показать результаты поиска

Кто покупает офисы в Москве в 2022 году и будет ли на них спрос в

/
/

Пол­но­го вос­ста­нов­ле­ния офис­но­го рын­ка ана­ли­ти­ки ждут не ранее 2024 года, до это­го вре­ме­ни выбор у ком­па­ний будет огра­ни­чен неболь­шим предложением 

Кто покупает офисы в Москве в 2022 году и будет ли на них спрос в

Ситу­а­ция в эко­но­ми­ке, гео­по­ли­ти­че­ские фак­то­ры, санк­ции и уход ино­стран­ных ком­па­ний не мог­ли не отра­зить­ся на рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти. Несмот­ря на сохра­ня­ю­щу­ю­ся актив­ность на рын­ке арен­ды и покуп­ки поме­ще­ний в дело­вых цен­трах Моск­вы, пока­за­те­ли суще­ствен­но ниже про­шло­го года. 

Кон­суль­тан­ты и деве­ло­пе­ры сто­лич­но­го рын­ка офис­ной недви­жи­мо­сти рас­ска­за­ли, кто сего­дня поку­па­ет поме­ще­ния в дело­вых цен­трах, как изме­ни­лись спрос и порт­рет поку­па­те­ля и будут­ли вос­тре­бо­ва­ны поме­ще­ния для биз­не­са в бли­жай­шее время. 

Мало новых проектов

Рынок сто­лич­ной офис­ной недви­жи­мо­сти подо­шел к теку­ще­му кри­зи­су с низ­ким объ­е­мом пред­ло­же­ния. С нача­ла 2022 года, по оцен­кам кон­суль­тан­тов, деве­ло­пе­ры выве­ли око­ло 170 тыс. кв. м совре­мен­ных биз­нес-цен­тров. По про­гно­зам ана­ли­ти­ков, сово­куп­ный объ­ем ново­го пред­ло­же­ния по ито­гам 2022 года может соста­вить не более 300 тыс. кв. м, что ста­нет одним из мини­маль­ных годо­вых пока­за­те­лей за всю исто­рию наблюдений. 

Для срав­не­ния с преды­ду­щи­ми кри­зи­са­ми: в 2008 и 2014 годах в Москве, напро­тив, был вве­ден рекорд­ный за всю исто­рию наблю­де­ний объ­ем новых офис­ных пло­ща­дей— 2,15 млн кв. м и 1,4 млн кв. м соот­вет­ствен­но, отме­ча­ют в ком­па­нии IBC Real Estate. При этом уже в пер­вый пост­кри­зис­ный год сни­же­ние состав­ля­ло 30% (в 2009 году) и 48% (в 2015 году), а мини­маль­ный ввод наблю­дал­ся на чет­вер­тый год после кри­зи­са, вспо­ми­на­ет руко­во­ди­тель депар­та­мен­та по рабо­те с офис­ны­ми поме­ще­ни­я­ми IBC Real Estate Ека­те­ри­на Бело­ва. Тогда тен­ден­ция посте­пен­но­го сни­же­ния объ­е­мов ново­го стро­и­тель­ства была обу­слов­ле­на тем, что у деве­ло­пе­ров оста­вал­ся в рабо­те боль­шой объ­ем про­ек­тов в доста­точ­но высо­кой сте­пе­ни готов­но­сти, оста­нов­ка кото­рых не явля­лась целе­со­об­раз­ной, отме­ча­ет эксперт. 

«В чис­ле вве­ден­ных биз­нес-цен­тров— офис­ное зда­ние пло­ща­дью око­ло 14 тыс. кв. м в соста­ве квар­та­ла STONE Towers. Баш­ня ста­ла все­го тре­тьим биз­нес-цен­тром, вве­ден­ным в экс­плу­а­та­цию в клас­се А за этот год. При этом часть вве­ден­ных пло­ща­дей уже запол­не­на»,— отме­ча­ет руко­во­ди­тель депар­та­мен­та оцен­ки и ана­ли­ти­ки деве­ло­пер­ской ком­па­нии Stone Hedge (спе­ци­а­ли­зи­ру­ет­ся на офис­ной недви­жи­мо­сти) Кри­сти­на Недря. 

Ввод новых офисов будет на низком уровне

— Учи­ты­вая то, что запуск новых объ­ек­тов так­же пере­смат­ри­ва­ет­ся, низ­кие тем­пы вво­да отно­си­тель­но про­шлых пери­о­дов сохра­нят­ся в пер­спек­ти­ве бли­жай­ших двух лет. Рост вакан­сии будет сдер­жи­вать зна­чи­тель­ное сокра­ще­ние выхо­да новых объ­ек­тов. Напом­ним, что толь­ко за шесть меся­цев 2022 года в общем объ­е­ме сде­лок куп­ли-про­да­жи око­ло 120 тыс. кв. м при­шлось на стро­я­щи­е­ся биз­нес-цен­тры, что рав­но­знач­но все­му вве­ден­но­му объ­е­му за девять меся­цев 2022 года. Ста­биль­ная актив­ность арен­да­то­ров и поку­па­те­лей при низ­ком вво­де новых офис­ных пло­ща­дей поз­во­лит удер­жи­вать вакан­сию на теку­щем уровне. Пол­но­го вос­ста­нов­ле­ния офис­но­го рын­ка мы ждем не ранее 2024 года, а до это­го вре­ме­ни выбор у ком­па­ний-рези­ден­тов будет огра­ни­чен теку­щим сво­бод­ным предложением. 

Так, по оцен­ке IBC Real Estate, до 2025 года деве­ло­пе­ра­ми анон­си­ро­ва­но окон­ча­ние стро­и­тель­ства более 400 тыс. кв. м офи­сов. Застрой­щи­ки пред­ла­га­ют поку­па­те­лю раз­лич­ные опции— от неболь­ших поме­ще­ний в 44 кв. м до покуп­ки цело­го эта­жа (~ 1800 кв. м) или даже зда­ния цели­ком. «Мы наблю­да­ем доста­точ­но актив­ный спрос офи­сов на про­да­жу. Напри­мер, в неко­то­рых про­ек­тах реа­ли­зо­ва­но уже более 70% пло­ща­дей. Как след­ствие, боль­шин­ство нача­тых сего­дня про­ек­тов будут пол­но­стью реа­ли­зо­ва­ны еще до завер­ше­ния стро­и­тель­ства»,— про­гно­зи­ру­ют ана­ли­ти­ки компании. 

Кто покупает офисы в Москве в 2022 году и будет ли на них спрос в

Пол­ное вос­ста­нов­ле­ние офис­но­го рын­ка ожи­да­ет­ся не ранее 2024 года, а до это­го вре­ме­ни выбор у ком­па­ний-рези­ден­тов будет огра­ни­чен теку­щим сво­бод­ным пред­ло­же­ни­ем (Фото: Pixels Hunter/shutterstock)

Аренда или покупка

Суще­ству­ет несколь­ко сце­на­ри­ев при­об­ре­те­ния офи­са: покуп­ка, арен­да, стро­и­тель­ство «под себя». В Москве исто­ри­че­ски сло­жи­лось, что круп­ные рос­сий­ские ком­па­нии пред­по­чи­та­ли свои штаб-квар­ти­ры иметь в соб­ствен­но­сти, а круп­ные ино­стран­ные ком­па­нии пре­иму­ще­ствен­но поль­зо­ва­лись арен­дой, гово­рит Ека­те­ри­на Бело­ва. По ее сло­вам, выбор каче­ствен­ных вари­ан­тов в про­ек­тах на покуп­ку был доста­точ­но скром­ным, так как с рас­че­том на спрос со сто­ро­ны каче­ствен­ных ино­стран­ных арен­да­то­ров про­фес­си­о­наль­ные деве­ло­пе­ры пред­по­чи­та­ли сда­вать свои офис­ные объ­ек­ты в аренду. 

«Сей­час рынок в мно­гом меня­ет­ся, в том чис­ле и рас­ста­нов­ка при­о­ри­те­тов в дилем­ме «арен­да или покуп­ка». Ино­стран­ных арен­да­то­ров, выби­ра­ю­щих арен­ду, ста­но­вит­ся мень­ше либо их запрос по тре­бу­е­мой пло­ща­ди ста­но­вит­ся мень­ше. Теперь мы видим все боль­ше стро­я­щих­ся офис­ных зда­ний, кото­рые пред­ла­га­ют­ся на про­да­жу, в том чис­ле эта­жа­ми и неболь­ши­ми лота­ми»,— отме­ча­ет Ека­те­ри­на Белова. 

Кто покупает офисы в 2022 году

Экс­пер­ты не отме­ча­ют кар­ди­наль­ных изме­не­ний ни в про­фи­ле поку­па­те­лей офис­ной недви­жи­мо­сти в Москве, ни в их порт­ре­те. Основ­ны­ми игро­ка­ми это­го рын­ка были и оста­ют­ся инве­сто­ры, при­об­ре­та­ю­щие офи­сы для спе­ку­ля­тив­ной пере­про­да­жи или сда­чи в арен­ду, отме­ча­ет дирек­тор депар­та­мен­та про­даж офис­ных поме­ще­ний Nikoliers Андрей Кухар. Так­же, по его сло­вам, на рын­ке уже появи­лись пер­вые ласточ­ки отло­жен­но­го с фев­ра­ля это­го года спро­са со сто­ро­ны конеч­ных поку­па­те­лей офи­сов— это круп­ные финан­со­вые и про­мыш­лен­ные ком­па­нии, кото­рые нача­ли рас­смат­ри­вать вопро­сы кон­со­ли­да­ции сво­их пло­ща­дей в новых офис­ных проектах. 

«Начи­ная с июля это­го года соот­но­ше­ние инве­сто­ров и конеч­ных поль­зо­ва­те­лей ста­ло где-то 50/50, сле­до­ва­тель­но, сего­дня вос­тре­бо­ва­ны все виды офис­ной недви­жи­мо­сти— от офис­ных бло­ков, кото­рые пред­став­ля­ют инте­рес в первую оче­редь для част­ных инве­сто­ров, до биз­нес-цен­тров цели­ком, кото­рые инте­рес­ны конеч­ным поку­па­те­лям и инсти­ту­ци­о­наль­ным инве­сто­рам»,— гово­рит Андрей Кухар. 

В тре­тьем квар­та­ле спрос со сто­ро­ны ком­па­ний-арен­да­то­ров в клас­се А сохра­нял ста­биль­ность— вакан­сия дер­жит­ся на уровне 12% с уче­том суб­арен­ды, отме­ча­ет­ся в иссле­до­ва­нии ком­па­нии Stone Hedge. Зна­чи­тель­ную часть от обще­го объ­е­ма всех сде­лок по про­да­же офис­ных пло­ща­дей соста­ви­ли сдел­ки в стро­я­щих­ся объ­ек­тах, что обу­слов­ле­но высо­кой актив­но­стью част­ных инве­сто­ров и дефи­ци­том доступ­ных инве­сти­ци­он­ных инстру­мен­тов со ста­биль­ной доходностью. 

Основ­ной спрос на рын­ке фор­ми­ру­ют пред­ста­ви­те­ли мало­го и сред­не­го биз­не­са, а так­же рос­сий­ские ком­па­нии госу­дар­ствен­но­го и око­ло­го­су­дар­ствен­но­го сек­то­ров, кото­рые тра­ди­ци­он­но арен­ду­ют офис­ные бло­ки от 1 тыс. кв. м. С нача­ла это­го года драй­ве­ром офис­но­го рын­ка явля­лись сек­тор тех­но­ло­гий, медиа- и теле­ком­му­ни­ка­ций, а так­же ком­па­нии бан­ков­ско­го и финан­со­во­го сек­то­ров, отме­ча­ет­ся в иссле­до­ва­нии ком­па­нии Stone Hedge, кото­рая, соглас­но рей­тин­гу «РБК.Исследования», явля­ет­ся лиде­ром по объ­е­мам про­даж офи­сов. По ее дан­ным, уход ино­стран­ных ком­па­ний не ока­зал суще­ствен­но­го вли­я­ния на изме­не­ние вакан­сии: боль­шин­ство из них пере­да­ют свой биз­нес в управ­ле­ние рос­сий­ским пред­ста­ви­тель­ствам, сохра­ня­ют офис­ные пло­ща­ди или пере­сда­ют их в субаренду. 

Так­же экс­пер­ты отме­ча­ют пере­ток инве­сто­ров в ком­мер­че­ский сег­мент, эта тен­ден­ция отме­ча­ет­ся с 2021 года. «Подъ­ем актив­но­сти инве­сто­ров на офис­ном рын­ке обу­слов­лен стаг­на­ци­ей цен на жилую недви­жи­мость и дефи­ци­том реле­вант­но­го пред­ло­же­ния в дей­ству­ю­щих биз­нес-цен­трах клас­са А»,— счи­та­ет Кри­сти­на Нед­ря. «Про­фес­си­о­наль­ные инве­сто­ры тон­ко чув­ству­ют изме­не­ние струк­ту­ры спро­са на рын­ке арен­ды. Инте­рес к неболь­шим офи­сам со сто­ро­ны ком­па­ний-арен­да­то­ров сти­му­ли­ру­ет инве­сто­ров, кото­рые так­же стре­мят­ся сде­лать выбор в поль­зу вло­же­ний в неболь­шие бло­ки со стра­те­ги­ей даль­ней­шей сда­чи в арен­ду. Тем более что цена на такие лоты начи­на­ет­ся от 14 млн руб., что сопо­ста­ви­мо с бюд­же­том покуп­ки квар­ти­ры. Так, в общем объ­е­ме про­даж в биз­нес-цен­трах STONE за лет­ний пери­од на неболь­шие офис­ные бло­ки при­шлось 80% от обще­го чис­ла сде­лок»,— рас­ска­за­ла управ­ля­ю­щий парт­нер Stone Hedge Ана­ста­сия Малкова. 

«Пред­ста­ви­те­ли мало­го биз­не­са и физ­ли­ца обра­ти­ли вни­ма­ние, что офис­ная недви­жи­мость при­но­сит сво­е­му обла­да­те­лю заве­до­мо­бόль­шую доход­ность, чем жилая. Кро­ме все­го про­че­го, инве­сти­ции в офи­сы— это еще и защит­ный инстру­мент сохра­не­ния средств, что в теку­щих обсто­я­тель­ствах крайне важ­но. Поэто­му сего­дня поку­па­те­ли офис­ной недви­жи­мо­сти— это част­ные инве­сто­ры с бюд­же­том 30–100 млн руб.»,— гово­рит дирек­тор направ­ле­ния про­да­жи и при­об­ре­те­ния отде­ла по рабо­те с офис­ны­ми поме­ще­ни­я­ми CORE.XP Алек­сандр Пятин. 

В ком­па­нии IBC Real Estate ожи­да­ют, что сово­куп­ный объ­ем сде­лок арен­ды и куп­ли-про­да­жи по ито­гам 2022 года соста­вит 700–800 тыс. кв. м, что ста­нет одним из мини­маль­ных годо­вых показателей. 

Кто покупает офисы в Москве в 2022 году и будет ли на них спрос в

Основ­ной спрос на рын­ке фор­ми­ру­ют пред­ста­ви­те­ли мало­го и сред­не­го биз­не­са, а так­же рос­сий­ские ком­па­нии госу­дар­ствен­но­го и око­ло­го­су­дар­ствен­но­го сек­то­ров (Фото: fizkes/shutterstock)

Какие офисы пользуются спросом

В про­ек­тах на про­да­жу пред­ло­же­ние пред­став­ле­но как круп­ны­ми бло­ка­ми, так и неболь­ши­ми (от 90–200 кв. м), отме­ча­ют в ком­па­нии Knight Frank Russia. «И те и дру­гие поме­ще­ния в рав­ной сте­пе­ни поль­зу­ют­ся спро­сом, в том чис­ле целые эта­жи или груп­пы эта­жей в рам­ках зда­ния. Основ­ны­ми фак­то­ра­ми вос­тре­бо­ван­но­сти оста­ют­ся высо­кая транс­порт­ная и пеше­ход­ная доступ­ность, бли­зость к мет­ро, а так­же к сфор­ми­ро­ван­ным дело­вым рай­о­нам с раз­ви­той инфра­струк­ту­рой»,— гово­рит дирек­тор депар­та­мен­та офис­ной недви­жи­мо­сти NF Group (ранее Knight Frank Russia) Мария Зимина. 

Из 163 тыс. кв. м куп­лен­ных в пер­вом— тре­тьем квар­та­лах 2022 года офи­сов 88 тыс. кв. м— чуть более поло­ви­ны— поме­ще­ния клас­са А. Это гово­рит о том, что поку­па­те­лей как круп­ных, так и неболь­ших офис­ных бло­ков инте­ре­су­ет каче­ствен­ный про­дукт, кото­рый может слу­жить не толь­ко ком­форт­ным офи­сом ком­па­нии, но и хоро­шей инве­сти­ци­ей, отме­ча­ют в ком­па­нии Stone Hedge. Почти поло­ви­на все­го объ­е­ма рас­по­ло­же­на в зоне меж­ду ТТК и МКАД в север­ном, запад­ном и юго-запад­ном сек­то­рах этой зоны— здесь уже доста­точ­но хоро­шо раз­ви­та инфра­струк­ту­ра и есть объ­ек­ты с хоро­шим соот­но­ше­ни­ем цены-качества. 

«75% объ­е­ма всех сде­лок куп­ли-про­да­жи были заклю­че­ны на объ­ек­тах, еще не вве­ден­ных в экс­плу­а­та­цию. Объ­яс­не­ние это­му— отсут­ствие реле­вант­но­го пред­ло­же­ния в суще­ству­ю­щих объ­ек­тах и, конеч­но, рост цены квад­рат­но­го мет­ра по мере про­дви­же­ния стро­и­тель­ства объ­ек­та»,— гово­рит Алек­сандр Пятин. 

По дан­ным ана­ли­ти­ков Stone Hedge, по ито­гам тре­тье­го квар­та­ла 2022 года сум­мар­ный объ­ем пред­ло­же­ния в арен­ду офис­ных бло­ков клас­са А пло­ща­дью от 50 до 150 кв. м сокра­тил­ся более чем на 15% и сего­дня состав­ля­ет менее 6 тыс. кв. м. В общем объ­е­ме доля тако­го пред­ло­же­ния в пре­де­лах МКАД не пре­вы­ша­ет 1%. Тен­ден­ция обу­слов­ле­на актив­ным вымы­ва­ни­ем мини­маль­ных пло­ща­дей в диа­па­зоне до 100 кв. м в каче­ствен­ных биз­нес-цен­трах за счет уси­ле­ния спро­са со сто­ро­ны мало­го и сред­не­го биз­не­са и опти­ми­за­ции опе­ра­ци­он­ных рас­хо­дов более круп­ных игро­ков, пояс­ня­ют аналитики. 

Рей­тинг РБК: Stone Hedge стал лиде­ром по про­да­же офис­ной недвижимости 

Как изме­нит­ся рынок офис­ной недви­жи­мо­сти в 2022 году 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Сер­гей Велесевич

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :