показать результаты поиска

Инвесторы охладели к новостройкам: почему частники уходят с рынка

/
/

Доля инве­сти­ци­он­ных сде­лок в новострой­ках Моск­вы упа­ла до уров­ня 2017 года. Спад объ­яс­ня­ет­ся сни­же­ни­ем реаль­но­го спро­са на жилье, отсут­стви­ем при­вле­ка­тель­ных стар­то­вых цен и цено­вой кон­ку­рен­ци­ей с застрой­щи­ка­ми, кото­рые актив­но прак­ти­ку­ют скидки 

Инвесторы охладели к новостройкам: почему частники уходят с рынка

В 2022 году инве­сти­ци­он­ный спрос на рын­ке Моск­вы силь­но сокра­тил­ся. Сей­час на сдел­ки с целью даль­ней­шей пере­про­да­жи или сда­чив арен­ду при­хо­дит­ся 10%— это мини­маль­ный пока­за­тель с 2017 года. Об этом «РБК-Недви­жи­мо­сти» сооб­щи­ли в ком­па­нии «Бест-Новострой». Тен­ден­цию под­твер­ди­ли агент­ства недви­жи­мо­сти «Бон-Тон», «Миэль» и сто­лич­ные застройщики. 

В «Бест-Новострое» учи­ты­ва­ют как инве­сти­ци­он­ные сдел­ки и покуп­ку двух и более квар­тир одним поку­па­те­лем, так и покуп­ку един­ствен­но­го лота с целью сохра­не­ния средств. По дан­ным ком­па­нии, доля част­ных инве­сто­ров в сто­лич­ных новострой­ках мас­со­во­го сег­мен­та в декаб­ре 2022 года состав­ля­ет око­ло 10%— это мини­маль­ный пока­за­тель с 2017 года (в 2015–2017 годах он был на уровне 5%). Отно­си­тель­но вто­ро­го квар­та­ла 2021 года, когда пока­за­тель был на пике и дости­гал 30–35%, сни­же­ние троекратное. 

До 2020 года доля инве­сти­ци­он­но­го спро­са не под­ни­ма­лась выше 20%, под­чер­ки­ва­ют в «Бест-Новострое». В 2020‑м, после запус­ка про­грам­мы льгот­ной ипо­те­ки на новострой­ки, она под­ня­лась до 21–25%. «Если гово­рить о тех част­ных инве­сто­рах, что выхо­дят из про­ек­та обя­за­тель­но до сда­чии гори­зонт их пла­ни­ро­ва­ния один— три года, то таких в 2022 году вооб­ще прак­ти­че­ски не оста­лось, даже ипо­те­ка под 0,1% не осо­бо помо­га­ет инве­сто­ру, если рынок не рас­тет»,— отме­ти­ла управ­ля­ю­щий парт­нер Dombook, пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров ком­па­нии «Бест-Новострой» Ири­на Доброхотова. 

Доля опто­вых сде­лок в 2022 году немно­го вырос­ла— до 3,7% про­тив 3,3% в 2021 году и 3,6% в 2020‑м. «В любом слу­чае эта ста­ти­сти­ка гово­рит о том, что круп­ные инве­сто­ры сохра­ни­ли инте­рес к пер­вич­но­му рын­ку недви­жи­мо­сти Моск­вы»,— счи­та­ет Доброхотова. 

В Москве зафик­си­ро­ва­ли рекорд­ную долю инве­сто­ров в новостройках 

Сни­же­ние доли инве­сти­ци­он­ных сде­лок под­твер­жда­ют и ана­ли­ти­ки риел­тор­ской ком­па­нии «Бон Тон». По их оцен­ке, сей­час этот пока­за­тель сни­зил­ся до 8%. «На рын­ке при­сут­ству­ют в основ­ном про­фес­си­о­наль­ные инве­сто­ры, кото­рые обла­да­ют инсай­дер­ской инфор­ма­ци­ей о закры­тых про­да­жах и пла­нах застрой­щи­ков по выхо­ду на рынок, что поз­во­ля­ет им заклю­чить сдел­ку на мак­си­маль­но выгод­ных усло­ви­ях»,— под­чер­ки­ва­ет управ­ля­ю­щий дирек­тор АН «Бон Тон» Вале­рия Цветкова. 

Спад инве­сти­ци­он­но­го спро­са фик­си­ру­ют и в «Миэль». «Наше под­раз­де­ле­ние спе­ци­а­ли­зи­ру­ет­ся на кли­ен­тах из реги­о­нов, поку­па­ю­щих новострой­ки в сто­ли­це. В про­шлом декаб­ре боль­ше 50% при­хо­ди­лось на долю инве­сти­ци­он­ных сде­лок, где кли­ен­ты пла­ни­ро­ва­ли полу­чить доход от сво­их вло­же­ний. В этом декаб­ре их ста­ло мень­ше, не более 20%»,— гово­рит руко­во­ди­тель «Миэль» «На Киев­ской» Роман Мура­дян. «Да и под­ход изме­нил­ся. Инве­сто­ры ищут вто­рой-тре­тий смысл покуп­ки. Если инве­сти­ция не даст дохо­да— остав­лю недви­жи­мость для себя, пона­до­бит­ся детям в пер­спек­ти­ве и т.п»,— пояс­ня­ет эксперт. 

Про­дать или остать­ся в мет­рах: инве­сто­ры в новострой­ки меня­ют стратегии 

Почему инвесторов стало меньше

Сни­же­ние доли инве­сто­ров сре­ди поку­па­те­лей мос­ков­ских новостро­ек участ­ни­ки рын­ка объ­яс­ня­ют вли­я­ни­ем несколь­ких фак­то­ров. Во-пер­вых, ска­зы­ва­ет­ся общее паде­ние спро­са на жилье. «После фев­раль­ских собы­тий рынок рез­ко ожи­вил­ся и был постав­лен рекорд в мар­те-апре­ле по коли­че­ству сде­лок. А в сен­тяб­ре рынок пошел вниз, при­лич­ная часть кли­ен­тов на новострой­ки при­оста­но­ви­ли покуп­ку­ли­бо пере­шли на вто­рич­ку»,— отме­тил Роман Мурадян. 

Во-вто­рых, рез­кий рост цен в преды­ду­щие два года сокра­тил потен­ци­аль­ную доход­ность от инве­сти­ций в новострой­ки. «На пер­вич­ном рын­ке немно­го про­ек­тов, кото­рые мож­но рас­смат­ри­вать с точ­ки зре­ния спе­ку­ля­тив­ных инве­сти­ций. Уро­вень эко­но­ми­че­ской неопре­де­лен­но­сти и раз­мер про­гно­зи­ру­е­мой инфля­ции при­во­дят к мини­ми­за­ции реаль­ной доход­но­сти таких инве­сти­ций»,— пояс­ни­ла Вале­рия Цвет­ко­ва. «Покуп­ка квар­ти­ры в новострой­ке сей­час боль­ше под­хо­дит для кон­сер­ва­тив­ных инве­сти­ций— когда люди вкла­ды­ва­ют в недви­жи­мость сред­ства, что­бы защи­тить их при рис­ке обес­це­ни­ва­ния»,— доба­ви­ла она. 

В боль­шин­стве слу­ча­ев стра­те­гия част­ных инве­сто­ров сво­дит­ся квхо­ду в самом нача­ле фазы быст­ро­го роста все­го рын­ка, что часто быва­ет в кон­це локаль­ной рецес­сии (в 2019 году перед зако­ном об эскроу, в 2020‑м после каран­ти­на и т.п.) и выход на пике с фик­са­ци­ей мак­си­маль­ной отно­си­тель­ной при­бы­ли, пояс­ни­ла Ири­на Доб­ро­хо­то­ва. «Цено­вая стаг­на­ция и сла­бый спрос 2022 года отпуг­ну­ли таких инве­сто­ров— они не ста­ли искать точеч­ные про­ек­ты, выхо­див­шие в послед­ние десять меся­цев, из кото­рых несколь­ко вполне могут пока­зать на выхо­де доход­ность выше, чем у про­ек­тов 2020–2021 годов»,— доба­ви­ла она. 

Еще одна при­чи­на, осла­бив­шая инве­сти­ци­он­ный спрос на жилье в ухо­дя­щем году, — эми­гра­ция. «Людям попро­сту было не до покуп­ки жилья и тем более не до зара­бот­ка на нем»,— отме­ти­ла пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров «Бест-Новостроя».

Какую недви­жи­мость поку­па­ли моск­ви­чи, что­бы спа­сти сбережения 

Застройщики подтверждают тенденцию

Сокра­ще­ние инве­сти­ци­он­ных сде­лок в 2022 году отме­ча­ют и сами застрой­щи­ки. Сни­же­ние инве­сти­ци­он­но­го спро­са отме­ти­ли, в част­но­сти, в ГК «Инград» и ГК «Акви­лон». «Ста­но­вит­ся мень­ше инве­сто­ров, поку­па­ю­щих квар­ти­ры для быст­рой пере­про­да­жи после окон­ча­ния стро­и­тель­ства, но мно­гие при­об­ре­та­ют жилье в новострой­ках для даль­ней­шей сда­чи в арен­ду или про­сто на буду­щее, что­бы убе­речь день­ги от обес­це­ни­ва­ния»,— отме­ча­ет дирек­тор мос­ков­ско­го депар­та­мен­та груп­пы Акви­лон Дмит­рий Рогатых. 

Круп­ные застрой­щи­ки так­же под­твер­жда­ют тен­ден­цию. «Инве­сти­ци­он­ные сдел­ки в срав­не­нии с преды­ду­щим годом сни­зи­лись с 15% до 7–8%, при­чем основ­ной объ­ем инве­сти­ций в этом году при­хо­дит­ся не на биз­нес-класс, как в 2021‑м, а на ком­форт-класс»,— гово­рит дирек­тор депар­та­мен­та ана­ли­ти­ки и пла­ни­ро­ва­ния про­даж ГК ФСК Ксе­ния Цаплина. 

В груп­пе «Само­лет» долю инве­сти­ци­он­ных сде­лок сей­час оце­ни­ва­ют в 3% при обыч­ном пока­за­те­ле в рай­оне 10%. «Клю­че­вой фак­тор— это кор­рек­ти­ров­ка спро­са на недви­жи­мость, что при­во­дит к ста­би­ли­за­ции цен. В таких ситу­а­ци­ях инве­сто­ры ситу­а­тив­но выби­ра­ют обла­сти с более высо­кой доход­но­стью»,— пояс­нил ком­мер­че­ский дирек­тор груп­пы «Само­лет» Кирилл Хра­пов. «На сни­же­ние, конеч­но, суще­ствен­но повли­я­ла и общая мак­ро­си­ту­а­ция в стране, из-за чего спрос поте­рял часть пла­те­же­спо­соб­ных поку­па­те­лей и инве­сто­ров»,— добав­ля­ет он. 

Ана­ли­ти­ки рын­ка ожи­да­ют, что в 2023 году новострой­ки Моск­вы будут деше­веть, а тренд на круп­ные скид­ки от застрой­щи­ков сохра­нит­ся. В кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии Nikoliers, в част­но­сти, счи­та­ют, что прай­сы могут сни­зить­ся на 5%, а дис­кон­ты сохра­нят­ся на уровне 20–30%.

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грамм-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :