показать результаты поиска

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

/
/

На что обра­тить вни­ма­ние при ремон­те вто­рич­но­го жилья и каких оши­бок сле­ду­ет избе­гать — сове­ты экспертов 

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Вто­рич­ное жилье или новострой­ка— этот непро­стой выбор дела­ет каж­дый, кто заин­те­ре­со­ван в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий. Свои плю­сы есть у каж­до­го из вари­ан­тов, но в одном экс­пер­ты уве­ре­ны прак­ти­че­ски еди­но­глас­но: делать ремонт в новострой­ке обыч­но про­ще, чем во вто­рич­ном доме. Раз­би­ра­ем­ся вме­сте с про­фес­си­о­на­ла­ми, в чем спе­ци­фи­ка ремон­та во вто­рич­ной квар­ти­ре и как под­го­тов­ка к тако­му ремон­ту отли­ча­ет­ся от под­го­тов­ки к ремон­ту в новостройке. 

Конеч­но, вто­рич­ка вто­рич­ке рознь— тех­ни­че­ски под это опре­де­ле­ние под­па­да­ют и квар­ти­ры в домах, постро­ен­ных в послед­ние несколь­ко лет, и даже квар­ти­ры во вче­раш­них новострой­ках, кото­рые выво­дят­ся в про­да­жу новы­ми соб­ствен­ни­ка­ми. В послед­нем слу­чае ника­ких осо­бен­ных слож­но­стей чаще все­го не воз­ни­ка­ет— мож­но сле­до­вать пра­ви­лам под­го­тов­ки, кото­рые дей­ству­ют для ремон­та в новостройке. 

Как под­го­то­вить­ся к ремон­ту в новострой­ке: инструкция 

Но все­же боль­шая часть вто­рич­но­го пред­ло­же­ния— это квар­ти­ры с исто­ри­ей, и этот факт никак не полу­чит­ся игно­ри­ро­вать при раз­ра­бот­ке дизайн-про­ек­та. По сути, ремонт в такой квар­ти­ре начи­на­ет­ся с раз­ру­ше­ния— преж­де чем созда­вать новое, при­дет­ся демон­ти­ро­вать ста­рое. Но начи­нать сто­ит даже не с это­го: в первую оче­редь­нуж­но выяс­нить, что в квар­ти­ре уже меня­ли ее преж­ние владельцы. 

, руко­во­ди­тель отде­ла тех­ни­че­ско­го кон­тро­ля стро­и­тель­но-ремонт­ной ком­па­нии пол­но­го цик­ла Domeo; 

, руко­во­ди­тель и осно­ва­тель стро­и­тель­ной сту­дии пол­но­го цик­ла «Парал­лель».

Мате­ри­ал под­го­тов­лен при экс­перт­ной поддержке 

Выясняем, не былоли незаконной перепланировки

Нали­чие пере­пла­ни­ро­вок— обя­за­тель­ный пункт про­вер­ки вто­рич­ной квар­ти­ры перед покуп­кой. Все све­де­ния о пере­пла­ни­ров­ках отра­жа­ют­ся в тех­пас­пор­те БТИ. Если пере­пла­ни­ров­ка закон­на, в тех­пас­пор­те долж­на сто­ять помет­ка с акто­вым номе­ром жилищ­ной инспек­ции, кото­рая засви­де­тель­ство­ва­ла изменения. 

Ино­гда план кон­крет­ной квар­ти­ры сопро­вож­да­ет­ся помет­кой «Раз­ре­ше­ние на пере­обо­ру­до­ва­ние не предъ­яв­ля­лось в БТИ»— это зна­чит, что пере­пла­ни­ров­ка не уза­ко­не­на. Такой­же вывод сле­ду­ет, если ника­ких све­де­ний о пере­пла­ни­ров­ках в тех­пас­пор­те нет, но пла­ни­ров­ка квар­ти­ры в плане отли­ча­ет­ся от фак­ти­че­ской. Кста­ти, даже при нали­чии помет­ки о закон­ной пере­пла­ни­ров­ке экс­пер­ты реко­мен­ду­ют про­ве­сти допол­ни­тель­ную про­вер­ку. Дело в том, что сама по себе помет­ка не дает понять, что имен­но было изме­не­но в ходе пере­пла­ни­ров­ки, вполне воз­мож­но, что соб­ствен­ник менял что-то уже «свер­ху» уза­ко­нен­но­го ремон­та. Све­рить спи­сок архи­тек­тур­ных реше­ний мож­но, озна­ко­мив­шись с самим актом. Его надо тре­бо­вать в архи­ве БТИ или жилищ­ной инспекции. 

Неко­то­рые вари­ан­ты пере­пла­ни­ров­ки неслож­но уза­ко­нить пост­фак­тум, но есть слу­чаи, кото­рые не могут быть согла­со­ва­ны ни при каких усло­ви­ях. Это, напри­мер, пере­нос «мок­рой» зоны в жилую, пере­нос бата­реи на бал­кон, при­строй­ка холод­ной лод­жии или бал­ко­на к жилой пло­ща­ди и др. Един­ствен­ный вари­ант для соб­ствен­ни­ка такой квар­ти­ры не нару­шать закон— вер­нуть ее в пер­во­на­чаль­ное состо­я­ние, ина­че мож­но лишить­ся недви­жи­мо­сти, предо­сте­ре­га­ет руко­во­ди­тель и осно­ва­тель стро­и­тель­ной сту­дии пол­но­го цик­ла «Парал­лель» Тиг­ран Симо­нян. «Если о неза­кон­ной пере­пла­ни­ров­ке ста­но­вит­ся извест­но соот­вет­ству­ю­ще­му кон­тро­ли­ру­ю­ще­му орга­ну— в Москве это Мосжи­л­ин­спек­ция,— соб­ствен­ник полу­ча­ет штраф и пред­пи­са­ние об устра­не­нии нару­ше­ний. Здесь важ­но пони­мать, что вер­нуть все на преж­ние места озна­ча­ет сде­лать еще один ремонт— «в обрат­ную сто­ро­ну». По сути, это мало­ре­аль­но, не гово­ря уже о стоимости». 

Если­же не выпол­нить пред­пи­са­ние, закон поз­во­ля­ет выста­вить квар­ти­ру на тор­ги. По той­же при­чине важ­но зара­нее уточ­нить закон­ность и воз­мож­ность согла­со­ва­ния всех тех реше­ний, кото­рые хочет­ся вопло­тить в квар­ти­ре. «Если пла­ни­ру­ет­ся капи­таль­ный ремонт (со сно­сом пере­го­ро­док и воз­ве­де­ни­ем новых), то в любом слу­чае нуж­но уве­до­мить об этом управ­ля­ю­щую ком­па­нию или ТСЖ— смот­ря какая фор­ма управ­ле­нии при­ня­та внут­ри дома,— гово­рит экс­перт.— Их нуж­но уве­до­мить о том, что пла­ни­ру­ет­ся ремонт, и предо­ста­вить про­ект пере­пла­ни­ров­ки. Этот про­ект так­же согла­со­вы­ва­ет­ся в жилищ­ной инспекции». 

Кос­ме­ти­че­ский ремонт— пере­клей­ку обо­ев и пере­крас­ку стен, новый пол, сме­си­те­ли и сан­тех­ни­ку— согла­со­вы­вать нигде не нуж­но. «И не забы­ва­ем: на каком-то эта­пе потре­бу­ет­ся отклю­че­ние сто­я­ков горя­че­го и холод­но­го водо­снаб­же­ния, что­бы про­из­ве­сти нуж­ное под­клю­че­ние и заме­ну кра­нов,— добав­ля­ет Тиг­ран Симо­нян.— В этом слу­чае не нуж­но ника­ких офи­ци­аль­ных доку­мен­тов, доста­точ­но дого­во­рен­но­сти в уст­ной фор­ме с пред­ста­ви­те­ля­ми УК или ТСЖ». 

Уже на этом эта­пе име­ет смысл начи­нать сотруд­ни­чать с дизай­не­ром, сове­ту­ет Вла­ди­слав Касаткин. 

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Фото: luxmi_3d_studioshutterstock 

Оцениваем степень износа

Вто­рое, что нуж­но сде­лать, пла­ни­руя ремонт во вто­рич­ной квар­ти­ре,— оце­нить сте­пень изно­са. Это каса­ет­ся состо­я­ния стен, окон, про­емов, пола, потол­ка, сан­тех­ни­ки и— что осо­бен­но важ­но— инже­не­рии и ком­му­ни­ка­ций. «Ком­му­ни­ка­ции и их состо­я­ние доволь­но часто ослож­ня­ют ремонт во вто­рич­ном жилье— за исклю­че­ни­ем совре­мен­ных домов, кото­рые часто услов­но назы­ва­ют «новой вто­рич­кой»,— гово­рит Вла­ди­слав Касат­кин, руко­во­ди­тель отде­ла тех­ни­че­ско­го кон­тро­ля стро­и­тель­но-ремонт­ной ком­па­нии пол­но­го цик­ла Domeo.— С новострой­ка­ми гораз­до про­ще— напри­мер, элек­тро­про­ект гото­вит­ся с чисто­го листа, а во вто­рич­ном жилье при­хо­дит­ся оце­ни­вать, насколь­ко под­хо­дят ста­рые реше­ния под новые зада­чи, в каком состо­я­нии про­во­да и выво­ды, мож­но­ли ими поль­зо­вать­ся. Это­же каса­ет­ся и осталь­ных ком­му­ни­ка­ций— водо­про­вод­ных, газо­вых труб и т. д.». 

Чем боль­ше воз­раст дома, тем вни­ма­тель­нее надо про­ве­рять состо­я­ние ком­му­ни­ка­ций— воз­мож­но, они деся­ти­ле­ти­я­ми слу­жи­ли преж­ним вла­дель­цам без заме­ны. Ско­рее все­го, уста­рев­шие ком­му­ни­ка­ции при­дет­ся заме­нять. И это тот пункт, на кото­ром нель­зя эко­но­мить ни в коем слу­чае: повы­шен­ная веро­ят­ность выхо­да из строя как бом­ба замед­лен­но­го дей­ствия поста­вит под угро­зу весь буду­щий ремонт, под­чер­ки­ва­ет Вла­ди­слав Касат­кин. На этом эта­пе экс­пер­ты реко­мен­ду­ют при­влечь про­фес­си­о­наль­но­го инже­не­ра-смет­чи­ка, кото­рый даст свою оцен­ку состо­я­нию ком­му­ни­ка­ций и реко­мен­да­ции по их замене и пере­но­су с уче­том пред­ва­ри­тель­но­го дизайн-проекта. 

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Фото: hanohikishutterstock 

Семь раз обмерь

Сле­ду­ю­щий этап— обмер квар­ти­ры. На его осно­ве, разо­брав­шись пред­ва­ри­тель­но с состо­я­ни­ем ком­му­ни­ка­ций, уже мож­но делать пред­ва­ри­тель­ные выво­ды о допу­сти­мо­сти тех или иных дизай­нер­ских реше­ний. Спе­ци­фи­ка вто­рич­ной недви­жи­мо­сти состо­ит в том, что обмер реко­мен­ду­ет­ся делать два­жды— до и после демон­та­жа суще­ству­ю­щей отдел­ки, тех­ни­ки и пере­кры­тий (если пла­ни­ру­ет­ся капи­таль­ный ремонт). «После демон­та­жа могут выявить­ся какие-то осо­бен­но­сти, кото­рые тре­бу­ют кор­рек­ции,— пояс­ня­ет Вла­ди­слав Касат­кин.— Все зави­сит от поже­ла­ний кли­ен­та. Если, допу­стим, сте­на зава­ле­на на 2см, но она оста­ет­ся пустой и для кли­ен­та неболь­шое откло­не­ние некри­тич­но, ее мож­но оста­вить так. Но если рядом ста­вит­ся шкаф или дру­гая мебель, сте­ну при­дет­ся дово­дить до ума». 

Фина­ли­зи­ро­вать дизайн-про­ект для вто­рич­ной квар­ти­ры не сто­ит до окон­ча­ния демон­таж­ных работ, под­чер­ки­ва­ет и Тиг­ран Симо­нян. «Дизай­нер может сде­лать пред­ва­ри­тель­ный обмер поме­ще­ния с суще­ству­ю­щей отдел­кой, но реаль­ный обмер, на осно­ве кото­ро­го гото­вит­ся деталь­ный про­ект, воз­мо­жен толь­ко после ее сня­тия»,— гово­рит он. 

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Фото: TimeImage Productionshutterstock 

Подроб­но о том, для чего нужен дизайн-про­ект и какие опции он может вклю­чать, читай­те в нашем мате­ри­а­ле: «Не делай сам: от чего спа­са­ет дизайн-про­ект и за что мы пла­тим дизайнеру» 

Составляем смету и график работ

Когда все преды­ду­щие эта­пы поза­ди, гото­вят­ся подроб­ная сме­та и гра­фик работ. Это— зона ответ­ствен­но­сти инже­не­ра-смет­чи­ка, кото­рый фак­ти­че­ски раз­би­ва­ет на кон­крет­ные дей­ствия реа­ли­за­цию дизайн-про­ек­та, вопло­ща­ю­ще­го поже­ла­ния кли­ен­та, и деталь­но про­счи­ты­ва­ет сто­и­мость работ и мате­ри­а­лов. «Смет­чик зна­ет осо­бен­но­сти всех видов работ— от заме­ны ком­му­ни­ка­ций до демон­та­жа стен, от стяж­ки до отде­лоч­ных работ и т.д.,— гово­рит Вла­ди­слав Касат­кин.— Он состав­ля­ет подроб­ную сме­ту со сро­ка­ми по раз­ным рабо­там. Напри­мер, стяж­ка сох­нет 28 суток, в это вре­мя нель­зя укла­ды­вать финиш­ное покры­тие. Но уже через два дня в квар­ти­ру мож­но захо­дить и зани­мать­ся дру­ги­ми рабо­та­ми, кото­рые не вре­дят стяж­ке,— сан­тех­ник дела­ет кана­ли­за­цию, водо­снаб­же­ние, отоп­ле­ние, элек­трик— раз­вод­ку элек­три­ки. За счет тако­го «запа­рал­ле­ли­ва­ния» неко­то­рых работ, кото­рое преду­смат­ри­ва­ет опыт­ный смет­чик, мож­но суще­ствен­но сокра­тить сро­ки ремонта». 

Опти­маль­но, гово­рит он, если смет­чик сотруд­ни­ча­ет с дизай­не­ром— обсуж­да­ет с ним кон­крет­ные реше­ния, пред­ла­га­ет свои вари­ан­ты опти­ми­за­ции. «Смет­чик дает хоро­ший баланс меж­ду поже­ла­ни­я­ми кли­ен­та и его­же воз­мож­но­стя­ми по бюд­же­ту»,— заклю­ча­ет экс­перт. На выхо­де заказ­чик полу­ча­ет подроб­ную сме­ту и деталь­ный план работ. 

Даль­ше выби­ра­ет­ся бри­га­да, кото­рая будет зани­мать­ся ремон­том. На этом эта­пе име­ет смысл сле­до­вать тем­же пра­ви­лам, что и при выбо­ре под­ряд­чи­ков для новострой­ки (подроб­нее об этом мож­но узнать в мате­ри­а­ле «Как под­го­то­вить­ся к ремон­ту в новострой­ке: инструк­ция»). Нуа затем дела­ют закуп­ки и при­сту­па­ют к рабо­там— толь­ко не сто­ит забы­вать о том, что при ремон­те во вто­рич­ном жилье не дей­ству­ют послаб­ле­ния по шуму, кото­рые в пер­вые пол­то­ра года после вво­да дома дают­ся вла­дель­цам квар­тир в новострой­ке. Вести рабо­ты нуж­но стро­го в соот­вет­ствии с Зако­ном о тишине. 

Перед нача­лом работ по ремон­ту как во вто­рич­ной квар­ти­ре, так и в новострой­ке экс­пер­ты Expostroy реко­мен­ду­ют про­ве­рить себя : 

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

:

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :