На низком уровне: льготы и субсидии не дали обвалить спрос на жилье
Спрос перераспределяется в пользу программ, которые дополнительно субсидируются застройщиками. Доля стандартных кредитов по рыночным ставкам продолжает снижаться
Фото: Семен Лиходеев/ТАСС
Сделки идут только поминимальным ипотечным ставкам
Столичные новостройки в основном покупают в ипотеку, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Доля ипотечных сделок в общей структуре рынка во втором квартале выросла во всех трех локациях Московского региона. На первичном рынке Москвы в старых границах она составила 70,5% (+2,7% к 1 кварталу), Новой Москвы— 74,3% (+9,3%), Московской области— 76,6% (+7,6%)», отмечает эксперт, подчеркивая, что этот рост обеспечили главным образом льготные программы. По оценке Est-a-Tet, за второй квартал доля ипотеки, выданной по обычным программам, в массовых новостройках Москвы снизилась с 40% до 17%. Доля кредитов по ипотеке на новостройки с господдержкой выросла с 23% до 38%, апо семейной ипотеке— с 24% до 41%. Остальные 4%— различные целевые льготные программы, включая IT-ипотеку.
Тенденцию подтверждают и другие участники рынка. По оценке генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, к началу второго полугодия доля ипотеки в массовых новостройках приблизилась уже к 90%.
О росте спроса на субсидированную ипотеку говорят и застройщики— как крупные, так и небольшие. «Сделок стало меньше, но в их структуре 82%— ипотечные, тогда как в январе эта цифра составляла около 65%»,— отмечает генеральный директор девелоперской компании «Доминанта» Денис Бородако. «Средняя доля сделок с ипотекой от общего объема продаж в ГК ФСК сейчас превышает 70%, она существенно выросла по отношению к первому кварталу (48%),— говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.— Около 80% сделок от общей доли ипотекипроходит по субсидированным программам. В первом квартале эта доля составляла ориентировочно 60%». В MR Group говорят о росте продаж по субсидируемой ипотеке примерно на треть с середины июня, когда ставка по ипотечной госпрограмме была снижена. «Сегодня доля субсидируемой ипотеки по всему ипотечному портфелю у нас составляет порядка 57%»,— говорит эксперт.
В Tekta Group продажи по субсидированной ипотеке в июне по сравнению маем выросли на 83%. В ГК «А101» практически все кредиты сейчас выдаются по льготной ипотеке, и большинство— с минимальной ставкой от 0,1% на весь срок займа, замечает Рустам Азизов. В ГК «Самолет» оценивают долю сделок по субсидированным программам примерно в половину от всех продаж.
В ГК «Гранель» тоже отмечают рост— в начале года по таким программам продавалось чуть больше трети квартир, сейчас— 65%. «В ближайшие месяцы спрос на льготную ипотеку продолжит расти и может превысить 70% от общего количества продаж по ипотеке в сегменте массового жилья»,— считает руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.
Спрос на ипотеку в 2022 году
С начала года ситуация в ипотечном сегменте несколько раз менялась. 28 февраля ЦБ резко повысил ключевую ставку— до 20% годовых, это сделало рыночные условия по кредитам фактически заградительными. В марте активно шли сделки по ранее одобренным заявкам, затем спрос на ипотеку упал и продолжал снижаться вплоть до конца мая.
Весной для поддержки спроса на новостройки был увеличен лимит по ипотечной госпрограмме под 7%— в столице предельная сумма кредита выросла с 3 млн до 12 млн. руб. Но активизация наступила только в июне, когда президент снизил ставку по этой программе с 12% до 7%. Застройщики дополнительно субсидируютставки по госпрограмме, компенсируя банкам недополученную прибыль— в результате, на рынке в ассортименте присутствуют программы под 0,1% и даже 0,01% годовых.
По оценке участников рынка, каждый процентный пункт снижения ставки стоит застройщику порядка 5% от цены квартиры, поэтому финальная стоимость лота для покупателя по ипотеке с максимально сниженной ставкой может быть на 25% и даже на 35% выше, чем для клиента с «живыми» деньгами или заемщика по несубсидированной госпрограмме под 7%. При этом заемщик по субсидировнной ипотеке существенно экономит на процентах и итоговой переплате.