показать результаты поиска

Лизинг с правом выкупа: как работает схема для приобретения жилья

/
/

Татья­на Писаренко 

На фоне санк­ций и из-за силь­но­го роста клю­че­вой став­ки ипо­те­ка ста­ла менее доступ­ной. Но есть и дру­гие спо­со­бы при­об­ре­сти жилье, не выпла­чи­вая сра­зу всю сум­му. Сре­ди них— раз­ные фор­мы отсро­чек и дли­тель­ных рас­сро­чек от застрой­щи­ков. Но я уве­ре­на, что в бли­жай­шем буду­щем нач­нет наби­рать попу­ляр­ность про­грам­ма лизин­га с пра­вом выкупа. 

В фев­ра­ле 2022 года Цен­тро­банк уве­ли­чил клю­че­вую став­ку до 20% годо­вых. Хотя 11 апре­ля она была сни­же­на до 17%, но это не поз­во­ля­ет бан­кам уде­ше­вить ипо­теч­ные кре­ди­ты, из-за чего спрос на жилую недви­жи­мость сни­зил­ся. Осо­бен­но это каса­ет­ся вто­рич­но­го рын­ка, на кото­рый боль­шин­ство госу­дар­ствен­ных про­грамм не распространяется. 

Сего­дня есть хоро­шая аль­тер­на­ти­ва тра­ди­ци­он­ной ипо­те­ке— покуп­ка квар­ти­ры в лизинг. Фор­маль­но это спо­соб арен­ды, в кото­рый изна­чаль­но зало­же­на воз­мож­ность выку­па жилья. 

Аренда с правом выкупа

Лизинг жилья— это тип арен­ды жилой недви­жи­мо­сти на дли­тель­ный срок, кото­рый под­ра­зу­ме­ва­ет после­ду­ю­щий выкуп. 

Вла­де­лец квар­ти­ры (или дома) и арен­да­тор заклю­ча­ют дого­вор арен­ды. В нем как раз и про­пи­сы­ва­ют воз­мож­ность выку­пить жилье. По дого­во­ру арен­да­тор вно­сит аренд­ные пла­те­жи и выкуп­ную сто­и­мость частя­ми. Мини­маль­ный раз­мер пер­во­на­чаль­но­го взно­са состав­ля­ет у раз­ных ком­па­ний от 10% до 40% сто­и­мо­сти жилья. Срок дого­во­ра не дол­жен пре­вы­шать деся­ти лет. 

После того как арен­да­тор выпла­чи­ва­ет всю сум­му за квар­ти­ру, заклю­ча­ет­ся дого­вор куп­ли-про­да­жи —и квар­ти­ра ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью арен­да­то­ра. Если, пока еще дей­ству­ет арен­да, одна из сто­рон пере­ду­ма­ла и сдел­ку куп­ли-про­да­жи реши­ла отме­нить, вла­де­лец воз­вра­ща­ет арен­да­то­ру все выпла­чен­ные за квар­ти­ру день­ги за выче­том аренд­ной пла­ты на срок аренды. 

Эту схе­му мож­но счи­тать раз­но­вид­но­стью покуп­ки жилья в рас­сроч­ку. Но преду­смот­ре­на допол­ни­тель­ная нагруз­ка— аренд­ная пла­та. Бли­жай­шая ана­ло­гия— про­цен­ты в ипотеке. 

До 2011 года дого­во­ры лизин­га жилой недви­жи­мо­сти заклю­чать было нель­зя. Но в послед­ние годы лизин­го­вые ком­па­нии могут легаль­но совер­шать сдел­ки с физи­че­ски­ми лицами. 

Основные особенности лизинга жилья

Лизинг оформ­ля­ет­ся быст­рее и про­ще, чем ипо­те­ка. Пона­до­бит­ся мини­мум доку­мен­тов: пас­порт, СНИЛС, ИНН. Квар­ти­ру при­об­ре­та­ет лизин­го­вая ком­па­ния (лизин­го­да­тель), а не банк, как при ипо­теч­ном кре­ди­то­ва­нии. Залог или пору­чи­те­ли при такой сдел­ке не нужны. 

Важный нюанс

Жилье оста­ет­ся в соб­ствен­но­сти лизин­го­вой ком­па­нии до послед­не­го пла­те­жа, тогда как при покуп­ке жилья в ипо­те­ку оно ста­но­вит­ся соб­ствен­но­стью поку­па­те­ля с момен­та заклю­че­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. Поэто­му в слу­чае банк­рот­ства лизин­го­вая ком­па­ния име­ет пра­во рас­торг­нуть дого­вор в одно­сто­рон­нем поряд­ке и высе­лить жиль­цов из квартиры. 

Усло­вия пога­ше­ния при лизин­ге тоже более гиб­кие— мож­но вно­сить пла­те­жи еже­ме­сяч­но или поквар­таль­но. Кро­ме того, арен­да­тор может досроч­но выку­пить жилье, если сто­ро­ны соглас­ны. Лизин­го­вая ком­па­ния про­ве­ря­ет жилье перед выку­пом и пла­тит налог на иму­ще­ство, пока недви­жи­мость не перей­дет в буду­щем в соб­ствен­ность к арендатору. 

Будетли формат востребован

С кон­ца 2019 до фев­ра­ля 2022 года эта схе­ма не поль­зо­ва­лась спро­сом в свя­зи с тем, что у подав­ля­ю­ще­го боль­шин­ства застрой­щи­ков все лоты успе­ва­ли про­да­вать­ся до вво­да дома в экс­плу­а­та­цию. Для про­даж квар­тир в лизинг нуж­ны гото­вые вари­ан­ты квар­тир с отдел­кой (и, может быть, даже меблировкой). 

На рын­ки были слу­чаи, когда сам застрой­щик про­да­вал квар­ти­ры в лизинг без уча­стия лизин­го­вой ком­па­нии. При­мер такой про­грам­мы в Мос­ков­ском реги­оне был в ЖК «Новые Вату­тин­ки» на рубе­же 2017–2018 годов. 

Преимущества лизинга

Лизинг и застройщики

Для застрой­щи­ка есть мно­го рис­ков, свя­зан­ных с подоб­ной реа­ли­за­ци­ей квар­тир напря­мую, без лизин­го­вых ком­па­ний. Преж­де все­го, за вре­мя про­жи­ва­ния арен­да­то­ра отдел­ка будет изна­ши­вать­ся. И тогда это силь­но ослож­нит даль­ней­шую про­да­жу в слу­чае отка­за теку­ще­го арен­да­то­ра. Еще один минус— рас­тя­ну­тое во вре­ме­ни полу­че­ние денеж­ных средств. А если цены на рын­ке сни­зят­ся, то застрой­щик поне­сет поте­ри— ему выгод­нее было­бы про­дать эту квар­ти­ру сра­зу, по более высо­ким ценам. 

Если­же застрой­щик или кли­ент при­вле­ка­ет лизин­го­вую ком­па­нию, то в сдел­ке появ­ля­ет­ся допол­ни­тель­ная сто­ро­на, кото­рая тоже долж­на рабо­тать с какой-то при­бы­лью для себя, что озна­ча­ет менее выгод­ные усло­вия для поку­па­те­ля или продавца. 

Что можно купить на условиях лизинга

По этой схе­ме про­да­ют низ­ко­лик­вид­ные объ­ек­ты стан­дарт-клас­са, кото­рые труд­но реа­ли­зо­вать быст­ро. Клас­си­че­ский при­мер— жилье в ста­ром фон­де, рас­по­ло­жен­ное в неудач­ном месте. В объ­яв­ле­ни­ях о сда­че в арен­ду таких квар­тир мож­но встре­тить фор­му­ли­ров­ку «воз­мо­жен после­ду­ю­щий выкуп». 

Схе­ма рабо­та­ет и в доро­гом сег­мен­те: элит­ные квар­ти­ры, труд­но реа­ли­зу­е­мые из-за узкой целе­вой ауди­то­рии, кото­рая может поз­во­лить себе такие лоты. Их тоже неред­ко реа­ли­зу­ют через арен­ду с выкупом. 

Оче­вид­но, что сего­дня на рос­сий­ском рын­ке при­об­ре­те­ние жилья в лизинг поль­зу­ет­ся мень­шим спро­сом, чем ипо­те­ка. При этом в порт­фе­ле зару­беж­ных ком­па­ний лизинг недви­жи­мо­сти зани­ма­ет от 20% до 30% все­го обо­ро­та сде­лок. В теку­щих усло­ви­ях у него есть пер­спек­ти­вы стать вос­тре­бо­ван­ным спо­со­бом покуп­ки жилья. Обавторе 

lizing s pravom vykupa kak rabotaet shema dlja priobretenija zhilja adfdc

Татья­на Писа­рен­ко гене­раль­ный дирек­тор груп­пы ком­па­ний BSA Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :