показать результаты поиска

Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

/
/

Сего­дня офи­сы на про­да­жу пред­став­ле­ны круп­ны­ми бло­ка­ми и неболь­ши­ми лота­ми пре­иму­ще­ствен­но в клас­се А. При­чем основ­ная часть сде­лок по про­да­же офис­ных пло­ща­дей при­хо­дит­ся на стро­я­щи­е­ся объ­ек­ты. Ждать ли ски­док в этом сег­мен­те — спро­си­ли у экспертов 

Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

Мос­ков­ские застрой­щи­ки жилья на фоне сни­же­ния спро­са ста­ли чаще пред­ла­гать поку­па­те­лям квар­тир скид­ки и акции. По оцен­кам ана­ли­ти­ков, доля пред­ло­же­ний со скид­ка­ми в новострой­ках Моск­вы соста­ви­ла око­ло 20%. Одно­вре­мен­но вырос и сред­ний раз­мер дис­кон­та. Напри­мер, сей­час скид­ка при покуп­ке квар­ти­ры может дости­гать 10–20% в зави­си­мо­сти от лик­вид­но­сти про­ек­та, а в про­шлом году была на уровне 5%. 

Выяс­ни­ли у экс­пер­тов, воз­мож­на­ли подоб­ная ситу­а­ция на рын­ке куп­ли-про­да­жи стро­я­щей­ся офис­ной недвижимости. 

Возможныли скидки на офисы

Экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью», не про­гно­зи­ру­ют сни­же­ния цен и мас­со­вых ски­док в сег­мен­те каче­ствен­ных офи­сов на про­да­жу в Москве, хотя и допус­ка­ют точеч­ные и инди­ви­ду­аль­ные дис­кон­ты. Одна из при­чин— огра­ни­чен­ность объ­е­ма тако­го предложения. 

Сего­дня офи­сы на про­да­жу пред­став­ле­ны круп­ны­ми бло­ка­ми и неболь­ши­ми лота­ми (от 70–100 кв. м) пре­иму­ще­ствен­но в клас­се А. При­чем основ­ная часть сде­лок по про­да­же офис­ных пло­ща­дей при­хо­дит­ся на стро­я­щи­е­ся объ­ек­ты, где в рам­ках сопо­ста­ви­мо­го с жилой недви­жи­мо­стью бюд­же­та мож­но при­об­ре­сти бо́льшую пло­щадь. Это ста­ло сти­му­лом для роста актив­но­сти част­ных инве­сто­ров в сег­мен­те, что допол­ни­тель­но уси­ли­ва­ет­ся дефи­ци­том доступ­ных инве­сти­ци­он­ных инстру­мен­тов со ста­биль­ной доход­но­стью. По дан­ным ана­ли­ти­ков Stone Hedge, сей­час внут­ри МКАД в про­да­же нахо­дит­ся око­ло 250 тыс. офи­сов клас­са А в 14 стро­я­щих­ся про­ек­тах. По оцен­ке IBC Real Estate, в наи­бо­лее успеш­ных про­ек­тах уже реа­ли­зо­ва­но око­ло 70% пло­ща­дей, поэто­му часть из этих объ­ек­тов может быть рас­про­да­на еще до завер­ше­ния стро­и­тель­ства. Для срав­не­ния: в Москве, по дан­ным bnMAP.pro, сей­час в экс­по­зи­ции нахо­дит­ся 2,3 млн кв. м. стро­я­ще­го­ся жилья (в 11,2 раза больше). 

Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

Один из аргу­мен­тов экс­пер­тов в поль­зу того, что офи­сы на про­да­жу не могут поде­ше­веть, — огра­ни­чен­но­е­пред­ло­же­ние (Фото: Shutterstock) 

Деве­ло­пе­ров, кото­рые стро­ят и про­да­ют в роз­ни­цу офи­сы клас­са А в Москве, еди­ни­цы, сре­ди них— Stone Hedge, «Пио­нер», MR Group, KR Properties, Coldy, рас­ска­зы­ва­ет ген­ди­рек­тор кон­сал­тин­го­вой ком­па­нии Remain Дмит­рий Клап­ша: «Про­да­жи офи­сов у этих деве­ло­пе­ров идут. Без­услов­но, сей­час они ощу­ти­ли неко­то­рое охла­жде­ние спро­са, кото­рое наблю­да­ет­ся на всем рын­ке недви­жи­мо­сти. Но это не при­ве­ло к кор­рек­ти­ров­ке цен». Сам рынок офис­ной недви­жи­мо­сти устро­ен по-дру­го­му. Те трен­ды, кото­рые наблю­да­ют­ся в жилье, необя­за­тель­но долж­ны при­сут­ство­вать в офи­сах. Напри­мер, в офи­сах нет льгот­ной ипо­те­ки, кото­рая есть в сег­мен­те новостро­ек и кото­рая дол­гое вре­мя раз­го­ня­ла цены на жилье, пояс­нил экс­перт. «Деве­ло­пе­ры в теку­щей ситу­а­ции могут обго­ва­ри­вать усло­вия по покуп­ке в инди­ви­ду­аль­ном поряд­ке. Но ска­зать, что­бы офи­сы клас­са А пло­ща­дью от 70–100 кв. м поде­ше­ве­ли и пред­ла­га­ют­ся с боль­шим дис­кон­том, мы не можем и не про­гно­зи­ру­ем»,— отме­тил гла­ва Remain. 

Кро­ме того, в бли­жай­шее вре­мя ана­ли­ти­ки не про­гно­зи­ру­ют роста деве­ло­пер­ской актив­но­сти в части стро­и­тель­ства каче­ствен­ных офи­сов клас­са А— сле­до­ва­тель­но, дефи­цит пред­ло­же­ния сохра­нит­ся. Это тоже будет спо­соб­ство­вать мини­ми­за­ции дав­ле­ния на пред­ло­же­ние офи­сов на про­да­жу, что не изме­нит цено­вую поли­ти­ку деве­ло­пе­ров. «Дис­кон­та на каче­ствен­ные офи­сы ожи­дать не сто­ит вви­ду отсут­ствия струк­тур­ной вакан­сии»,— пояс­нил дирек­тор направ­ле­ния про­да­жи и при­об­ре­те­ния отде­ла по рабо­те с офис­ны­ми поме­ще­ни­я­ми Core.XP Алек­сандр Пятин. Более того, в 2022 году на рынок вышли еди­нич­ные офис­ные объ­ек­ты, в то вре­мя как изна­чаль­ные пла­ны мос­ков­ских деве­ло­пе­ров были более мас­штаб­ны­ми. С нача­ла года запуск части офис­ных про­ек­тов был пере­не­сен на более позд­ний срок выхо­да на рынок, а по части пло­ща­док с офис­ным потен­ци­а­лом от непро­филь­ных игро­ков рын­ка при­ня­то реше­ние реа­ли­зо­вать на них жилую функцию. 

По дан­ным Commonwealth Partnership (CMWP), с нача­ла 2022 года в Москве было вве­де­но все­го 250 тыс. кв. м офис­ных пло­ща­дей, что в два раза мень­ше изна­чаль­но заяв­лен­ных. «В 2023 году мы ожи­да­ем более сдер­жан­ных тем­пов вво­да— новое стро­и­тель­ство будет на уровне 200 тыс. кв. м»,— ска­за­ла стар­ший ана­ли­тик Commonwealth Partnership (CMWP) Поли­на Афа­на­сье­ва. Для срав­не­ния: толь­ко за девять меся­цев 2022 года объ­ем вво­да жилой недви­жи­мо­сти соста­вил 4,7 млн кв. м, а в 2021 году этот пока­за­тель был в два раза больше. 

Нераздутые цены

Еще одной при­чи­ной, по кото­рой в сег­мен­те офи­сов на про­да­жу не могут мас­со­во вво­дить­ся скид­ки, экс­пер­ты назы­ва­ют цены. По оцен­ке Core.XP, в срав­не­нии с жилы­ми поме­ще­ни­я­ми, где рост сто­и­мо­сти за про­шлый год был более чем в два раза, офис­ные поме­ще­ния подо­ро­жа­ли в сред­нем не более чем на 20%. Объ­яс­ня­ет­ся такая пла­но­мер­ная дина­ми­ка про­ду­ман­ной цено­вой поли­ти­кой в про­да­жах под инве­сто­ра с воз­мож­но­стью зара­бо­тать на росте цены за пери­од строительства. 

Согла­сен с кол­ле­га­ми Дмит­рий Клап­ша, отме­чая, что ком­форт­ный вход­ной бюд­жет стал сти­му­лом для пере­то­ка инве­сто­ров в сег­мент. «Мно­гие инве­сто­ры пере­клю­чи­лись на каче­ствен­ные поме­ще­ния клас­са А на фоне высо­ко­го роста цен на жилье. Для них ста­ло невы­год­но поку­пать квар­ти­ру на эта­пе стро­и­тель­ства по цене почти 500 тыс. руб. за 1 кв. м, в то вре­мя как офи­сы клас­са А мож­но было при­об­ре­сти за 300 тыс. руб. за 1 кв. м. В ито­ге доход­ность офи­сов ока­за­лась при­мер­но в два раза выше, чем квар­ти­ры»,— пояс­нил эксперт. 

Пред­по­сыл­ки к сни­же­нию сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства офи­сов могут быть исклю­чи­тель­но за счет сни­же­ния каче­ства, доба­ви­ла руко­во­ди­тель депар­та­мен­та офис­ной недви­жи­мо­сти Core.XP Ири­на Хоро­ши­ло­ва. «Себе­сто­и­мость стро­и­тель­ства пре­ми­ум-клас­са жилья сопо­ста­ви­ма со сто­и­мо­стью стро­и­тель­ства каче­ствен­ных офи­сов. Важ­но отме­тить, что рост себе­сто­и­мо­сти стро­и­тель­ства ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти с нача­ла года соста­вил 12–15%»,— ска­за­ла Ири­на Хоро­ши­ло­ва. При этом, по мне­нию экс­пер­тов, про­фес­си­о­наль­ные игро­ки офис­но­го рын­ка не будут сни­жать каче­ство сво­е­го про­дук­та, пони­мая, что уде­шев­ле­ние при­ве­дет к сни­же­нию лик­вид­но­сти актива. 

По мне­нию дирек­то­ра депар­та­мен­та про­даж офис­ной недви­жи­мо­сти Nikoliers Андрея Куха­ра, себе­сто­и­мость стро­и­тель­ства офи­сов до кон­ца года еще немно­го воз­рас­тет. Это свя­за­но со сме­ной логи­сти­ки, удли­не­ни­ем цепоч­ки постав­щи­ков, пояс­нил он. «Поэто­му мы не ожи­да­ем сни­же­ния офис­ных цен. При­чи­ны— рост себе­сто­и­мо­сти строй­ки, боль­шие затра­ты на инже­не­рию по срав­не­нию с жильем, неболь­шое пред­ло­же­ние каче­ствен­ных про­ек­тов, так как вывод боль­шин­ства про­ек­тов отло­жен на один-два года»,— ска­зал Андрей Кухар. «Кро­ме того, отсут­ствие моде­ли эскроу так­же не давит на финан­со­вую модель деве­ло­пе­ра, что поз­во­ля­ет быть более гиб­ким в цено­об­ра­зо­ва­нии. Спрос от конеч­ных поль­зо­ва­те­лей сме­стил­ся в сто­ро­ну постро­ен­ных про­ек­тов. Инве­сто­ры на рын­ке оста­лись, в том чис­ле они смот­рят и на стро­я­щи­е­ся про­ек­ты»,— доба­вил эксперт. 

В 2022 году, осо­бен­но в тре­тьем квар­та­ле, тем­пы про­даж застрой­щи­ков офи­сов клас­са А замед­ли­лись, одна­ко сни­же­ния цен это не вызва­ло, отме­ти­ла парт­нер, дирек­тор депар­та­мен­та офис­ной недви­жи­мо­сти NF Group (ex. Knight Frank Russia) Мария Зими­на. По ее сло­вам, пока­за­те­ли пер­вой поло­ви­ны года были на высо­ком уровне, в осо­бен­но­сти у тех, кто нахо­дил­ся в про­цес­се стро­и­тель­ства. Вто­рая поло­ви­на года, выте­ка­ю­щая из пер­вой, пока­жет сред­ние резуль­та­ты. «Сей­час на рын­ке при­сут­ству­ют силь­ные ожи­да­ния по инфля­ции, поэто­му даже в про­цес­се пере­го­во­ров полу­чить боль­ший дис­конт вряд­ли воз­мож­но, а цены экс­по­ни­ро­ва­ния оста­лись не ниже уров­ня пер­во­го-вто­ро­го квар­та­лов»,— ска­за­ла Мария Зимина. 

Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

Еще одной при­чи­ной, по кото­рой в сег­мен­те офи­сов на про­да­жу не могут мас­со­во вво­дить­ся скид­ки, экс­пер­ты назы­ва­ют цены (Фото: Shutterstock) 

О чем говорят сами застройщики

Опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью» деве­ло­пе­ры, кото­рые зани­ма­ют­ся реа­ли­за­ци­ей офи­сов клас­са А на про­да­жу, не пла­ни­ру­ют вво­дить дис­кон­ты. «Точ­ку, в кото­рой мы нахо­дим­ся сей­час, мож­но назвать вре­мен­ным зати­шьем»,— гово­рит дирек­тор по ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти Coldy Сер­гей Куд­ряв­цев. «Но неболь­шое коли­че­ство новых объ­ек­тов на рын­ке в сово­куп­но­сти с сохра­ня­ю­щей­ся высо­кой потреб­но­стью в офис­ной недви­жи­мо­сти А‑класса дают поч­ву для поло­жи­тель­но­го про­гно­за. В свя­зи с этим боль­шие дис­кон­ты в клас­се А мало­ве­ро­ят­ны»,— ска­зал Сер­гей Кудрявцев. 

Пред­по­сы­лок для появ­ле­ния на пер­вич­ном рын­ке офис­ной недви­жи­мо­сти боль­шо­го объ­е­ма пред­ло­же­ния с боль­шим дис­кон­том не видит и дру­гой круп­ней­ший деве­ло­пер офи­сов клас­са А— KR Properties. «В послед­ние два года ком­мер­ция не пока­зы­ва­ла тако­го рез­ко­го роста сто­и­мо­сти квад­рат­но­го мет­ра для поку­па­те­ля, как жилье. Пред­ло­же­ние каче­ствен­ных совре­мен­ных объ­ек­тов в пер­спек­тив­ных город­ских лока­ци­ях доста­точ­но огра­ни­че­но, при этом себе­сто­и­мость стро­и­тель­ства посто­ян­но рас­тет,— пояс­нил дирек­тор по арен­де KR Properties Мак­сим Белец­кий.— Давать зна­чи­тель­ные скид­ки на лик­вид­ный гото­вый про­дукт для деве­ло­пе­ров в бли­жай­шей пер­спек­ти­ве нерационально». 

На рын­ке офи­сов есть пред­ло­же­ние в раз­ных диа­па­зо­нах пло­ща­дей, кото­рые при­вле­ка­ют вни­ма­ние как инве­сто­ров, так и конеч­ных поль­зо­ва­те­лей в зави­си­мо­сти от ста­дии стро­и­тель­ной готов­но­сти объ­ек­та, объ­яс­ня­ют в Stone Hedge. Пред­ста­ви­те­ли офис­ных деве­ло­пе­ров еди­но­глас­ны во мне­нии, что осо­бен­но сохра­ня­ет­ся инте­рес на уни­вер­саль­ные офис­ные лоты: малой и сред­ней пло­ща­ди в раз­ви­той дело­вой лока­ции с мини­маль­ным или отсут­ству­ю­щим реле­вант­ным предложением. 

Рей­тинг РБК: Stone Hedge стал лиде­ром по про­да­же офис­ной недвижимости 

Надежный актив: почему не надо ждать снижения цен на продажу офисов

По оцен­ке ана­ли­ти­ков Stone Hedge, за девять меся­цев 2022 года объ­ем про­даж по про­ек­там деве­ло­пе­ра сопо­ста­вим с ана­ло­гич­ным пери­о­дом про­шло­го года (Фото: Shutterstock) 

«Деве­ло­пе­ры свое­вре­мен­но выве­ли на рынок такой про­дукт, как неболь­шие офис­ные бло­ки клас­са А. Такое пред­ло­же­ние уни­каль­но для рын­ка, а спрос инве­сто­ров при огра­ни­чен­но­сти выбо­ра финан­со­вых инстру­мен­тов удер­жи­ва­ет цены. Покуп­ка неболь­ших офис­ных бло­ков, в свою оче­редь, поз­во­ля­ет дивер­си­фи­ци­ро­вать инве­сти­ци­он­ный порт­фель для боль­шей устой­чи­во­сти. Напри­мер, мы наблю­да­ем, что инве­сто­ры в зави­си­мо­сти от бюд­же­та и стра­те­гии вла­де­ния акти­вом пред­по­чи­та­ют вло­же­ния в несколь­ко объ­ек­тов на раз­ной ста­дии готов­но­сти и с вари­а­тив­но­стью пло­ща­дей»,— рас­ска­за­ла управ­ля­ю­щий парт­нер Stone Hedge Ана­ста­сия Малкова. 

По оцен­ке ана­ли­ти­ков Stone Hedge, за девять меся­цев 2022 года объ­ем про­даж по про­ек­там деве­ло­пе­ра сопо­ста­вим с ана­ло­гич­ным пери­о­дом про­шло­го года. В част­но­сти, деве­ло­пе­ром было реа­ли­зо­ва­но офис­ное зда­ние пло­ща­дью 14 тыс. кв. м под моно­ре­зи­ден­та, что еще раз под­твер­жда­ет суще­ству­ю­щий спрос со сто­ро­ны рос­сий­ских ком­па­ний на совре­мен­ные биз­нес-цен­тры клас­са А. 

Похо­жую точ­ку зре­ния озву­чи­ли и в «Пио­не­ре». По сло­вам дирек­то­ра по ана­ли­ти­ке и мар­ке­тин­го­вым кон­цеп­ци­ям ком­па­нии Евге­ния Меже­ви­ки­на, спрос на офис­ные поме­ще­ния на про­тя­же­нии все­го 2022 года был вол­но­об­раз­ным: в опре­де­лен­ные момен­ты поку­па­те­лям тре­бо­ва­лось вре­мя, что­бы адап­ти­ро­вать­ся к про­ис­хо­дя­ще­му, скор­рек­ти­ро­вать инве­сти­ци­он­ную стра­те­гию. «Одна­ко по ито­гу инте­рес к ком­мер­че­ским пло­ща­дям сохра­ня­ет­ся на про­тя­же­нии года, в том чис­ле за счет дефи­ци­та пред­ло­же­ния. Вви­ду сохра­не­ния инте­ре­са со сто­ро­ны поку­па­те­лей офис­ной недви­жи­мо­сти теку­щую ски­доч­ную поли­ти­ку кор­рек­ти­ро­вать не пла­ни­ру­ем»,— ска­зал Евге­ний Межевикин. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :