показать результаты поиска

Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

/
/

Экс­пер­ты из Феде­раль­ной нота­ри­аль­ной пала­ты рас­ска­за­ли о самых частых при­чи­нах оспа­ри­ва­ния сде­лок и последствиях 

Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

Покуп­ка квар­ти­ры часто сопря­же­на не толь­ко с боль­ши­ми тра­та­ми, но и с рис­ка­ми. Перед заклю­че­ни­ем сдел­ки необ­хо­ди­мо дос­ко­наль­но про­ве­рить юри­ди­че­скую чисто­ту квар­ти­ры. В про­тив­ном слу­чае мож­но столк­нуть­ся с оспа­ри­ва­ни­ем сдел­ки. Напри­мер, если выяс­нит­ся, что у квар­ти­ры есть неучтен­ные наследники. 

Вме­сте с экс­пер­та­ми из Феде­раль­ной нота­ри­аль­ной пала­ты (ФНП) и адво­ка­та­ми рас­ска­зы­ва­ем о самых частых при­чи­нах оспа­ри­ва­ния сде­лок с жильем. 

1. Недееспособность или ограниченная дееспособность

По сло­вам экс­пер­тов ФНП, одна из самых частых при­чин оспа­ри­ва­ния сде­лок— это недее­спо­соб­ность или огра­ни­чен­ная дее­спо­соб­ность одной из сто­рон. У про­дав­ца может быть офи­ци­аль­ный ста­тус недее­спо­соб­но­го. Нота­ри­ус про­ве­ря­ет по реест­ру, и, если так, сдел­ка не совершается. 

«Быва­ет, что чело­век объ­ек­тив­но недее­спо­со­бен, но через суд его никто тако­вым не при­зна­вал, на уче­те он не сто­ит. Или­же речь идет о фак­ти­че­ской недее­спо­соб­но­сти, когда в целом чело­век в поряд­ке, но в момент сдел­ки был не в себе, не пони­мал, что про­ис­хо­дит, был под дав­ле­ни­ем и т. п.»,— отме­ти­ли в ФНП. «Доволь­но частый мотив— чело­век ссы­ла­ет­ся на то, что был вве­ден в заблуж­де­ние. Напри­мер, хотел удо­сто­ве­рить заве­ща­ние, а под­пи­сал дого­вор даре­ния»,— доба­ви­ли там. 

Напри­мер, вы купи­ли квар­ти­ру, нота­ри­ус заве­рил сдел­ку, банк выдал ипо­те­ку, реги­стра­ция про­шла. Но потом объ­яв­ля­ет­ся опе­кун и пода­ет иско­вое заяв­ле­ние о при­зна­нии сдел­ки недей­стви­тель­ной, моти­ви­руя это тем, что про­да­вец не мог осо­зна­вать послед­ствий сво­их дей­ствий, опи­сал воз­мож­ную ситу­а­цию адво­кат Кон­стан­тин Ерохин. 

Одно­вре­мен­но накла­ды­ва­ет­ся арест на квар­ти­ру, кото­рый сохра­ня­ет­ся до при­ня­тия реше­ния по делу. Затем про­во­дит­ся пси­хо­ло­го-пси­хи­ат­ри­че­ская экс­пер­ти­за, кото­рая долж­на уста­но­вить, мог­ли про­да­вец заклю­чить сдел­ку в силу сво­е­го пси­хи­че­ско­го состо­я­ния. Если будет выне­се­но поло­жи­тель­ное реше­ние, то сдел­ку при­зна­ют недей­стви­тель­ной. «Таких при­ме­ров очень мно­го. Обыч­но подоб­ные иски пода­ют­ся от име­ни пожи­лых людей, кото­рые мог­ли иметь при­зна­ки стар­че­ско­го сла­бо­умия или стра­да­ли пси­хи­че­ски­ми забо­ле­ва­ни­я­ми, раз­лич­ных хро­ни­че­ских боль­ных (алко­го­лизм, рак и др.), у кото­рых из-за болез­ни затруд­ня­ет­ся вос­при­я­тие и при­ня­тие адек­ват­ных реше­ний»,— доба­вил Ерохин. 

Как про­ве­рить квар­ти­ру перед покуп­кой и не поте­рять день­ги. 5 правил 

2. Нарушение прав третьих лиц

Оспо­рить сдел­ку в суде может не толь­ко одна из ее сто­рон, но и тре­тьи лица, отме­ти­ли в ФНП. Напри­мер, это могут быть супру­ги, если нет их согла­сия на про­да­жу квар­ти­ры или нару­ше­ны пра­ва несо­вер­шен­но­лет­не­го. Оспо­рить сдел­ку могут так­же пред­ста­ви­те­ли госор­га­нов. «Напри­мер, по ини­ци­а­ти­ве орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства сдел­ка может быть при­зна­на недей­стви­тель­ной, если в про­дан­ной квар­ти­ре не выде­ле­ны доли детям за счет исполь­зо­ван­но­го мат­ка­пи­та­ла. Сюда­же попа­да­ют сдел­ки, заклю­чен­ные без согла­сия орга­нов госвла­сти, напри­мер, когда тре­бу­ет­ся пред­ва­ри­тель­ное раз­ре­ше­ние ФАС, ЦБ РФ, пра­ви­тель­ствен­ных комис­сий»,— отме­ти­ли эксперты. 

Неред­ко оспа­ри­ва­ние сде­лок свя­за­но с при­ва­ти­за­ци­ей жилья, доба­вил пред­се­да­тель кол­ле­гии адво­ка­тов Моск­вы «Адво­катъ» Андрей Миса­ров. Напри­мер, когда при при­ва­ти­за­ции не были учте­ны пра­ва несо­вер­шен­но­лет­них детей. Мно­го лет спу­стя несо­сто­яв­ший­ся соб­ствен­ник может обра­тить­ся к ново­му вла­дель­цу жилья и потре­бо­вать выде­лить долю в квар­ти­ре. Либо, напри­мер, при при­ва­ти­за­ции квар­ти­ры не были учте­ны пра­ва людей, кото­рые отбы­ва­ли нака­за­ние в местах лише­ния сво­бо­ды и были вре­мен­но выпи­са­ны из квар­ти­ры. «Если суд уста­но­вит, что при­ва­ти­за­ция про­шла с нару­ше­ни­ем, то сдел­ку могут при­знать недей­стви­тель­ной»,— отме­тил адвокат. 

Покуп­ка квар­ти­ры после при­ва­ти­за­ции: глав­ные рис­ки остать­ся без жилья 

3. Мошенничество

При­чи­ной для оспа­ри­ва­ния сдел­ки может стать и пря­мое мошен­ни­че­ство. Напри­мер, квар­ти­ру про­да­ют от име­ни умер­ше­го чело­ве­ка, по под­дель­ным пас­пор­там или под­дель­ным дове­рен­но­стям, рас­ска­за­ли в ФНП. «Нота­ри­ус, у кото­ро­го есть доступ к базам МВД, ЗАГС и дру­гим, а так­же боль­шой опыт рабо­ты с доку­мен­та­ми и людь­ми, зача­стую выяв­ля­ет попыт­ки афе­ри­стов»,— отме­ти­ли там. 

Речь может идти не толь­ко о пря­мом мошен­ни­че­стве, но и о пре­вы­ше­нии пол­но­мо­чий пред­ста­ви­те­ля. «Напри­мер, роди­тель под­пи­сы­ва­ет сдел­ку за мало­лет­не­го в сво­их инте­ре­сах, ген­ди­рек­тор— без одоб­ре­ния участ­ни­ка­ми, пред­ста­ви­тель по дове­рен­но­сти— без нуж­ных пол­но­мо­чий в дове­рен­но­сти. Это тоже повод для оспа­ри­ва­ния сдел­ки в буду­щем»,— пре­ду­пре­ди­ли эксперты. 

Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

При­чи­ной оспа­ри­ва­ния сдел­ки может стать пря­мое мошен­ни­че­ство. Прав­да, вер­нуть день­ги в таком слу­чае слож­нее все­го (Фото: Shutterstock) 

Не попасть на мошен­ни­ков: что долж­но насто­ро­жить в поку­па­те­лях квартиры 

4. Мнимая или притворная сделка

Оспо­рить сдел­ку в суде мож­но, если она мни­мая: когда сдел­ка заклю­ча­ет­ся сто­ро­на­ми толь­ко для вида, без жела­ния при­ни­мать на себя пра­во­вые послед­ствия, отме­ти­ли в ФНП. Напри­мер, в рам­ках банк­рот­ства, что­бы выве­сти из кон­курс­ной мас­сы лик­вид­ное иму­ще­ство, спря­тать его от кре­ди­то­ров. «Нота­ри­ус все­гда про­ве­ря­ет, не нахо­дит­ся­ли чело­век в ста­ту­се банк­ро­та, если да— сдел­ка невоз­мож­на»,— доба­ви­ли там. 

Еще один вари­ант оспа­ри­ва­ния— когда сдел­ка будет при­зна­на при­твор­ной. Речь идет о ситу­а­ции, когда одной сдел­кой при­кры­ва­ют дру­гую (напри­мер, даре­ние вме­сто куп­ли-про­да­жи). Нота­ри­ус разъ­яс­ня­ет все пра­во­вые послед­ствия и рис­ки, часто люди пере­ду­мы­ва­ют на этом этапе. 

По сло­вам Андрея Миса­ро­ва, оспа­ри­ва­ние сдел­ки в пред­две­рии банк­рот­ства— одна из самых рас­про­стра­нен­ных сего­дня ситу­а­ций. Это свя­за­но с раз­ви­ти­ем само­го инсти­ту­та и инфор­ми­ро­ван­но­стью людей. Потен­ци­аль­ные банк­ро­ты хотят, что­бы им спи­са­ли дол­ги в рам­ках зако­на, но и одно­вре­мен­но сохра­нить свои активы. 

Напри­мер, у чело­ве­ка есть три квар­ти­ры, он их про­да­ет до нача­ла про­це­ду­ры банк­рот­ства, что­бы выве­сти из кон­курс­ной мас­сы. Такая сдел­ка может быть впо­след­ствии оспо­ре­на судом, осо­бен­ноес­ли она была совер­ше­на за год и менее до нача­ла про­це­ду­ры. Поку­па­тель в дан­ной ситу­а­ции может не знать о пред­сто­я­щем банк­рот­стве продавца. 

«Про­ве­рить инфор­ма­цию мож­но, когда такая про­це­ду­ра уже нача­та. О воз­мож­ном банк­рот­стве мож­но судить толь­ко по кос­вен­ным при­зна­кам. Напри­мер, запро­сить выпис­ку из кре­дит­ной исто­рии. Если у про­дав­ца квар­ти­ры есть дол­ги и про­сроч­ки по кре­ди­там, луч­ше от такой сдел­ки отка­зать­ся. Не исклю­че­но, что он может быть при­знан банк­ро­том»,— пре­ду­пре­дил адвокат. 

Но не каж­дая такая сдел­ка может быть отме­не­на. Напри­мер, если суд сочтет поку­па­те­ля доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­та­те­лем— он купил квар­ти­ру по рыноч­ной цене, запла­тил за нее по без­на­лич­но­му рас­че­ту и может под­твер­дить свою пла­те­же­спо­соб­ность. В таком слу­чае пра­ва поку­па­те­ля будут защи­ще­ны, доба­вил он. 

Гос­ду­ма при­ня­ла в пер­вом чте­нии зако­но­про­ект о защи­те прав граж­дан, кото­рые из-за при­зна­ния сдел­ки куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти недей­стви­тель­ной при банк­рот­стве про­дав­ца утра­чи­ва­ют един­ствен­ное жилье. 

Банк­рот­ство физ­лиц: как не поте­рять имущество 

5. Требования наследников

При­чи­ной для оспа­ри­ва­ния сдел­ки в суде могут стать и тре­бо­ва­ния наслед­ни­ков. По сло­вам экс­пер­тов из ФНП, сей­час часто наслед­ни­ки оспа­ри­ва­ют сдел­ки куп­ли-про­да­жи из-за того, что не была выде­ле­на доля скры­то­го сособ­ствен­ни­ка. «Напри­мер: муж умер, оста­лась квар­ти­ра, кото­рая была при­об­ре­те­на в бра­ке, но доля мужа не была выде­ле­на. Жена квар­ти­ру про­да­ла. А потом при­шли дети насле­до­да­те­ля от пер­во­го бра­ка и заяви­ли свои пра­ва на наслед­ство (невы­де­лен­ную долю умер­ше­го отца). В этом слу­чае у них есть все шан­сы оспо­рить сдел­ку по про­да­же квар­ти­ры»,— при­ве­ли при­мер экс­пер­ты ФНП. 

Еще один риск свя­зан с ситу­а­ци­ей, когда насле­до­да­тель оста­вил квар­ти­ру одно­му наслед­ни­ку, но вклю­чил в заве­ща­ние усло­вие о том, что у тре­тье­го лица будет пра­во пожиз­нен­но в ней про­жи­вать. Напри­мер, жен­щи­на заве­ща­ет недви­жи­мость сыну, но с усло­ви­ем, что в ней смо­жет жить, допу­стим, ее сест­ра. Соб­ствен­ник смо­жет про­дать такую уна­сле­до­ван­ную жил­пло­щадь, но с сохра­не­ни­ем это­го пра­ва про­жи­ва­ния. «Неко­то­рые про­дав­цы о таком «довес­ке» умал­чи­ва­ют, а сви­де­тель­ство о пра­ве на наслед­ство, где долж­на быть отмет­ка о подоб­ном заве­ща­тель­ном отка­зе, до послед­не­го не пока­зы­ва­ют. В Росре­ест­ре дан­ные об обре­ме­не­нии могут отсут­ство­вать. Таким обра­зом, поку­па­тель при­об­ре­та­ет и квар­ти­ру, и незна­ко­мо­го сосе­да»,— пре­ду­пре­ди­ли в ФНП. 

Покуп­ка наслед­ствен­ной квар­ти­ры: как не лишить­ся жилья и денег 

6. Неправильно оформленные сделки

Пово­дом оспа­ри­ва­ния сдел­ки с недви­жи­мо­стью может стать и ее непра­виль­ное оформ­ле­ние. К при­ме­ру, была непра­виль­но оформ­ле­на бан­ков­ская ячей­ка или допу­ще­ны ошиб­ки в напи­са­нии дан­ных покупателя. 

Сюда­же мож­но отне­сти неис­пол­не­ние дого­вор­ных усло­вий сдел­ки. Напри­мер, объ­ект при­об­ре­тал­ся с частич­ной рас­сроч­кой пла­те­жа по нему. Сро­ки опла­ты про­шли, иму­ще­ство пере­шло к поку­па­те­лю, одна­ко задол­жен­ность по опла­те иму­ще­ства не пога­ше­на, при­во­дит при­мер Кирилл Еро­хин. «Если речь идет о зна­чи­тель­ной задол­жен­но­сти, про­да­вец впра­ве потре­бо­вать рас­тор­же­ния дого­во­ра и воз­вра­та иму­ще­ства пер­во­на­чаль­но­му вла­дель­цу»,— доба­вил адвокат. 

Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

Пово­дом для оспа­ри­ва­ния сдел­ки могут быть ошиб­ки в доку­мен­тах или при опла­те (Фото: Shutterstock) 

Без пани­ки: как купить квар­ти­ру в кри­зис и не совер­шить ошибок 

Последствия оспаривания сделки

Оспа­ри­ва­ние сдел­ки про­хо­дит в суде. По оцен­ке экс­пер­тов ФНП, в сред­нем такое дело рас­смат­ри­ва­ет­ся от года и сопря­же­но с боль­ши­ми рас­хо­да­ми (опла­та адво­ка­та, опла­та гос­по­шлин, напи­са­ние заяв­ле­ний). Сдел­ка, при­знан­ная недей­стви­тель­ной, вле­чет рести­ту­цию. То есть сто­ро­ны воз­вра­ща­ют­ся в пер­во­на­чаль­ное поло­же­ние. Поку­па­те­лю воз­вра­ща­ют­ся день­ги, про­дав­цу— квар­ти­ра. Если была упу­щен­ная выго­да или, напри­мер, ремонт (неот­де­ли­мое улуч­ше­ние), то мож­но взыс­ки­вать это с чело­ве­ка, из-за кото­ро­го нару­ше­ны права. 

Но вот толь­ко выиг­рать суд не зна­чит полу­чить день­ги обрат­но. Даже когда есть реше­ние суда и при­ста­вы берут дело в про­из­вод­ство, дале­ко не все­гда полу­ча­ет­ся полу­чить день­ги за воз­вра­щен­ную квар­ти­ру обрат­но. «В дан­ном слу­чае более защи­щен­ной сто­ро­ной явля­ет­ся про­да­вец. К нему воз­вра­ща­ет­ся недви­жи­мость, кото­рая нику­да не денет­ся. А вот день­ги, кото­рые запла­ти­ли за квар­ти­ру, могут быть потра­че­ны. И хотя суд обя­зу­ет про­дав­ца вер­нуть их, на прак­ти­ке взыс­кать их часто слож­но, денег у про­дав­ца может уже не быть. Поэто­му риск невоз­вра­та денег в дан­ном слу­чае очень высо­кий»,— доба­вил Андрей Мисаров. 

Что­бы сни­зить такие рис­ки, экс­пер­ты реко­мен­ду­ют дос­ко­наль­но про­ве­рять юри­ди­че­скую чисто­ту квар­ти­ры, общать­ся с про­дав­цом, узнать у него подроб­ную исто­рию квар­ти­ры. Допол­ни­тель­ной гаран­ти­ей может стать уча­стие нота­ри­уса в сдел­ке, кото­рый дол­жен изу­чить все нюан­сы квартиры. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грамм-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :