показать результаты поиска

Недвижимость в Дубае: реальные перспективы и ловушки для инвесторов

/
/

Геор­гий Качмазов 

С точ­ки зре­ния ком­би­на­ции спро­са, объ­е­ма чеков и потен­ци­а­ла роста в бли­жай­шие три— шесть меся­цев Дубай ста­нет глав­ной точ­кой при­тя­же­ния для рос­си­ян, кото­рые дви­га­ют свои день­ги за гра­ни­цу. Я думаю, что этой зимой мы уви­дим еще боль­ший при­ток рос­си­ян в Дубай: свою роль сыг­ра­ют ком­форт­ная пого­да и пря­мые рей­сы из Рос­сии. Поэто­му мно­гие рос­си­яне сей­час пыта­ют­ся разо­брать­ся, где рынок Дубая реаль­но име­ет хоро­шие пер­спек­ти­вы, а где есть ловуш­ки для инвесторов. 

Чем Дубай привлекает инвесторов со всего мира?

1. Минимальный комплаенс и приватность для инвестора

Глав­ным маг­ни­том явля­ют­ся невы­со­кие тре­бо­ва­ния к объ­яс­не­нию про­ис­хож­де­ния средств и то, что в Дубай доста­точ­но лег­ко пере­ве­сти день­ги из Рос­сии. Поку­па­те­ли недви­жи­мо­сти в Дубае могут опла­чи­вать сдел­ки хоть налич­ны­ми, хоть криптовалютой. 

Имен­но сла­бый ком­пла­енс при­влек в Дубай поток денег со все­го мира и спо­соб­ство­вал росту рын­ка недви­жи­мо­сти, а так­же обо­га­тил мест­ных бан­ки­ров и биз­нес-эли­ту. Воз­мож­но это ста­ло бла­го­да­ря «адми­ни­стра­тив­ным лазей­кам и сла­бой пра­во­при­ме­ни­тель­ной прак­ти­ке», счи­та­ют в Фон­де Кар­не­ги. Впро­чем, за послед­ний год рынок Дубая стал более про­зрач­ным— в рей­тин­ге JLL Global Real Estate Transparency Index 2022 он зани­ма­ет 31‑е место. 

От наи­бо­лее про­зрач­ных рын­ков мира— США и Вели­ко­бри­та­нии— Дубай отли­ча­ет то, что в дан­ных Земель­но­го депар­та­мен­та Дубая нет инфор­ма­ции о вла­дель­цах недви­жи­мо­сти. Дубай— это один из круп­ней­ших рын­ков, где поку­па­тель недви­жи­мо­сти до сих пор может остать­ся анонимным. 

2. Доходность инвестиций в стройку

Дру­гой дви­га­тель спро­са в Дубае— это жела­ние зара­бо­тать. Мно­гие реша­ют зай­ти на рынок Дубая после того, как они слы­шат рас­ска­зы о том, как чей-то друг купил там квар­ти­ру, а потом про­дал в два раза дороже. 

Дубай­ские риел­то­ры актив­но про­да­ют про­ек­ты в рас­сроч­ку и обе­ща­ют при­рост сто­и­мо­сти квар­ти­ры на каж­дом эта­пе строительства. 

Пред­ставь­те такой при­мер: сей­час квар­ти­ра сто­ит 100 руб., люди кла­дут пер­вый взнос в 20 руб. и верят рас­ска­зам риел­то­ров, что квар­ти­ра будет сто­ить в сле­ду­ю­щем квар­та­ле 105 руб.— и они на свои 20 руб. зара­бо­та­ют 5 руб. Потом поку­па­тель поло­жит 30 руб., а квар­ти­ра подо­ро­жа­ет еще на 10 руб., затем ее перепродают. 

Поку­па­те­ли берут пле­чо у деве­ло­пе­ра, пото­му что рас­сроч­ка— это, по сути, кре­дит. За счет него поку­па­те­ли полу­ча­ют высо­кую доход­ность, пото­му что на любом рас­ту­щем рын­ке с леве­ре­джем ты зара­ба­ты­ва­ешь. Но это опти­че­ский обман: мно­гие поку­па­те­ли попро­сту не видят, что берут пле­чо. А игры с пле­чом могут пло­хо закон­чить­ся, если рынок поедет вниз. 

Мы виде­ли подоб­ное в Лон­доне в 2013 году. Деве­ло­пе­ры рас­ска­зы­ва­ли поку­па­те­лям, что Лон­дон— это сто­ли­ца мира и недви­жи­мость в нем нико­гда не поде­ше­ве­ет. Потом бри­тан­ские поли­ти­ки все­рьез заго­во­ри­ли о рефе­рен­ду­ме о выхо­де из ЕС, повы­сил­ся гер­бо­вый сбор (stamp duty) на элит­ные дома, поде­ше­ве­ла нефть, сни­зи­лась актив­ность ара­бов и рус­ских. Рынок скор­рек­ти­ро­вал­ся, и люди, опла­тив­шие 20% сто­и­мо­сти буду­щей квар­ти­ры, были вынуж­де­ны допла­чи­вать еще 80%, когда сто­и­мость их квар­ти­ры на рын­ке уже была 75%. Парал­лель­но с этим сам фунт тогда еще поде­ше­вел по отно­ше­нию к дол­ла­ру на 15–20%.

Боль­шин­ство людей не выби­ра­ют объ­ек­ты сами, а про­сто поку­па­ют под дав­ле­ни­ем риел­то­ров: в Дубае хоро­ший мар­ке­тинг и агрес­сив­ные про­дав­цы. Дубай— это как боль­шой «Инста­грам», рас­счи­тан­ный на тури­ста,— все яркое, кра­си­вое и повсю­ду пред­ло­же­ния что-то купить. 

Если инве­стор все это пони­ма­ет и осо­знан­но игра­ет в эту рулет­ку— поче­му­бы и нет. Глав­ное— не ока­зать­ся послед­ним Леней Голуб­ко­вым в этой очереди. 

3. Рост рынка и экономики в целом

К под­вод­ным кам­ням инве­сти­ций в Дубай часто отно­сят убеж­де­ние, что рынок пере­грет. Одна­ко финан­со­вые ана­ли­ти­ки пока не счи­та­ют, что на рын­ке недви­жи­мо­сти Дубая обра­зу­ет­ся пузырь. Напри­мер, швей­цар­ский финан­со­вый хол­динг UBS при­во­дит аргу­мен­ты, поче­му рынок Дубая оце­нен справедливо: 

В Дубае так­же один из наи­бо­лее низ­ких пока­за­те­лей по оку­па­е­мо­сти— пери­о­ду, в тече­ние кото­ро­го нуж­но сда­вать квар­ти­ру, что­бы цели­ком запла­тить за нее. Квар­ти­ру одной и той­же пло­ща­ди в Дубае нуж­но будет сда­вать 16 лет, в Лон­доне— 26 лет, в Пари­же— 33 года, а в Мюн­хене— 44 года. 

Сто­ит еще отме­тить, что цены на недви­жи­мость в Дубае нахо­дят­ся в интер­ва­ле от $2,5 тыс. до $12 тыс. за 1 кв. м в зави­си­мо­сти от каче­ства лока­ции и эта­па стро­и­тель­ства, что в целом вполне кор­ре­ли­ру­ет с себе­сто­и­мо­стью про­из­вод­ства это­го мет­ра и ана­ло­га­ми в дру­гих круп­ных мега­по­ли­сах мира. 

Комфортные налоги и безопасность

Есть еще несколь­ко пунк­тов, кото­рые вполне оправ­дан­но при­вле­ка­ют людей в Дубае. 

В первую оче­редь— это отсут­ствие нало­гов. Сей­час в Дубае нет нало­гов на дохо­ды от рабо­ты по най­му, сда­чи недви­жи­мо­сти в арен­ду, на диви­ден­ды и цен­ные бума­ги, нет еже­год­но­го нало­га на недви­жи­мость и нало­га на наслед­ство. Дол­гое вре­мя не было кор­по­ра­тив­но­го нало­га на при­быль, но уже в 2023‑м он будет вве­ден. За таким ком­форт­ным нало­го­вым режи­мом в Дубай при­ез­жа­ют мно­гие пред­при­ни­ма­те­ли, а за ними едут парт­не­ры и сотруд­ни­ки. Это каче­ствен­но новая вол­на имми­гра­ции в реги­он, эти люди, как маг­ни­ты, при­тя­ги­ва­ют в Дубай новых силь­ных людей. 

ОАЭ под­дер­жи­ва­ют дипло­ма­ти­че­ские отно­ше­ния со все­ми: США, Рос­си­ей, Изра­и­лем, Тур­ци­ей, Афри­кой, Инди­ей и Паки­ста­ном, а в самих эми­ра­тах про­жи­ва­ют люди более 200 наци­о­наль­но­стей. Поверх­ност­но мож­но объ­яс­нить это праг­ма­тиз­мом— «при­мем всех, лишь­бы зано­си­ли кеш», но если посмот­реть глуб­же, то для это­го нуж­на боль­шая чело­ве­че­ская сила, что­бы при­ни­мать раз­ные сто­ро­ны чело­ве­че­ства и давать место всем людям, кото­рые гото­вы ува­жать их законы. 

Нако­нец, в Дубае попро­сту без­опас­но— там мож­но ока­зать­ся одно­му глу­бо­кой ночью в любой точ­ке горо­да и знать, что тебя никто не тро­нет. Одной моей кол­ле­ге в Дубае сра­зу­же вер­ну­ли поте­рян­ный коше­лек, а дру­гая остав­ля­ет тех­ни­ку в неза­кры­той машине. 

Позитивный прогноз по рынку

Если гово­рить о пер­спек­ти­вах рын­ка Дубая, то я не счи­таю, что в буду­щем цены про­дол­жат рас­ти с такой­же ско­ро­стью, как сей­час,— ско­рее все­го, они будут отно­си­тель­но ров­ны­ми. Осо­бен­ноес­ли учи­ты­вать, что новое стро­и­тель­ство в Дубае опе­ре­жа­ет рост насе­ле­ни­я­и­что ско­ро мы,возможно,увидим избы­ток предложения. 

Хотя надо отме­тить, что чем боль­ше неста­биль­но­сти сна­ру­жи, тем боль­ше денег устрем­ля­ет­ся сюда. 

Важ­ный риск— это отсут­ствие посто­ян­ной мас­сы насе­ле­ния, боль­шая часть спро­са бази­ру­ет­ся на экс­па­тах, кото­рые живут в этой стране, пока у них есть рабо­та и пока в Дубае есть эко­но­ми­ка. Имен­но из-за них в Дубае есть реаль­ный спрос на арен­ду. Если про­изой­дет миро­вая кор­рек­ция, то коли­че­ство рабо­чих мест в Дубае сокра­тит­ся, коли­че­ство поль­зо­ва­те­лей этих мет­ров сни­зит­ся и вме­сте с этим сни­зят­ся и цены. С дру­гой сто­ро­ны, если это про­изой­дет, то одно­вре­мен­но поде­ше­ве­ют и все дру­гие виды акти­вов, поэто­му нель­зя ска­зать, что это про­бле­ма само­го Дубая. 

Вла­сти Дубая вво­дят новые визо­вые про­грам­мы с более мяг­ки­ми тре­бо­ва­ни­я­ми для ква­ли­фи­ци­ро­ван­ных спе­ци­а­ли­стов и новые пра­ви­ла, повы­ша­ю­щие про­зрач­ность тран­зак­ций. Дубай уже при­вле­ка­ет мно­го ква­ли­фи­ци­ро­ван­ных и состо­я­тель­ных мигран­тов из дру­гих реги­о­нов. Сей­час там про­жи­ва­ет 67900 дол­ла­ро­вых мил­ли­о­не­ров и 13 мил­ли­ар­де­ров, а Henley & Partners, напри­мер, счи­та­ют, что коли­че­ство бога­тых жите­лей в Дубае будет стре­ми­тель­но рас­ти и к 2030 году Дубай вой­дет в два­дцат­ку самых бога­тых горо­дов мира. И это неуди­ви­тель­но, Дубай— одно из немно­гих мест в мире, где нет налогов. 

В целом я осто­рож­но, но пози­тив­но смот­рю на пер­спек­ти­вы Дубая и счи­таю, что на гори­зон­те сле­ду­ю­щих пяти— деся­ти лет эко­но­ми­ка Дубая будет раз­ви­вать­ся. Мы уже про­ин­ве­сти­ро­ва­ли в стро­и­тель­ство пер­во­го ком­плек­са мик­ро­ап­ар­та­мен­тов на 500 квар­тир и пла­ни­ру­ем про­дол­жать инве­сти­ро­вать в жилье для сред­не­го клас­са— имен­но в этой сфе­ре мы видим боль­шой потен­ци­ал для развития. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Обавторе 

Недвижимость в Дубае: реальные перспективы и ловушки для инвесторов

Геор­гий Кач­ма­зов осно­ва­тель и вла­де­лец Tranio Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :