показать результаты поиска

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

/
/

Рас­ска­зы­ва­ем про харак­те­ри­сти­ки вто­рич­но­го жилья в сто­ли­це, кото­рые спо­соб­ны отвра­тить потен­ци­аль­но­го поку­па­те­ля от сделки 

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

С нача­ла 2022 года рынок вто­рич­но­го жилья в Москве охва­ти­ла цено­вая лихо­рад­ка. Послед­ние несколь­ко меся­цев цены на квар­ти­ры и спрос сни­зи­лись, а чис­ло пред­ло­же­нийи срок реа­ли­за­ции пошли вверх. Сей­час— рынок поку­па­те­ля, он дик­ту­ет свои усло­вия и дает воз­мож­ность выби­рать из боль­шо­го коли­че­ства объектов. 

Риел­то­ры рас­ска­за­ли, какие квар­ти­ры сего­дня про­дать тяже­лее все­го и как соб­ствен­ни­ки жилья могут изме­нить ситуацию. 

Переоцененные и элитные

Глав­ный нелик­вид— это пере­оце­нен­ные квар­ти­ры, и в пред­ло­же­нии их сей­час нема­ло, еди­но­глас­но утвер­жда­ют экс­пер­ты. Мно­гие соб­ствен­ни­ки наде­ют­ся, что цены вер­нут­ся к пико­вым мар­тов­ским зна­че­ни­ям, но сто­и­мость про­дол­жа­ет сни­жать­ся тре­тий месяц под­ряд, отме­тил дирек­тор депар­та­мен­та вто­рич­но­го рын­ка риел­тор­ской ком­па­нии «Инком-Недви­жи­мость» Миха­ил Кули­ков. Он под­черк­нул, что пере­оце­нен­ная недви­жи­мость может про­да­вать­ся года­ми, поэто­му соб­ствен­ни­кам сто­ит заду­мать­ся о том, что­бы скор­рек­ти­ро­вать сто­и­мость в соот­вет­ствии с рыноч­ны­ми пока­за­те­ля­ми. В авгу­сте в сред­нем вла­дель­цам пере­оце­нен­ных квар­тир при­хо­ди­лось усту­пать покупателю15–20% от заяв­лен­ной цены. 

«Сей­час рыноч­ная цена лота— фак­тор, во мно­гом опре­де­ля­ю­щий ско­рость выхо­да на сдел­ку с потен­ци­аль­ным поку­па­те­лем. Адек­ват­но назна­чить сто­и­мость объ­ек­та помо­гут спе­ци­аль­ные сер­ви­сы оцен­ки жилья, кото­рые есть на мно­гих плат­фор­мах с объ­яв­ле­ни­я­ми о недви­жи­мо­сти»,— реко­мен­до­вал руко­во­ди­тель направ­ле­ния вто­рич­ной и заго­род­ной недви­жи­мо­сти «Ави­то Недви­жи­мо­сти» Сер­гей Хахулин. 

В пери­од эко­но­ми­че­ской неста­биль­но­сти так­же теря­ют лик­вид­ность элит­ные квар­ти­ры. «В слу­чае эко­но­ми­че­ских потря­се­ний даже целе­вая ауди­то­рия поку­па­те­лей таких квар­тир может начать испы­ты­вать финан­со­вые слож­но­сти. Из-за это­го кли­ен­ты, кото­рые ранее заду­мы­ва­лись о при­об­ре­те­нии доро­го­сто­я­щей квар­ти­ры, пред­по­чи­та­ют вре­мен­но сни­мать такой объ­ект в арен­ду, что­бы понять, насколь­ко может быть оправ­дан­на покуп­ка»,— отме­ти­ла руко­во­ди­тель депар­та­мен­та город­ской недви­жи­мо­сти «НДВ Супер­мар­кет Недви­жи­мо­сти» Еле­на Мищенко. 

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

Фото: Ostariyanovshutterstock 

ЦИАН назвал харак­те­ри­сти­ки квар­тир в Москве с мак­си­маль­ны­ми скидками 

Старые дома, неудобные планировки и многокомнатные квартиры

На ско­рость про­да­жи вто­рич­но­го жилья сего­дня так­же вли­я­ют тип дома и пла­ни­ров­ка квар­ти­ры. Наи­ме­нее попу­ляр­ны­ми сре­ди потен­ци­аль­ных при­об­ре­та­те­лей явля­ют­ся доре­во­лю­ци­он­ные дома— на них при­хо­дит­ся лишь 2% от обще­го спро­са с нача­ла года, отме­тил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов. Он под­черк­нул, что так­же не поль­зу­ют­ся попу­ляр­но­стью пяти­этаж­ные хру­щев­ки, одна­ко ими в сто­ли­це инте­ре­су­ют­ся чуть боль­ше граж­дан— 6%. 

«К удли­не­нию сро­ков реа­ли­за­ции жилья сле­ду­ет так­же отне­сти уста­рев­шие пла­ни­ро­воч­ные или кон­струк­тив­ные реше­ния. К ним, напри­мер, мож­но отне­сти слиш­ком боль­шие кори­до­ры и нестан­дарт­ную фор­му ком­нат, для изме­не­ния кото­рых при­дет­ся сде­лать пере­пла­ни­ров­ку»,— уточ­нил Попов. Кро­ме того, по дан­ным «Ави­то Недви­жи­мо­сти», наи­мень­ший инте­рес для поку­па­те­лей сего­дня пред­став­ля­ют квар­ти­ры с четырь­мя и более ком­на­та­ми, а так­же объ­ек­ты со сво­бод­ной пла­ни­ров­кой— спрос на них в Москве сего­дня состав­ля­ет менее 4%. 

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

Фото: Aleksei Golovanovshutterstock 

Назва­ны рай­о­ны Моск­вы с наи­боль­шим ростом пред­ло­же­ния жилья 

Этаж и козырек подъезда

Квар­ти­ры на пер­вых и послед­них эта­жах все­гда поль­зу­ют­ся мень­шей попу­ляр­но­стью у поку­па­те­лей, одна­ко сего­дня этот фак­тор стал осо­бен­но важен, так как при­об­ре­та­те­лям есть из чего выби­рать. В ЦИАН отме­ти­ли, что на квар­ти­ры от 26-го эта­жа и выше в этом году при­шел­ся все­го 1% спро­са, а жилье на пер­вом эта­же иска­ли 8% потен­ци­аль­ных поку­па­те­лей. Одни люди опа­са­ют­ся про­теч­ки кров­ли, а дру­гие не хотят под­ни­мать­ся высо­ко пеш­ком в слу­чае полом­ки лиф­та, пояс­ни­ла дирек­тор офи­са про­даж вто­рич­ной недви­жи­мо­сти Est-a-Tet Юлия Дымо­ва. Квар­ти­ры на таких непо­пу­ляр­ных эта­жах сто­ят на 5–7% дешев­ле и про­дать их все­гда слож­нее, резю­ми­ро­ва­ла эксперт. 

«К нелик­вид­ной вто­рич­ке так­же мож­но отне­сти квар­ти­ры, рас­по­ло­жен­ные на пер­вой линии (на рас­сто­я­нии при­мер­но до 50 м) от ожив­лен­ной трас­сы, желез­ной доро­ги, круп­но­го транс­порт­но-пере­са­доч­но­го узла. Их сто­и­мость ниже ана­ло­гич­ных объ­ек­тов, рас­по­ло­жен­ных на вто­рой или тре­тьей линии. Одна­ко и в этом слу­чае мно­гое так­же зави­сит от эта­жа, шумо­изо­ля­ции, сто­ро­ны, куда выхо­дят окна— на трас­су или во двор. Кро­ме того, к лотам низ­ко­го каче­ства сей­час отно­сят­ся квар­ти­ры, рас­по­ло­жен­ные эта­жом выше въез­да на под­зем­ный пар­кинг или над козырь­ком подъ­ез­да»,— отме­тил Куликов. 

Что­бы быст­ро реа­ли­зо­вать такую квар­ти­ру, при­дет­ся предо­ста­вить дис­конт, пояс­нил ана­ли­тик «Инком-Недви­жи­мо­сти». По его сло­вам, сего­дня сред­ний раз­мер ски­док на вто­рич­ном рын­ке состав­ля­ет 15%, соот­вет­ствен­но, усту­пить при­дет­ся боль­ше это­го значения. 

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

Фото: zoffshutterstock 

Нацен­ка за вид: как сто­и­мость квар­ти­ры зави­сит от эта­жа в доме 

Черновая отделка и мебель владельцев

Еще один фак­тор, кото­рый суще­ствен­но вли­я­ет на ско­рость про­да­жи квар­ти­ры,— это ремонт и мебель. «От 30% до 40% недви­жи­мо­сти в Москве не про­да­ет­ся по при­чине завы­шен­ных ожи­да­ний про­дав­ца о его доро­го­сто­я­щей кухне, тех­ни­ке или исто­ри­че­ском цен­ном пар­ке­те. Про­да­вая жилье, нуж­но пони­мать, что сто­и­мость ремон­та почти не вли­я­ет на цену»,— объ­яс­ни­ла гене­раль­ный дирек­тор ком­па­нии «Инком» Юлия Савиных. 

Крайне пло­хо в сто­ли­це сего­дня про­да­ет­ся вто­рич­ка с чер­но­вой отдел­кой— 68% поку­па­те­лей из 100 ищут квар­ти­ру хотя­бы с чисто­вой отдел­кой, уточ­ни­ла Сави­ных. Она под­черк­ну­ла, что ремонт, как и любой пере­езд,— это поте­ря вре­ме­ни, сил, а глав­ное нер­вов. Жилье с чер­но­вой отдел­кой от соб­ствен­ни­ка может два-три года ждать поку­па­те­ля, резю­ми­ро­ва­ла экс­перт «Инко­ма».

«Све­жий ремонт— одно из наи­бо­лее важ­ных пред­по­чте­ний поку­па­те­лей на дан­ный момент. Дело в том, что сто­и­мость стро­и­тель­ных и отде­лоч­ных мате­ри­а­лов в послед­нее вре­мя серьез­но вырос­ла. И если рань­ше в каких-то слу­ча­ях поку­па­те­ли мог­ли соком­мен­ти­ру­еть­ся при­об­ре­сти квар­ти­ру в не очень хоро­шем состо­я­нии, рас­счи­ты­вая быст­ро и бюд­жет­но отре­мон­ти­ро­вать ее, то сей­час, наобо­рот, люди ино­гда отка­зы­ва­ют­ся от такой сдел­ки»,— ком­мен­ти­ру­ет Мищен­ко из «НДВ».

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

Фото: sfotozshutterstock 

Рос­си­яне назва­ли опти­маль­ную сто­и­мость ремон­та жилья 

Неотделимые улучшения и газовые колонки

Сего­дня нелик­вид­ны­ми так­же мож­но назвать квар­ти­ры, в кото­рых уста­нов­ле­ны газо­вые колон­ки, рас­ска­за­ла дирек­тор офи­са про­даж вто­рич­ной недви­жи­мо­сти Est-a-Tet. По ее сло­вам, здесь у поку­па­те­лей при­сут­ству­ет страх утеч­ки газа, мно­гие счи­та­ют это небез­опас­ным, а кому-то не нра­вит­ся сам прин­цип исполь­зо­ва­ния, поэто­му такое жилье может нахо­дить­ся в экс­по­зи­ции годами. 

Важ­ным пси­хо­ло­ги­че­ским фак­то­ром, спо­соб­ным заста­вить потен­ци­аль­но­го поку­па­те­ля отка­зать­ся от сдел­ки, могут стать теку­щие тру­бы, пере­го­рев­шие лам­поч­ки и вздув­ший­ся пар­кет, отме­тил Кули­ков. Он отме­тил, что непре­зен­та­бель­ной хоро­шую квар­ти­ру могут сде­лать даже гряз­ные окна. Учи­ты­вая боль­шой объ­ем пред­ло­же­ния, при­об­ре­та­тель может отка­зать­ся от подоб­но­го объ­ек­та в поль­зу тако­го­же по харак­те­ри­сти­кам, но выгля­дя­ще­го более аккуратно. 

«Есть так­же квар­ти­ры, в кото­рых вла­де­лец про­из­вел неот­де­ли­мые улуч­ше­ния. Напри­мер, уста­но­вил ван­ну на поста­мен­те посре­ди спаль­ни. Не все изме­не­ния при­дут­ся по вку­су новым хозя­е­вам, а для вос­ста­нов­ле­ния преж­не­го вида объ­ек­та при­дет­ся осно­ва­тель­но потра­тить­ся. Поэто­му подоб­ные квар­ти­ры так­же явля­ют­ся нелик­ви­дом»,— резю­ми­ро­ва­ла Дымова. 

Дорогие и неликвидные: какие квартиры в Москве тяжелее всего продать

Фото: New Africashutterstock 

Росре­естр зафик­си­ро­вал отсут­ствие роста спро­са на жилье в Москве 

Автор Вера Лунькова

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :