Жилье на маткапитал: выделение долей детей предложили отдать нотариусам

Андрей Зим­ниц­кий

Обще­ствен­ная пала­та высту­пи­ла с реко­мен­да­ци­я­ми в адрес пар­ла­мен­та­ри­ев о совер­шен­ство­ва­нии зако­но­да­тель­ства о мате­рин­ском капи­та­ле. В част­но­сти, в доку­мен­те идет речь о необ­хо­ди­мо­сти оформ­лять согла­ше­ния об опре­де­ле­нии долей в пра­ве соб­ствен­но­сти на поме­ще­ние, при­об­ре­тен­ное на мат­ка­пи­тал, через нотариуса. 

Пред­ло­жен­ная мера акту­аль­на и обу­слов­ле­на целым рядом при­чин и про­блем, кото­рые за 15 лет суще­ство­ва­ния про­грам­мы гос­под­держ­ки семей с детьми ста­но­вят­ся все ост­рее и мас­штаб­нее. Сер­ти­фи­ка­ты на мат­ка­пи­тал уже полу­чи­ли и про­дол­жа­ют полу­чать мил­ли­о­ны рос­сий­ских семей, и боль­шая часть из них (по офи­ци­аль­ным дан­ным— более 80%) исполь­зу­ет его для улуч­ше­ния жилищ­ных усло­вий. Но, как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, не все полу­ча­те­ли сер­ти­фи­ка­тов соблю­да­ют уста­нов­лен­ные зако­ном требования. 

Основ­ные труд­но­сти вызы­ва­ет имен­но про­це­ду­ра выде­ле­ния долей роди­те­лям и всем детям в недви­жи­мо­сти, на покуп­ку кото­рой пошли сред­ства гос­под­держ­ки. Кто-то наме­рен­но игно­ри­ру­ет эту нор­му, кто-то все­же выде­ля­ет доли, но некор­рект­но. Есть нема­ло слу­ча­ев, когда роди­те­ли попро­сту забы­ва­ют об этом тре­бо­ва­нии— как пра­ви­ло, это про­ис­хо­дит, если речь идет об ипо­теч­ной недви­жи­мо­сти. Тут, опять­же, полез­но взгля­нуть на ста­ти­сти­ку: более 60% семей, полу­чив­ших мат­ка­пи­тал, при­вле­ка­ют к сдел­ке и кре­дит­ные сред­ства. Гасить ипо­те­ку мож­но деся­ти­ле­ти­я­ми, поэто­му неслож­но пред­ста­вить, что спу­стя столь­ко лет ни один из супру­гов не вспом­нит про такую «бюро­кра­ти­че­скую мелочь», как какие-то доли. 

А вот игно­ри­ро­ва­ние такой «мело­чи», к сожа­ле­нию, при­во­дит к очень боль­шим про­бле­мам. При­чем про­бле­мы могут выхо­дить дале­ко за рам­ки нару­шив­шей закон семьи. Поми­мо пря­мо­го ущем­ле­ния инте­ре­сов чле­нов семьи вла­дель­ца мат­ка­пи­та­ла, на кото­рых не были выде­ле­ны доли, под угро­зой ока­зы­ва­ют­ся и пра­ва после­ду­ю­щих вла­дель­цев этой недви­жи­мо­сти. Здесь важ­но знать, что в ЕГРН до сих пор не ста­вит­ся отме­ток о том, что объ­ект недви­жи­мо­сти при­об­ре­тал­ся с исполь­зо­ва­ни­ем средств мате­рин­ско­го капи­та­ла, поэто­му с помо­щью выпис­ки в Росре­ест­ре про­ве­рить это невоз­мож­но. То есть доб­ро­со­вест­ный при­об­ре­та­тель зача­стую вооб­ще не подо­зре­ва­ет о фак­те исполь­зо­ва­ния мат­ка­пи­та­ла и его послед­стви­ях. И отсто­ять свои пра­ва на недви­жи­мость, кото­рую он купил у семьи с детьми, впо­след­ствии ему будет крайне сложно. 

Не менее опа­сен и некор­рект­ный рас­чет долей. По поста­нов­ле­нию Вер­хов­но­го Суда, доли опре­де­ля­ют­ся, исхо­дя из равен­ства долей роди­те­лей и детей на сред­ства мат­ка­пи­та­ла, а не на все сред­ства, за счет кото­рых было при­об­ре­те­но жилое поме­ще­ние. Понят­но, что не все граж­дане обла­да­ют глу­бо­ки­ми юри­ди­че­ски­ми зна­ни­я­ми и могут рас­счи­тать доли вер­но. Кто-то не учи­ты­ва­ет всех детей, кто-то вме­сто доле­во­го ука­зы­ва­ет сов­мест­ный режим соб­ствен­но­сти или вычле­ня­ет для детей доли в мень­шем раз­ме­ре, чем поло­же­но, кто-то не соблю­да­ет срок в шесть меся­цев после выпла­ты кре­ди­та, вво­да дома в экс­плу­а­та­цию и т. п. Оши­ба­ют­ся и раз­но­го рода посред­ни­ки, име­ю­щие недо­ста­точ­ную и/или непод­твер­жден­ную ква­ли­фи­ка­цию, кото­рые «помо­га­ют» в оформ­ле­нии согла­ше­ний об опре­де­ле­нии долей в про­стой пись­мен­ной форме. 

Все боль­ше назре­ва­ет и про­бле­ма мошен­ни­че­ства в этой сфе­ре. По дан­ным Агент­ства стра­те­ги­че­ских ини­ци­а­тив, коли­че­ство выяв­лен­ных фик­тив­ных сде­лок куп­ли-про­да­жи для обна­ли­чи­ва­ния мат­ка­пи­та­ла, жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та, предо­став­ля­е­мых по раз­лич­ным соци­аль­ным про­грам­мам, в 2018 году соста­ви­ло 65, в 2019 году— 280, а в 2020 году уже 365. 

Так­же экс­пер­ты отме­ча­ют про­бле­мы в сфе­ре госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции прав на жилые поме­ще­ния, при­об­ре­тен­ные с исполь­зо­ва­ни­ем средств мат­ка­пи­та­ла. Как пра­ви­ло, цена жилья пре­вос­хо­дит раз­мер мат­ка­пи­та­ла, и супру­ги направ­ля­ют допол­ни­тель­но и свои сред­ства. Что­бы изме­нить закон­ный режим соб­ствен­но­сти на недви­жи­мость, они долж­ны заклю­чить брач­ный дого­вор или согла­ше­ние о раз­де­ле сов­мест­но нажи­то­го иму­ще­ства: обе сдел­ки долж­ны удо­сто­ве­рять­ся нота­ри­усом. В про­тив­ном слу­чае госре­ги­стра­ция прав на недви­жи­мое иму­ще­ство, при­об­ре­тен­ное с исполь­зо­ва­ни­ем средств мат­ка­пи­та­ла, осу­ществ­ля­ет­ся на осно­ва­нии ничтож­ной сделки. 

При­вле­че­ние нота­ри­уса к оформ­ле­нию согла­ше­ний об опре­де­ле­нии долей поз­во­лит све­сти к мини­му­му весь спектр рис­ков и про­блем, с кото­ры­ми стал­ки­ва­ют­ся сто­ро­ны сде­лок, где фигу­ри­ру­ет недви­жи­мость со сле­да­ми мат­ка­пи­та­ла. Обя­за­тель­ная нота­ри­аль­ная фор­ма для тако­го рода согла­ше­ний ста­нет гаран­том их закон­но­сти и пра­во­моч­но­сти, отсут­ствия оши­бок и нару­ше­ний прав кого-либо из заин­те­ре­со­ван­ных сторон. 

Более того, по мне­нию экс­пер­тов Обще­ствен­ной пала­ты, нота­ри­аль­ное удо­сто­ве­ре­ние согла­ше­ний об опре­де­ле­нии долей в жилом поме­ще­нии, при­об­ре­тен­ном с исполь­зо­ва­ни­ем мат­ка­пи­та­ла, обес­пе­чит свое­вре­мен­ную реги­стра­цию прав на жилое поме­ще­ние в ЕГРН и соблю­де­ние прин­ци­па досто­вер­но­сти это­го реест­ра. Сей­час элек­трон­ная пода­ча све­де­ний нота­ри­усом в Росре­естр про­ис­хо­дит непо­сред­ствен­но в день удо­сто­ве­ре­ния сдел­ки и явля­ет­ся ее неотъ­ем­ле­мым этапом. 

При этом нель­зя не отме­тить и зна­чи­мую роль нота­ри­уса в сдел­ках, где сто­ро­ной-про­дав­цом высту­па­ет семья с детьми. Имен­но за нота­ри­усом зако­ном закреп­ле­на обя­зан­ность по про­вер­ке закон­но­сти сдел­ки и всех юри­ди­че­ски зна­чи­мых нюан­сов. В част­но­сти, най­ти сле­ды исполь­зо­ван­но­го когда-то про­дав­цом средств мате­рин­ско­го капи­та­ла нота­ри­ус может посред­ством опе­ра­тив­но­го пря­мо­го запро­са в Пен­си­он­ный фонд. Таким обра­зом, сто­ро­ны смо­гут быть уве­ре­ны в соблю­де­нии их иму­ще­ствен­ных прав, вклю­чая пра­ва детей, и полу­чат гаран­тию защи­ты сдел­ки от оспаривания. 

Одна­ко, без­услов­но, это не отме­ня­ет необ­хо­ди­мо­сти вне­се­ния в ЕГРН некой отмет­ки в отно­ше­нии объ­ек­тов недви­жи­мо­сти, при­об­ре­тен­ных с при­вле­че­ни­ем средств мат­ка­пи­та­ла. Эту меру отдель­но отме­ча­ет Обще­ствен­ная пала­та в сво­ем документе. 

Обще­ствен­ная пала­та так­же высту­па­ет с ини­ци­а­ти­вой уточ­нить в законе момент воз­ник­но­ве­ния пра­ва общей доле­вой соб­ствен­но­сти на жилое поме­ще­ние у вла­дель­ца сер­ти­фи­ка­та и чле­нов его семьи. Дета­ли­за­ция этой нор­мы важ­на для точ­но­го опре­де­ле­ния момен­та воз­ник­но­ве­ния обо­ро­то­спо­соб­но­сти долей, воз­мож­но­сти их отчуж­де­ния в рам­ках какой-либо сдел­ки или в поряд­ке насле­до­ва­ния. Вни­ма­ния заслу­жи­ва­ет и реко­мен­да­ция о наде­ле­нии любо­го совер­шен­но­лет­не­го чле­на семьи пра­вом отка­зать­ся от уча­стия в пра­ве соб­ствен­но­сти на жилое помещение. 

Обавторе 

Андрей Зим­ниц­кий пре­зи­дент Нота­ри­аль­ной пала­ты Омской обла­сти, нота­ри­ус г. Омска Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость