показать результаты поиска

Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы

/
/

Оль­га Широкова 

Рынок элит­ной жилой недви­жи­мо­сти тра­ди­ци­он­но более устой­чив к кри­зис­ным про­яв­ле­ни­ям и менее под­вер­жен пани­че­ским настро­е­ни­ям. Объ­ем пред­ло­же­ния здесь все­гда огра­ни­чен, а спрос более ста­би­лен. К тому­же элит­ный сег­мент менее зави­сим от кре­дит­ных ресур­сов, даже несмот­ря на рост доли ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния в послед­ние годы. В целом элит­ный рынок— все­гда тихая гава­нь­жи­лой недвижимости. 

Исто­рия кри­зи­сов рын­ка, каких на про­тя­же­нии раз­ви­тия всей исто­рии част­ной жилой недви­жи­мо­сти в нашей стране было нема­ло, пока­зы­ва­ет, что имен­но элит­ный сег­мент стра­далв мень­шей сте­пе­ни. Так, напри­мер, если по ито­гам кри­зи­са 1998 года— пери­о­да ста­нов­ле­ния и фор­ми­ро­ва­ния рын­ка жилья, в том чис­ле элит­но­го сег­мен­та — сни­же­ние сред­ней цены в целом соста­ви­ло 45%, то на элит­ном рын­ке этот пока­за­тель был суще­ствен­но ниже— «все­го» 30%. 

К 2008 году рынок подо­шел в состо­я­нии отно­си­тель­но­го рав­но­ве­сия: цены уме­рен­но рос­ли, объ­ем пред­ло­же­ния ста­биль­но попол­нял­ся, а спрос был уме­рен­но высо­ким. Вли­я­ние кри­зи­са в сен­тяб­ре 2008 года отра­зи­лось в первую оче­редь на дол­ла­ро­вых ценах— боль­шин­ство объ­ек­тов по-преж­не­му экс­по­ни­ро­ва­лось в дол­ла­рах, поэто­му фик­си­ро­ва­лись точеч­ные слу­чаи сни­же­ния цен. В тоже вре­мя в руб­ле­вом экви­ва­лен­те был отме­чен рост (за счет роста кур­са руб­ля к дол­ла­ру). Основ­ным трен­дом тех лет были мно­го­чис­лен­ные скид­ки и акции от застрой­щи­ков, для при­вле­че­ния инте­ре­са заняв­ших выжи­да­тель­ную пози­цию поку­па­те­лей. Нуж­но ска­зать, что эта так­ти­ка при­ве­ла к тому, что хотя спрос и сни­зил­ся, суще­ствен­но­го паде­ния отме­че­но не было. 

2009 год харак­те­ри­зо­вал­ся паде­ни­ем цен на рын­ке жилой недви­жи­мо­сти. В элит­ном сег­мен­те сни­же­ние цены в руб­ле­вом экви­ва­лен­те по ито­гам года ока­за­лось на уровне 8% про­тив 19% на рын­ке новостро­ек Моск­вы в целом. Рынок элит­но­го жилья сно­ва ока­зал­ся более ста­биль­ным и устой­чи­вым сег­мен­том. Пер­вое полу­го­дие 2009 года в элит­ном сег­мен­те так­же сопро­вож­да­лось низ­ким уров­нем спро­са, одна­ко уже в авгу­сте-сен­тяб­ре появи­лись при­зна­ки вос­ста­нов­ле­ния и акти­ви­за­ции рын­ка. А в декаб­ре был зафик­си­ро­ван рекорд­ный с нача­ла года объ­ем сде­лок: пока­за­те­ли вер­ну­лись к докри­зис­ным и пре­вы­си­ли объ­ем сде­лок на пер­вич­ном рын­ке в нача­ле года. 

Сле­ду­ю­щим испы­та­ни­ем­стал 2014 год, когда рынок недви­жи­мо­сти нахо­дил­ся под дав­ле­ни­ем ряда гео­по­ли­ти­че­ских и эко­но­ми­че­ских фак­то­ров. Были отме­че­ны две вол­ны всплес­ка поку­па­тель­ской актив­но­сти: в пер­вые и затем в послед­ние меся­цы года. В свя­зи с неста­биль­ной ситу­а­ци­ей мно­гие ста­ли вос­при­ни­мать недви­жи­мость в каче­стве одно­го из самых надеж­ных акти­вов, повы­си­лась актив­ность инве­сто­ров и тех поку­па­те­лей, кто дав­но пла­ни­ро­вал улуч­шить жилищ­ные усло­вия, но по какой-то при­чине откла­ды­вал сдел­ку. Одна­ко сто­ит отме­тить, что в элит­ном сег­мен­те отме­ча­лось посте­пен­ное сме­ще­ние спро­са в сто­ро­ну более демо­кра­тич­ных объ­ек­тов сто­и­мо­стью до $1 млн. На про­тя­же­нии 2014 года фик­си­ро­ва­лась отри­ца­тель­ная дина­ми­ка уров­ня цен в дол­ла­ро­вом выра­же­нии и поло­жи­тель­ная дина­ми­ка в руб­ле­вом. Суще­ствен­ная вола­тиль­ность кур­са руб­ля послу­жи­ла толч­ком пере­хо­да к номи­ни­ро­ва­нию объ­ек­тов на рын­ке в наци­о­наль­ной валю­те. В целом­здесь так­же отри­ца­тель­ная дина­ми­ка была суще­ствен­но ниже рын­ка новостро­ек: 3% про­тив 20% в руб­лях по ито­гам 2015 года. 

Отри­ца­тель­ное вли­я­ние пан­де­мии COVID-19, как и на всем рын­ке, было крат­ко­вре­мен­ным. В 2020 году элит­ный сег­мент пока­зал пре­вос­ход­ные финан­со­вые резуль­та­ты, несмот­ря на все нега­тив­ные послед­ствия ковид­ных огра­ни­че­ний. Основ­ной спад при­шел­ся на каран­тин­ны­еме­ся­цы и выра­зил­ся в более чем дву­крат­ном сокра­ще­нии объ­е­ма сде­лок во вто­ром квар­та­ле. Одна­ко после сня­тия огра­ни­чи­тель­ных мер мы наблю­да­ли хоро­шие тем­пы вос­ста­нов­ле­ния, а исто­ри­че­ски рекорд­ные про­да­жи в послед­ние меся­цы поз­во­ли­ли не толь­ко ком­пен­си­ро­вать про­валв­то­ро­го квар­та­ла, но и пре­вы­сить резуль­та­ты 2019 года. И если на рын­ке бюд­жет­ных новостро­ек основ­ным драй­ве­ром ста­ла льгот­ная ипо­те­ка, то на элит­ный рынок повли­я­ли фор­ми­ро­ва­ние отло­жен­но­го спро­са, низ­кие став­ки по ипо­те­ке, низ­кие став­ки по вкла­дам, аль­тер­на­ти­вой кото­рым ста­ли вло­же­ния в каче­ствен­ную недви­жи­мость, воз­вра­ще­ние состо­я­тель­ных поку­па­те­лей из стран даль­не­го зару­бе­жья. Тем более что для лиц, хра­ня­щих свои сбе­ре­же­ния в дол­ла­рах, элит­ная недви­жи­мость ста­ла доступ­нее с уче­том руб­ле­во­го цено­об­ра­зо­ва­ния рын­ка и роста кур­са валют. В целом быст­рая адап­та­ция к новым усло­ви­я­ми созда­ние новых, более гиб­ких систем вза­и­мо­дей­ствия меж­ду застрой­щи­ком и кли­ен­том пози­тив­но ска­за­лись на вос­ста­нов­ле­нии сег­мен­та. Сред­не­взве­шен­ная цена пред­ло­же­ния на элит­ном рын­ке так­же про­де­мон­стри­ро­ва­ла поло­жи­тель­ную дина­ми­ку в раз­ме­ре 10% за 2020 год (для срав­не­ния— 16% на рын­ке Моск­вы в целом). 

Пери­од 2021-го — нача­ла 2022 годав элит­ном сег­мен­те по ана­ло­гии с рын­ком в целом про­де­мон­стри­ро­вал исто­ри­че­ские рекор­ды по всем пока­за­те­лям: высо­кие тем­пы при­ро­ста, мак­си­маль­ные зна­че­ния объ­е­ма спро­са и мини­маль­ные зна­че­ния объ­е­ма пред­ло­же­ния на фоне неболь­шо­го объ­е­ма выхо­да новых проектов. 

Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы

Дина­ми­ка сред­не­взве­шен­ной цены пред­ло­же­ния, тыс. руб. за 1 кв. м (Фото: NF Group Research (ex. Knight Frank Russia)) 

Сей­час рынок нахо­дит­ся в выжи­да­тель­ной­ста­дии— цены после кор­рек­ти­ров­ки во вто­ром квар­та­ле 2022 года пока­за­ли незна­чи­тель­ный при­рост, объ­е­мы спро­са оста­ют­ся уме­рен­ны­ми (осо­бен­но в срав­не­нии с рекорд­ны­ми пока­за­те­ля­ми 2021 года), пред­ло­же­ние пока­зы­ва­ет рост. 

Даль­ней­шее раз­ви­тие рын­ка недви­жи­мо­сти в целом зави­сит от боль­шо­го чис­ла фак­то­ров, одна­ко, как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, элит­ный сег­мент может остать­ся наи­ме­нее под­вер­жен­ным внеш­ним вли­я­ни­ям и сохра­нить свою целе­вую ауди­то­рию. Ско­рее все­го, мы уже не будем фик­си­ро­вать тех рекорд­ных тем­пов роста цен, кото­рые отме­ча­ли послед­ние пару лет. При этом раз­мер ски­док, предо­став­ля­е­мых в инди­ви­ду­аль­ном поряд­ке, может уве­ли­чить­ся, осо­бен­но в про­ек­тах, кото­рые дав­но экс­по­ни­ру­ют­ся на рын­ке и каче­ствен­ные харак­те­ри­сти­ки кото­рых уже не соот­вет­ству­ют запро­сам поку­па­те­лей. В целом кор­рек­ция спро­са ожи­да­е­ма, учи­ты­вая, что из-за теку­щей повест­ки дня мно­гие отло­жи­ли вопрос при­об­ре­те­ния жилья и заня­ли выжи­да­тель­ную пози­цию. Хотя в даль­ней­шем воз­мо­жен воз­врат этих поку­па­те­лей на рынок, что в ито­ге при­ве­дет к росту чис­ла сде­лок и ком­пен­са­ции оттока. 

За пер­вое полу­го­дие 2022 года в про­да­жу было выве­де­но зна­чи­тель­ное коли­че­ство новых про­ек­тов. Так­же мы ожи­да­ем, что про­ек­ты, кото­рые уже нахо­дят­ся в раз­ра­бот­ке и на началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства, сохра­нят заяв­лен­ные сро­ки стар­та про­даж. Поэто­му в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве рынок будет нахо­дить­ся в поис­ке балан­са спро­са и пред­ло­же­ния, и в нача­ле сле­ду­ю­ще­го года мы ожи­да­ем уста­нов­ле­ния рав­но­вес­ных цен. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей — сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Обавторе 

Как и почему элитная недвижимость пережила все экономические кризисы

Оль­га Широ­ко­ва Парт­нер, реги­о­наль­ный дирек­тор депар­та­мен­та кон­сал­тин­га и ана­ли­ти­ки NF Group (ex. Knight Frank Russia) Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :