показать результаты поиска

Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

/
/

Рас­ска­зы­ва­ем, как про­дать жилье через дове­рен­ное лицо, если вы уеха­ли из страны 

Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

После объ­яв­ле­ния частич­ной моби­ли­за­ции неко­то­рые рос­си­яне уеха­ли за гра­ни­цу. Кто-то из них теперь вовсе не пла­ни­ру­ют воз­вра­щать­ся и хоте­ли­бы про­дать остав­ши­е­ся в Рос­сии дома и квар­ти­ры. Одна­ко сде­лать это из-за рубе­жа слож­нее, чем при лич­ном уча­стии. В такой ситу­а­ции про­дав­цу про­ще все­го про­ве­сти сдел­ку на тер­ри­то­рии Рос­сии через дове­рен­ное лицо. 

Юри­сты разъ­яс­ни­ли, как про­дать жилье по дове­рен­но­сти, если вы нашли поку­па­те­ля, но сами нахо­ди­тесь за границей. 

Шаг 1: Выбрать доверенное лицо

Соглас­но п. 1 ст. 182 ГК РФ, в ситу­а­ци­ях, когда про­да­вец или поку­па­тель не может лич­но при­сут­ство­вать на сдел­ке, они могут упол­но­мо­чить на осу­ществ­ле­ние в сво­их инте­ре­сах юри­ди­че­ских и дру­гих дей­ствий дру­го­го человека. 

«Это может быть любое физи­че­ское лицо, обла­да­ю­щее дее­спо­соб­но­стью и пра­во­спо­соб­но­стью. То есть чело­век дол­жен быть совер­шен­но­лет­ним, отда­вать отчет сво­им дей­стви­ям и руко­во­дить ими, соот­вет­ствен­но, не быть лишен­ным дее­спо­соб­но­сти или огра­ни­чен­ным в ней на осно­ва­нии судеб­но­го реше­ния. Зача­стую дове­рен­ных лиц выби­ра­ют из чис­ла род­ствен­ни­ков или надеж­ных зна­ко­мых, но пред­ста­ви­те­лем может стать и юрист или риел­тор»,— пояс­ни­ла руко­во­ди­тель депар­та­мен­та кон­тро­ля каче­ства Amulex.ru Нури­да Ибрагимова. 

По ее сло­вам, юри­ста необ­хо­ди­мо искать в стране нахож­де­ния иму­ще­ства, то есть в Рос­сии, посколь­ку он дол­жен знать нор­мы дей­ству­ю­ще­го зако­но­да­тель­ства и обла­дать соот­вет­ству­ю­щи­ми опы­том и навыками. 

Шаг 2: Определить полномочия доверенного лица

Оформ­ле­ние пол­но­мо­чий пред­ста­ви­те­ля про­ис­хо­дит путем выда­чи дове­рен­но­сти. Дове­рен­но­сти раз­де­ля­ют на: (для совер­ше­ния кон­крет­но­го дей­ствия— сбор доку­мен­тов или реги­стра­ция сдел­ки); (для совер­ше­ния кон­крет­ных пери­о­ди­че­ских дей­ствий) и (для осу­ществ­ле­ния всех пол­но­мо­чий пред­став­ля­е­мо­го), отме­ти­ла член Ассо­ци­а­ции юри­стов Рос­сии Мария Спиридонова. 

Что­бы избе­жать каких-либо фаталь­ных недо­ра­зу­ме­ний, в дове­рен­но­сти на под­пи­са­ние дого­во­ра, его заклю­че­ние, пода­чу в Росре­естр доку­мен­тов для реги­стра­ции пере­хо­да пра­ва, упла­ту все­воз­мож­ных гос­по­шлин, свя­зан­ных с выпол­не­ни­ем пору­че­ния, а так­же на полу­че­ние допол­ни­тель­ных доку­мен­тов (напри­мер, из МФЦ, Росре­ест­ра, ресур­со­снаб­жа­ю­щих орга­ни­за­ций и т. д.), реко­мен­ду­ет Ибра­ги­мо­ва из Amulex.ru. Кро­ме того, она под­черк­ну­ла, что необ­хо­ди­мо преду­смот­реть пол­но­мо­чия на при­оста­нов­ле­ние и воз­об­нов­ле­ние госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции пере­хо­да пра­ва, а так­же оформ­ле­ние и пре­кра­ще­ние зало­га, если тако­вой предвидится. 

«Луч­ше про­пи­сы­вать в дове­рен­но­сти мак­си­маль­но широ­кие пол­но­мо­чия пред­став­ле­ния инте­ре­сов дове­ри­те­ля в бан­ке, напри­мер: «откры­вать на мое имя сче­та», «сни­мать, пере­во­дить денеж­ные сред­ства» и так далее. Мож­но вклю­чить фра­зы: «про­да­вать квар­ти­ру поку­па­те­лю с ипо­теч­ным кре­ди­том», «про­из­во­дить рас­че­ты, в том чис­ле сер­ви­сом ЦНС (сер­вис без­опас­ных рас­че­тов «Сбе­ра»)». Обя­за­тель­но в дове­рен­но­сти долж­ны быть фра­зы: «снять меня с реги­стра­ци­он­но­го уче­та», «поста­вить меня на реги­стра­ци­он­ный учет»,— пояс­ни­ла стар­ший юрис­кон­сульт офи­са «Миэль» «Измай­лов­ский» Ана­ста­сия Ромашова. 

При этом не реко­мен­ду­ет­ся ука­зы­вать в дове­рен­но­сти пра­во на полу­че­ние денеж­ных средств по сдел­ке. «Жела­тель­но про­пи­сать в дого­во­ре усло­вия без­на­лич­но­го рас­че­та и полу­че­ние денеж­ных средств непо­сред­ствен­но про­дав­цом. Если у про­дав­ца нет сче­та на тер­ри­то­рии Рос­сии или сдел­ка под­ра­зу­ме­ва­ет откры­тие ново­го сче­та, то в дове­рен­но­сти мож­но преду­смот­реть пол­но­мо­чия по откры­тию сче­та на имя про­дав­ца для зачис­ле­ния на него выру­чен­ных с про­да­жи денеж­ных средств»,— реко­мен­ду­ет Ибрагимова. 

Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

Жела­тель­но про­пи­сать в дого­во­ре усло­вия без­на­лич­но­го рас­че­та и полу­че­ние денеж­ных средств непо­сред­ствен­но про­дав­цом (Фото: Michael Dechevshutterstock) 

Шаг 3: Оформить доверенность

Оформ­ле­ние дове­рен­но­сти для граж­дан, нахо­дя­щих­ся на тер­ри­то­рии Рос­сии, зада­ча доста­точ­но про­стая: для это­го доста­точ­но обра­тить­ся к нота­ри­усу— и под­пись на дове­рен­но­сти удо­сто­ве­ря­ет­ся в тече­ние полу­ча­са. Но когда речь идет о выда­че дове­рен­но­сти за пре­де­ла­ми стра­ны, то рабо­та­ют дру­гие правила. 

Необ­хо­ди­мо отме­тить, что дове­рен­ность на тер­ри­то­рии дру­гих стран может удо­сто­ве­рить не толь­ко нота­ри­ус, но и дру­гое лицо (госу­дар­ствен­ные или муни­ци­паль­ные орга­ны и долж­ност­ные лица) в соот­вет­ствии с зако­на­ми стра­ны пре­бы­ва­ния, отме­ти­ла Спи­ри­до­нов. По ее сло­вам, сле­ду­ет уточ­нить поря­док оформ­ле­ния доку­мен­та у юри­ста или в ком­пе­тент­ном органе ино­стран­но­го госу­дар­ства и обра­тить­ся за услу­гой в соот­вет­ствии с полу­чен­ны­ми рекомендациями. 

Одна­ко удо­сто­ве­ре­ни­ем дове­рен­но­сти дело не окон­чит­ся. По сло­вам руко­во­ди­те­ля депар­та­мен­та кон­тро­ля каче­ства Amulex.ru Нури­ды Ибра­ги­мо­вой, такая дове­рен­ность под­ле­жит даль­ней­шей лега­ли­за­ции сле­ду­ю­щи­ми способами: 

«Не сто­ит забы­вать и о выда­че согла­сия супру­га на совер­ше­ние сдел­ки по отчуж­де­нию иму­ще­ства, если про­да­ва­е­мое иму­ще­ство было нажи­то в бра­ке. И это согла­сие так­же необ­хо­ди­мо будет удо­сто­ве­рить нота­ри­аль­но. На тер­ри­то­рии Рос­сии, воз­мож­но, допол­ни­тель­но потре­бу­ет­ся соблю­сти пре­иму­ще­ствен­ное пра­во покуп­ки, если про­да­ет­ся доля недви­жи­мо­сти (эту про­це­ду­ру может осу­ще­ствить уже дове­рен­ное лицо): при­об­ре­сти долю сна­ча­ла необ­хо­ди­мо пред­ло­жить сособ­ствен­ни­ку, и толь­ко при полу­че­нии отка­за или игно­ри­ро­ва­ния пред­ло­же­ния сособ­ствен­ни­ком ее воз­мож­но про­да­вать тре­тьим лицам, но по цене не ниже той, кото­рую пред­ло­жи­ли сособ­ствен­ни­ку»,— ком­ме­ни­ти­ру­ет Ибра­ги­мо­ва. Она отме­ти­ла, что лега­ли­за­ции доку­мен­тов не потребуется: 

: В Рос­сии зара­бо­тал сер­вис про­вер­ки дове­рен­но­стей на недвижимость 

Шаг 4: Передать оригинал доверенности своему представителю

Посколь­ку пере­да­че под­ле­жит ори­ги­нал дове­рен­но­сти, то мож­но вос­поль­зо­вать­ся услу­га­ми уско­рен­ной почты, кото­рая обес­пе­чит достав­ку доку­мен­тов быст­рее, чем обыч­ная, да и такой спо­соб явля­ет­ся более надежным. 

Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

Вос­поль­зуй­тесь услу­га­ми уско­рен­ной почты при про­да­же квар­ти­ры по дове­рен­но­сти (Фото: Julia Shepelevashutterstock) 

Шаг 5: Согласовать участие представителя от имени продавца в сделке

На ста­дии пере­го­во­ров необ­хо­ди­мо уве­до­мить поку­па­те­ля о том, что в сдел­ке от име­ни про­дав­ца будет участ­во­вать пред­ста­ви­тель. Сто­ит пони­мать, что дале­ко все поку­па­те­ли гото­вы заклю­чать сдел­ки с пред­ста­ви­те­лем по дове­рен­но­сти. «Зача­стую они наста­и­ва­ют на при­сут­ствии само­го соб­ствен­ни­ка для исклю­че­ния рис­ков при­зна­ния сдел­ки в даль­ней­шем недей­стви­тель­ной по при­чине мошен­ни­че­ских дей­ствий или недостоверной/отозванной дове­рен­но­сти»,— отме­ти­ла Рома­шо­ва из «Миэль».

Шаг 6: Проверить покупателя

На дан­ной ста­дии дове­рен­но­му лицу и юри­сту необ­хо­ди­мо про­ве­рить поку­па­те­ля на нали­чие в отно­ше­нии него банк­рот­ных дел реше­ний судов общей юрис­дик­ции или испол­ни­тель­ных про­из­водств, могу­щих послу­жить осно­ва­ни­ем для оспа­ри­ва­ния сдел­ки в рам­ках про­це­ду­ры банк­рот­ства, уточ­ни­ла Нури­да Ибра­ги­мо­ва Amulex.ru. Так­же, по ее сло­вам, необ­хо­ди­мо запро­сить у поку­па­те­ля справ­ки из нар­ко­ло­ги­че­ско­го и пси­хо­нев­ро­ло­ги­че­ско­го дис­пан­се­ров в под­твер­жде­ние его дееспособности. 

Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

При про­да­же жилья по дове­рен­но­сти необ­хо­ди­мо запро­сить у поку­па­те­ля справ­ки изнар­ко­ло­ги­че­ско­го и пси­хо­нев­ро­ло­ги­че­ско­го дис­пан­се­ров (Фото: Prostock-studioshutterstock) 

Шаг 7: Согласовать все условия договора и собрать комплект документов для сделки

Про­ект дого­во­ра может быть состав­лен сопро­вож­да­ю­щим сдел­ку юри­стом, согла­со­ван им с поку­па­те­лем и пред­став­лен на утвер­жде­ние про­дав­цу. В про­ек­те долж­ны быть отра­же­ны: опи­са­ние объ­ек­та куп­ли-про­да­жи, его цена, поря­док рас­че­тов, сро­ки пере­да­чи объ­ек­та, а так­же инди­ви­ду­аль­ные усло­вия сдел­ки. Кро­ме это­го, по ее сло­вам, необ­хо­ди­мо собрать пол­ный ком­плект доку­мен­тов для реги­стра­ции, он может раз­ли­чать­ся в зави­си­мо­сти от усло­вий сдел­ки и вида имущества. 

Шаг 8: Открыть счет в банке

Жела­тель­но зара­нее открыть бан­ков­ский спе­ци­аль­ный счет, на кото­рый будут зачис­ле­ны сред­ства по дого­во­ру. «Мож­но выбрать любую кре­дит­ную орга­ни­за­цию, одна­ко сто­ит хоро­шо про­ду­мать, как потом выво­дить день­ги в стра­ну пре­бы­ва­ния, если банк нахо­дит­ся под санк­ци­я­ми. Так­же мож­но про­ве­сти рас­чет по сдел­ке через ячей­ку бан­ка. Одна­ко пред­ста­ви­тель про­дав­ца, кото­рый будет откры­вать эту ячей­ку, пере­счи­ты­вать день­ги и впо­след­ствии зани­мать­ся их пере­да­чей про­дав­цу, обя­зан иметь на это пол­но­мо­чия и поль­зо­вать­ся дове­ри­ем про­дав­ца (см. шаг 2)»,— уточ­ни­ла член Ассо­ци­а­ции юри­стов Рос­сии Мария Спиридонова. 

Шаг 9: Подписать договор и передать его на регистрацию вместе с комплектом документов

Дого­вор куп­ли-про­да­жи жилой недви­жи­мо­сти под­пи­сы­ва­ет­ся дове­рен­ным лицом про­дав­ца, при необ­хо­ди­мо­сти удо­сто­ве­ря­ет­ся нота­ри­усом и пере­да­ет­ся на реги­стра­цию, объ­яс­ни­ла юрист Amulex.ru. Нота­ри­ус, по ее сло­вам, так­же может осу­ще­ствить пере­да­чу дого­во­ра на госу­дар­ствен­ную реги­стра­цию по заяв­ле­нию сторон. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :