показать результаты поиска

«Катастрофы не будет»: что произойдет с ипотекой после снижения ставки ЦБ

/
/

Рыноч­ные став­ки по ипо­те­ке в бли­жай­шее вре­мя опу­стят­ся до 11–12%. Наи­боль­ший эффект от это­го ощу­тит вто­рич­ный рынок, где нет льгот­ных про­грамм. Одна­ко вос­ста­нов­ле­ние спро­са будут сдер­жи­вать паде­ние дохо­дов насе­ле­ния и высо­кие цены на жилье 

katastrofy ne budet chto proizojdet s ipotekoj posle snizhenija stavki cb cbd

ЦБ на вне­пла­но­вом засе­да­нии в чет­верг, 26 мая, сни­зил став­ку сра­зу на 3 п.п., до 11% годовых 

Банк Рос­сии на вне­пла­но­вом засе­да­нии в чет­верг, 26 мая, сни­зил став­ку сра­зу на 3 п.п.— с 14% до 11% годо­вых. Таким обра­зом, за три меся­ца клю­че­вая став­ка опу­сти­лась уже на 9 п.п. после рез­ко­го повы­ше­ния до 20% в кон­це февраля. 

Помо­жет­ли реше­ние регу­ля­то­ра реани­ми­ро­вать спрос на ипо­те­ку и жилье и какие став­ки по ипо­те­ке мы уви­дим в бли­жай­шее вре­мя— узна­ли у экспертов. 

Ипотека продолжить дешеветь

Реше­ние ЦБ сни­зить став­ку на 3 п.п. при­ве­дет к зер­каль­но­му сни­же­нию ста­вок по ипо­те­ке, гово­рят экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью». «После сни­же­ния клю­че­вой став­ки с 14% до 11% сто­ит в бли­жай­шее вре­мя ожи­дать и пони­же­ния ипо­теч­ных ста­вок на 2–3 п.п.»,— ска­за­ла ана­ли­тик ФГ «Финам» Ната­лия Пырье­ва. «Став­ки по нель­гот­ным ипо­теч­ным про­грам­мам сни­зят­ся при­мер­но на теже 3 п.п., то есть до уров­ня 11,5–12,5% в сред­нем по рын­ку»,— под­твер­ди­ла дирек­тор груп­пы рей­тин­гов финан­со­вых инсти­ту­тов АКРА Ири­на Носо­ва. «Хотя и такой уро­вень все еще недо­ста­точ­но ком­фор­тен для обслу­жи­ва­ния ипо­те­ки»,— счи­та­ет она. 

Поро­го­вые став­ки по ипо­те­ке, после дости­же­ния кото­рых рынок реаль­но нач­нет актив­но вос­ста­нав­ли­вать­ся, это 10–11% годо­вых, доба­вил дирек­тор феде­раль­ной ком­па­нии «Эта­жи» Иль­дар Хуса­и­нов. «Если бан­ки смо­гут сни­зить став­ки до этих уров­ней, то рынок вос­ста­но­вит­ся в самые корот­кие сро­ки»,— отме­тил он. 

После сни­же­ния клю­че­вой став­ки до 11% годо­вых может поде­ше­веть не толь­ко рыноч­ная ипо­те­ка, но и льгот­ная ипо­те­ка на новострой­ки, не исклю­ча­ют экс­пер­ты. Когда клю­че­вая став­ка была 20%, став­ка по льгот­ной ипо­те­ке нахо­ди­лась на уровне 12%. Затем клю­че­вая став­ка была сни­же­на до 14%, а став­ки по льгот­ным жилищ­ным кре­ди­там— до 9%, напом­нил руко­во­ди­тель аппа­ра­та НОЗА, руко­во­ди­тель пор­та­ла ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. 

«Сей­час мы впра­ве ожи­дать воз­вра­та льгот­ной став­ки к 7%, что долж­но ожи­вить рынок новостро­ек. Само реше­ние ЦБ пра­виль­ное и свое­вре­мен­ное. По про­гно­зам ЕРЗ.РФ, сни­же­ние клю­че­вой став­ки про­дол­жит­ся»,— доба­вил Кирилл Холопик. 

Что случилось с ипотекой за последние три месяца

Ситу­а­ция на рын­ке ипо­те­ки Рос­сии изме­ни­лась 28 фев­ра­ля, когда ЦБ на вне­пла­но­вом засе­да­нии под­нял клю­че­вую став­ку с 9,5% годо­вых до рекорд­ных за всю исто­рию рын­ка 20%. Повы­ше­ние клю­че­вой став­ки при­ве­ло к росту ста­вок по жилищ­ным кре­ди­там до 22–25% годо­вых. В резуль­та­те клас­си­че­ская ипо­те­ка ста­ла недо­ступ­ной для боль­шин­ства потен­ци­аль­ных заем­щи­ков, выда­ча кре­ди­тов прак­ти­че­ски пре­кра­ти­лась и рынок ипо­те­ки ока­зал­ся парализован. 

Начи­ная с 8 апре­ля клю­че­вая став­ка пла­но­мер­но сни­жа­ет­ся. В преды­ду­щий раз ЦБ сни­жал ее 29 апре­ля, тогда став­ка опу­сти­лась на 3 п.п.— с 17% до 14% годо­вых. Вслед за этим бан­ки сни­зи­ли став­ки по ипо­те­ке. Напри­мер, на вто­рич­ке, где нет льгот­ных про­грамм, став­ки начи­на­ют­ся от 12,5% годовых. 

Вторичка ощутит больший эффект

Сни­же­ние клю­че­вой и ипо­теч­ных ста­вок будет спо­соб­ство­вать вос­ста­нов­ле­нию рын­ка после апрель­ско­го паде­ния и доста­точ­но вяло­го мая, гово­рит Ири­на Носо­ва из АКРА. По дан­ным ЦБ, в апре­ле выда­чи сокра­ти­лись более чем в три раза— до 162 млрд руб. с 521 млрд руб. в мар­те, при этом про­изо­шло сжа­тие как рыноч­ной (оце­ноч­но более чем в семь раз), так и льгот­ной ипо­те­ки (при­мер­но в два раза). 

«Низ­кие став­ки будут сти­му­ли­ро­вать часть поку­па­те­лей воз­вра­щать­ся на рынок недви­жи­мо­сти, но нет осно­ва­ний думать, что это будет мас­со­вым явле­ни­ем»,— пола­га­ет Ната­лия Пырье­ва из ФГ «Финам». По ее мне­нию, наи­боль­ший эффект от сни­же­ния клю­че­вой став­ки­о­щу­тит на себе вто­рич­ный рынок жилья, где нач­нет­ся ожив­ле­ние спро­са. «Если на пер­вич­ном суще­ству­ют льгот­ные про­грам­мы, по кото­рым сей­час и оформ­ля­ет­ся боль­шая часть сде­лок, то ко вто­рич­ке в усло­ви­ях рекорд­но­го повы­ше­ния ста­вок поте­рян инте­рес со сто­ро­ны поку­па­те­лей»,— пояс­ни­ла ана­ли­тик. Это в свою оче­редь ока­жет поло­жи­тель­ное вли­я­ние на рынок новостро­ек, посколь­ку сдел­ки по про­да­же ста­рой квар­ти­ры и покуп­ки жилья в новострой­ке оста­ют­ся в Рос­сии базо­вым сце­на­ри­ем по улуч­ше­нию жилищ­ных усло­вий. Поэто­му в ито­ге поло­жи­тель­ный эффект будет заме­тен для всех сег­мен­тов, доба­ви­ла она. 

По сло­вам Иль­да­ра Хуса­и­но­ва, сни­же­ние клю­че­вой став­ки на про­шлом засе­да­нии (29 апре­ля.— Ред.) уже име­ло поло­жи­тель­ный эффект для вто­рич­но­го жилья, где спрос стал посте­пен­но вос­ста­нав­ли­вать­ся. «Теку­щее сни­же­ние клю­че­вой став­ки поз­во­лит повы­сить спрос на рын­ке жилья (вклю­чая новострой­ки) еще на 20–25% и при­ве­сти к посте­пен­ной ста­би­ли­за­ции рын­ка недви­жи­мо­сти. Фак­ти­че­ски по спро­су мы вер­нем­ся к уров­ню 2020 года»,— ска­зал гла­ва «Эта­жей». «Сей­час сред­не­сроч­ный про­гноз для рын­ка недви­жи­мо­сти бла­го­при­ят­ный, он уже не выгля­дит ката­стро­фи­че­ским, как в апре­ле. Реше­ние регу­ля­то­ра дало чет­ко понять, что ката­стро­фы на рын­ке не будет»,— доба­вил он. 

Кро­ме того, поло­жи­тель­ное вли­я­ние на ипо­теч­ный рынок будет ока­зы­вать ком­би­ни­ро­ван­ная льгот­ная про­грам­ма, кото­рая при сни­же­нии став­ки по рыноч­ной части кре­ди­та ста­но­вит­ся более при­вле­ка­тель­ной, доба­ви­ла дирек­тор по бан­ков­ским рей­тин­гам агент­ства «Экс­перт РА» Ксе­ния Якуш­ки­на. «Тем не менее часть заем­щи­ков, у кото­рых нет спеш­ки в при­об­ре­те­нии недви­жи­мо­сти, веро­ят­но, сохра­нит выжи­да­тель­ную пози­цию, пред­по­ла­гая воз­мож­ное даль­ней­шее сни­же­ние ста­вок»,— счи­та­ет она. 

Спрос упал

Из-за роста ста­вок по ипо­те­ке спрос на жилье упал. Послед­ствия фев­раль­ско­го повы­ше­ния клю­че­вой став­ки рынок жилья ощу­тил в апре­ле. Так, во вто­рой месяц вес­ны Росре­естр зафик­си­ро­вал в Москве суще­ствен­ное сни­же­ние по всем типам сде­лок— с новострой­ка­ми, вто­рич­ным жильем и с при­вле­че­ни­ем ипо­теч­но­го кре­ди­та. Чис­ло сде­лок на вто­рич­ном рын­ке сокра­ти­лось на 37,5%, на рын­ке новостро­ек— на 35,1%. Сде­лок с ипо­те­кой на все типы жилья, вклю­чая вто­рич­ку, в апре­ле ста­ло мень­ше на 35,2%.

Доходы и цены на жилье будут сдерживать спрос

Для пол­но­го вос­ста­нов­ле­ния спро­са на ипо­те­ку и жилье толь­ко сни­же­ния клю­че­вой став­ки ЦБ и ста­вок по кре­ди­там недо­ста­точ­но, счи­та­ют экс­пер­ты. Сдер­жи­ва­ю­щим фак­то­ром покуп­ки недви­жи­мо­сти для рос­си­ян оста­ют­ся низ­кие дохо­ды насе­ле­ния и высо­кие цены на жилье. «На дан­ный момент основ­ным сдер­жи­ва­ю­щим спрос фак­то­ром явля­ют­ся высо­кие цены на новострой­ки, инфля­ция и сокра­ще­ние дохо­дов насе­ле­ния. Мало­ве­ро­ят­но, что даже сни­же­ние ипо­теч­ных ста­вок поз­во­лит в зна­чи­тель­ной мере реани­ми­ро­вать уга­са­ю­щий спрос в усло­ви­ях эко­но­ми­че­ской неста­биль­но­сти»,— отме­ти­ла ана­ли­тик ФГ «Финам».

Соглас­на с кол­ле­гой и дирек­тор груп­пы рей­тин­гов финан­со­вых инсти­ту­тов АКРА. По ее сло­вам, вопрос доступ­но­сти жилья явля­ет­ся не менее суще­ствен­ным фак­то­ром при при­ня­тии реше­ния граж­да­на­ми о целе­со­об­раз­но­сти взять ипо­те­ку имен­но сей­час. Пока суще­ствен­но­го сни­же­ния цен на жилье не про­ис­хо­дит: про­дав­цы не хотят сни­жать цену, а поку­па­те­ли заня­ли выжи­да­тель­ную пози­цию. «Одна­ко на фоне сни­же­ния реаль­ных рас­по­ла­га­е­мых дохо­дов насе­ле­ния и, как след­ствие, ухуд­ше­ния спро­са ожи­да­ет­ся, что про­дав­цы будут вынуж­де­ны кор­рек­ти­ро­вать цену, после чего рынок выров­ня­ет­ся»,— допу­сти­ла Ири­на Носова. 

В апре­ле в Москве впер­вые за пять лет цены на вто­рич­ном рын­ке жилья сни­зи­лись. По оцен­кам риел­то­ров, во вто­рой месяц вес­ны сни­же­ние цен­на квар­ти­ры от соб­ствен­ни­ков в сто­ли­це соста­ви­ло от 1% до 7%. При­чи­на сни­же­ния— паде­ние спро­са на фоне доро­гой ипотеки. 

Эффект снижения ключевой ставки для строителей

Кирилл Кула­ков, пре­зи­дент СРО «Реги­о­наль­ная ассо­ци­а­ция оценщиков»: 

— Оче­ред­ное сни­же­ние клю­че­вой став­ки для деве­ло­п­мен­та и стро­и­тель­ной отрас­ли— жиз­нен­но важ­ное реше­ние, посколь­ку поз­во­ля­ет выстра­и­вать стра­те­гию на сред­не­сроч­ную пер­спек­ти­ву. В целом стро­и­тель­но­му ком­плек­су— как заказ­чи­кам, так и под­ряд­чи­кам— при­хо­дит­ся решать ряд слож­ных задач. Во-пер­вых, изыс­кать воз­мож­ность финан­си­ро­ва­ния по при­ем­ле­мой сто­и­мо­сти. Во-вто­рых, решать про­бле­мы с импор­то­за­ме­ще­ни­ем и изме­не­ни­ем логи­сти­ки, что так­же отра­жа­ет­ся на конеч­ной сто­и­мо­сти воз­во­ди­мой недви­жи­мо­сти. И нако­нец, серьез­ным фак­то­ром явля­ет­ся сни­же­ние поку­па­тель­ной спо­соб­но­сти насе­ле­ния, что при­во­дит к сокра­ще­нию спро­са на такие доро­го­сто­я­щие при­об­ре­те­ния, как жилье. 

Вне­оче­ред­ное сни­же­ние клю­че­вой став­ки поз­во­ля­ет как мини­мум достро­итьобъ­ек­ты, нахо­дя­щи­е­ся на завер­ша­ю­щем эта­пе. С уче­том того, что спрос на при­об­ре­те­ние жилья на ста­дии кот­ло­ва­на сокра­тил­ся на 70%, нель­зя исклю­чить, что ряд деве­ло­пер­ских про­ек­тов будет свернут. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :