чи­не­ния ущер­ба сосе­дям при зали­вах и пожа­рах. Важ­ным усло­ви­ем дого­во­ра явля­ет­ся срок его дей­ствия, если срок не ука­зать, то дого­вор будет заклю­чен на неопре­де­лен­ный срок и любая сто­ро­на смо­жет от него отка­зать­ся, пре­ду­пре­див дру­гую сто­ро­ну за месяц. 

Обязанности и права сторон договора

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

Фото: shutterstock 

Все обя­зан­но­сти и пра­ва сто­рон про­пи­сы­ва­ют­ся в дого­во­ре. Более того, в нем мож­но про­пи­сать то, что никак не фигу­ри­ру­ет в регу­ли­ру­ю­щих документах. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— Сто­ро­ны обя­за­ны выпол­нять все усло­вия дого­во­ра, кото­рые могут отли­чать­ся от зако­но­да­тель­но­го регу­ли­ро­ва­ния. Напри­мер, ссу­до­да­тель может по дого­во­ру оста­вить за собой пра­во каким-то обра­зом поль­зо­вать­ся недви­жи­мо­стью в сво­их целях. А у ссу­до­по­лу­ча­те­ля может не быть каких-то прав (напри­мер, допус­кать тре­тьих лиц в объект). 

Прин­ци­пи­аль­ной обя­зан­но­стью явля­ет­ся необ­хо­ди­мость вер­нуть иму­ще­ство вла­дель­цу в уста­нов­лен­ный срок. В осталь­ном в дого­во­ре мож­но про­пи­сать любой нюанс исполь­зо­ва­ния, вклю­чая ремонт и опла­ту ком­му­наль­ных услуг. Как пра­ви­ло, ремонт ложит­ся на пле­чи ссу­до­по­лу­ча­те­ля, но в дого­во­ре мож­но про­пи­сать и другое. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— По обще­му пра­ви­лу, вещь пере­да­ет­ся в состо­я­нии, соот­вет­ству­ю­щем усло­ви­ям дого­во­ра без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния и ее назна­че­нию, а теку­щий и капи­таль­ный ремонт иму­ще­ства осу­ществ­ля­ет ссу­до­по­лу­ча­тель. Таким обра­зом, в отли­чие от арен­ды, ссу­до­по­лу­ча­тель, то есть лицо, кото­рое бес­плат­но поль­зу­ет­ся чужим иму­ще­ством, обя­зан нести рас­хо­ды как на его теку­щий, так и на капи­таль­ный ремонт. Но здесь важ­но пом­нить, что судеб­ная прак­ти­ка все­же при­дер­жи­ва­ет­ся мне­ния, что взно­сы на капи­таль­ный ремонт явля­ют­ся обя­зан­но­стью соб­ствен­ни­ка, а не ссудополучателя. 

Как составить договор безвозмездного пользования

Под­го­товь­тесь к заклю­че­нию договора. 

    Собе­ри­те нуж­ные документы: 

удо­сто­ве­ре­ния лич­но­сти всех сто­рон дого­во­ра (пас­пор­та);

осно­ва­ния вла­де­ния объ­ек­том недви­жи­мо­сти. Это может быть дого­вор о куп­ле-про­да­же, доку­мен­ты о полу­че­нии наслед­ства и так далее; 

выпис­ки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 

В зави­си­мо­сти от типа объ­ек­та могут потре­бо­вать­ся допол­ни­тель­ные документы. 

    Составь­те текст договора 

В этом вам может помочь юрист. Дого­вор дол­жен быть заклю­чен в пись­мен­ном виде. 

    Под­пи­ши­те дого­вор— это долж­ны сде­лать обе стороны. 

    Убе­ди­тесь, что в вашем слу­чае его не нуж­но регистрировать. 

Реги­стри­ро­вать такие дого­во­ры не нуж­но, они начи­на­ют дей­ство­вать с момен­та заклю­че­ния. Но есть исклю­че­ния— это объ­ек­ты куль­тур­но­го насле­дия и земель­ные участки. 

    Если в вашем слу­чае тре­бу­ет­ся реги­стра­ция, то сле­ду­ет обра­тить­ся в Росреестр. 

Как расторгнуть договор безвозмездного пользования

Усло­вия рас­тор­же­ния дого­во­ра обыч­но про­пи­са­ны. Чаще все­го тре­бу­ет­ся толь­ко пре­ду­пре­жде­ние за 30 дней до рас­тор­же­ния. Одна­ко есть слу­чаи, когда одна из сто­рон может рас­торг­нуть дого­вор в любой момент. 

В слу­чае вла­дель­ца соб­ствен­но­сти— это когда вто­рая сто­ро­на при­чи­ня­ет вред иму­ще­ству, нару­ша­ет усло­вия экс­плу­а­та­ции или пере­да­ет в поль­зо­ва­ние дру­го­му человеку. 

Ссу­до­по­лу­ча­тель, со сво­ей сто­ро­ны, может попро­сить о рас­тор­же­нии дого­во­ра, если исполь­зо­ва­ние объ­ек­та невоз­мож­но. Напри­мер, если тре­бу­ет­ся доро­гой ремонт. А так­же, если на исполь­зо­ва­ние объ­ек­та есть пра­ва у дру­гих людей. К при­ме­ру, если выяс­нит­ся, что по земель­но­му участ­ку так­же ездят маши­ны на пра­вах серви­ту­та. Еще одной при­чи­ной может быть неже­ла­ние вла­дель­ца объ­ек­та пере­дать его в исполь­зо­ва­ние в ого­во­рен­ные сроки. 

Важ­но пом­нить, что если дого­вор ссу­ды был заре­ги­стри­ро­ван, то и его рас­тор­же­ние долж­но быть зафик­си­ро­ва­но в Росреестре. 

Нюансы заключения договора

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— Неред­ко быва­ет, что перед про­це­ду­рой банк­рот­ства долж­ни­ки пыта­ют­ся скрыть свой доход либо его часть под видом дого­во­ра без­воз­мезд­но­го поль­зо­ва­ния. Это отно­сит­ся как к дви­жи­мо­му иму­ще­ству (напри­мер, авто­мо­би­лю), так и, чаще все­го, к недви­жи­мо­му (дому или квар­ти­ре). Их сда­ют вна­ем / в арен­ду для исполь­зо­ва­ния, но полу­ча­ют с такой сдел­ки при­быль. Конеч­но­же, подоб­ные «дого­во­рен­но­сти» и фак­ты полу­че­ния дохо­да отсле­жи­ва­ют­ся арбит­раж­ным управ­ля­ю­щим и оспа­ри­ва­ют­ся им. Осо­бен­но это каса­ет­ся ситу­а­ций, когда на момент выяв­ле­ния скры­то­го источ­ни­ка при­бы­ли в отно­ше­нии долж­ни­ка есть поста­нов­ле­ние суда или откры­тое испол­ни­тель­ное про­из­вод­ство, а офи­ци­аль­но­го дохода/имущества, что­бы рас­пла­тить­ся с дол­га­ми, нет. Если управ­ля­ю­щий обна­ру­жит дого­вор без­воз­мезд­но­го исполь­зо­ва­ния, он смо­жет это рас­це­нить как при­знак фик­тив­но­го или пред­на­ме­рен­но­го банк­рот­ства. Такой факт будет оспо­рен, и иму­ще­ство будет вклю­че­но в кон­курс­ную мас­су. Как итог, про­це­ду­ру банк­рот­ства не полу­чит­ся завер­шить и дол­ги так и оста­нут­ся несписанными. 

Договор безвозмездного пользования: что это и как регулируется

— В слу­чае если дого­вор ссу­ды заклю­ча­ет­ся меж­ду юри­ди­че­ски­ми лица­ми или инди­ви­ду­аль­ны­ми пред­при­ни­ма­те­ля­ми, то у кон­тро­ли­ру­ю­щих орга­нов могут воз­ник­нуть сомне­ния в закон­но­сти сдел­ки, так как даре­ние запре­ще­но меж­ду предпринимателями. 

Сам дого­вор ссу­ды может быть заклю­чен, но важ­но ука­зать в нем ком­мер­че­ский инте­рес ссу­до­да­те­ля. Напри­мер, квар­ти­ра с дизай­нер­ским ремон­том может быть на опре­де­лен­ный пери­од без­воз­мезд­но пере­да­на для про­ве­де­ния фото­съе­мок для даль­ней­ше­го повы­ше­ния попу­ляр­но­сти этой квар­ти­ры на рын­ке крат­ко­сроч­ной аренды. 

Так­же есть важ­ное огра­ни­че­ние: ком­мер­че­ское юри­ди­че­ское лицо не может пере­дать иму­ще­ство в без­воз­мезд­ное поль­зо­ва­ние сво­е­му учре­ди­те­лю, участ­ни­ку и чле­нам его кон­тро­ли­ру­ю­щих орга­нов (п. 2 ст. 690 ГК РФ). 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грамм-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ксе­ния Добрынина

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :