показать результаты поиска

Новостройки без ипотеки под 0,1%: упадут ли спрос и цены

/
/

Огра­ни­че­ние ипо­те­ки от застрой­щи­ка при­ве­дет к паде­нию спро­са на новострой­ки и сни­же­нию цен, для под­держ­ки про­даж деве­ло­пе­ры будут запус­кать новые про­грам­мы и акции, счи­та­ют эксперты 

Новостройки без ипотеки под 0,1%: упадут ли спрос и цены

Банк Рос­сии наме­рен огра­ни­чить рас­про­стра­не­нии ипо­теч­ных про­грамм от застрой­щи­ков по низ­ким став­кам, вклю­чая ипо­те­ку под 0,1%. В таких кре­ди­тах регу­ля­тор видит рис­ки как для поку­па­те­лей новостро­ек, так и для всей отрас­ли в целом, и даже допус­ка­ет риск воз­ник­но­ве­ния ипо­теч­но­го пузыря. 

Вме­сте с ана­ли­ти­ки рас­ска­зы­ва­ем, какую долю сей­час зани­ма­ет ипо­те­ка от застрой­щи­ка и что будет, если ее не станет. 

Почему ЦБ против субсидированной ипотеки

Банк Рос­сии счи­та­ет, что ипо­те­ка от застрой­щи­ков по низ­ким став­кам вво­дит в заблуж­де­ние поку­па­те­лей и искус­ствен­но тол­ка­ют вверх цены на жилье. По мне­нию регу­ля­то­ра, низ­кие ипо­теч­ные став­ки дости­га­ют­ся за счет ком­би­на­ции из завы­ше­ния сто­и­мо­сти жилья на 20–30% по срав­не­нию с рыноч­ной ценой и льгот­ной ипо­те­ки, суб­си­ди­ро­ван­ной госу­дар­ством. Комис­сию в 20–30% сто­и­мо­сти жилья, кото­рая ложит­ся на пле­чи поку­па­те­ля, застрой­щик пла­тит бан­ку. Послед­ний выда­ет кре­дит по низ­кой ставке. 

Для заем­щи­ка такая ипо­те­ка выгод­на, если он не соби­ра­ет­ся пога­шать ее досроч­но, а будет выпла­чи­вать 20–30 лет. Но если у заем­щи­ка воз­ник­нут про­бле­мы с обслу­жи­ва­ни­ем кре­ди­та, то он столк­нет­ся с про­бле­ма­ми, пре­ду­пре­жда­ет регулятор. 

Какие рис­ки для заем­щи­ка несет суб­си­ди­ро­ван­ная ипотека 

К чис­лу рис­ков ЦБ отно­сит так­же рост дол­го­вой нагруз­ки застрой­щи­ков, невоз­мож­ность обслу­жи­ва­ния кре­ди­тов, уве­ли­че­ние сро­ка выпла­ты ипо­те­ки, а так­же рост нагруз­ки на гос­бюд­жет, посколь­ку часто ипо­те­ка от застрой­щи­ка ком­би­ни­ру­ет­ся с госпрограммами. 

Какие меры по ограничению рисков предложил ЦБ

С целью сокра­ще­ния рис­ков Банк Рос­сии уже раз­ра­бо­тал свои меры. В част­но­сти, регу­ля­тор планирует: 

Ипо­те­ка под 0,1%: что не так с суб­си­ди­я­ми от застройщиков 

Ипотека от застройщика занимает до 70%

Сего­дня ипо­те­ка от застрой­щи­ка по низ­ким став­кам поль­зу­ет­ся попу­ляр­но­стью. По резуль­та­там опро­са ЦБ пяти круп­ней­ших ипо­теч­ных бан­ков в июне почти две тре­ти всей ипо­те­ки на рын­ке новостро­ек выда­ва­лось имен­но в рам­ках ком­би­ни­ро­ван­ных про­грамм. А сред­не­взве­шен­ная ипо­теч­ная став­ка на новострой­ки в июне упа­ла до рекорд­но низ­ких 3,7% и оста­ва­лась на таком уровне до авгу­ста. Для срав­не­ния, еще в янва­ре этот пока­за­тель был почти 6%. По оцен­кам экс­пер­тов, опро­шен­ных «РБК-Недви­жи­мо­стью», на про­грам­мы от застрой­щи­ков (вклю­чая ком­би­ни­ро­ван­ную ипо­те­ку и ипо­те­ку по око­ло­ну­ле­вым став­кам), на мос­ков­ском рын­ке новостро­ек при­хо­дит­ся от 50% до 70% выдач. В ЦИАН оце­ни­ва­ют этот пока­за­тель в 40–50%, ана­ли­ти­ки ГК «Финам» в 60% (вклю­чая госпрограммы). 

По оцен­кам экс­пер­тов «Бон Тон», в мас­со­вом сег­мен­те новостро­ек Моск­вы на ипо­теч­ные сдел­ки под 0,1–1% при­хо­дит­ся око­ло 70%. «Око­ло­ну­ле­вые про­грам­мы оста­ют­ся драй­ве­ром про­даж. Для потре­би­те­ля цена квар­ти­ры ста­но­вит­ся вели­чи­ной факуль­та­тив­ной, он боль­ше смот­рит на еже­ме­сяч­ный пла­теж. Осо­бен­но это харак­тер­но для тех, кто поку­па­ет квар­ти­ру для даль­ней­ше­го про­жи­ва­ния, а не для ско­рой про­да­жи»,— гово­рит управ­ля­ю­щий дирек­тор агент­ства недви­жи­мо­сти «Бон Тон» Вале­рия Цветкова. 

Сами застрой­щи­ки назы­ва­ют похо­жие циф­ры. В про­ек­тах ГК «Инград» на соб­ствен­ные ипо­теч­ные про­грам­мы при­хо­дит­ся око­ло 50% выдач, в про­ек­тах ГК ФСК— 70%. «В сред­нем за год это око­ло 70%, за тре­тий квар­тал суб­си­ди­ро­ван­ные про­грам­мы ори­ен­ти­ро­воч­но соста­ви­ли 80% от общих выдач по ипо­те­ке»,— пояс­ни­ла ком­мер­че­ский дирек­тор ГК ФСК Оль­га Тумайкина. 

Ипо­те­ка в общем объ­е­ме про­даж во всех про­ек­тах Дон­строй сей­час состав­ля­ет 51%, доля сде­лок по про­грам­ме суб­си­ди­ро­ва­ния от застрой­щи­ка при этом дости­га­ет 21, рас­ска­за­ла руко­во­ди­тель депар­та­мен­та про­даж Дон­строй Анна Короб­ко­ва. По ее сло­вам, ком­па­ния не пла­ни­ру­ет отка­зы­вать­ся от соб­ствен­ной про­грам­мы суб­си­ди­ро­ва­ния. «Мы не повы­ша­ем цены. Изна­чаль­но, фор­ми­руя нашу про­грам­му, мы закла­ды­ва­ли опре­де­лен­ный соб­ствен­ный рас­ход, кото­рый мы гото­вы суб­си­ди­ро­вать в ипо­теч­ные сдел­ки кли­ен­тов, не пере­кла­ды­вая это в сто­и­мость квар­ти­ры. Соот­вет­ствен­но, мы свою финан­со­вую модель не поме­ня­ли»,— ска­за­ла Анна Коробкова. 

Ипотека под 0%: когда появилась

Ипо­те­ка от застрой­щи­ка ста­ла попу­ляр­ной в 2020 году во вре­мя кови­да. Деве­ло­пе­ры для под­дер­жа­ния про­даж ста­ли актив­но пред­ла­гать спе­ци­аль­ные про­грам­мы по низ­ким став­кам. Вес­ной это­го года из-за паде­ния спро­са ипо­те­ка от застрой­щи­ка полу­чи­ла новый виток раз­ви­тия, при­чем чаще все­го речь шла о кре­ди­тах под 0,01–0,1% на весь срок кредитования. 

Что будет со спросом на новостройки в случае запрета

Дей­ствия ЦБ по огра­ни­че­нию ипо­те­ки от застрой­щи­ков отри­ца­тель­но ска­жут­ся на спро­се и на рын­ке недви­жи­мо­сти, посколь­ку все­же зна­чи­тель­ную долю ипо­теч­но­го рын­ка зани­ма­ют имен­но такие про­грам­мы, гово­рит ана­ли­тик ФГ «Финам» Ната­лия Пырье­ва, добав­ляя, что обва­ла рын­ка не произойдет. 

«Рынок недви­жи­мо­сти совер­шен­но оче­вид­но пере­грет, и сей­час вхо­дит в глу­бо­кую стаг­на­цию— спрос сни­жа­ет­ся, поэто­му застрой­щи­ки будут мень­ше стро­ить. В пер­спек­ти­ве до кон­ца года мы не ожи­да­ем улуч­ше­ния поло­же­ния, а даль­ней­шие пер­спек­ти­вы будут более понят­ны, когда ста­би­ли­зи­ру­ет­ся поли­ти­че­ская и эко­но­ми­че­ская ситу­а­ция»,— счи­та­ет Ната­лия Пырьева. 

Запрет на такие схе­мы суб­си­ди­ро­ва­ния может при­ве­сти на корот­ком отрез­ке вре­ме­ни к паде­нию про­даж новостро­ек и сни­же­нию выда­чи ипо­те­ки при­мер­но на 10–15% в допол­не­ние к обще­му сни­же­нию спро­са, вызван­но­му ростом бес­по­кой­ства из-за неопре­де­лен­но­сти ситу­а­ции у потен­ци­аль­ных поку­па­те­лей, добав­ля­ет заве­ду­ю­щий кафед­рой ипо­теч­но­го жилищ­но­го кре­ди­то­ва­ния и финан­со­вых инстру­мен­тов рын­ка недви­жи­мо­сти Финан­со­во­го уни­вер­си­те­та Алек­сандр Цыганов. 

Новостройки без ипотеки под 0,1%: упадут ли спрос и цены

Дей­ствия ЦБ в отно­ше­нии сво­ра­чи­ва­ния ипо­те­ки от застрой­щи­ков отри­ца­тель­но ска­жет­ся на спро­се и на рын­ке недви­жи­мо­сти. (Фото: Дмит­рий Рогулин/ТАСС)

По мне­нию Вале­рии Цвет­ко­вой из «Бон Тон», паде­ние спро­са ипо­теч­ных сде­лок в Москве может дости­гать 30%. «Если ЦБ огра­ни­чит сдел­ки с низ­ки­ми став­ка­ми на заме­ну при­дут про­грам­мы под, напри­мер, 1,99% или 2,99% [годо­вых], а так­же оста­нет­ся льгот­ная ипо­те­ка и стан­дарт­ные про­грам­мы. Таким обра­зом, спрос пере­ори­ен­ти­ру­ет­ся. Оформ­лять ипо­те­ку про­дол­жат, но уже по дру­гим став­кам. Поэто­му сни­же­ние может соста­вить не более 20–30%»,— пояс­ни­ла она. 

Одна­ко реаль­ное вли­я­ние на рынок новостро­ек мож­но будет оце­нить, когда появят­ся нор­ма­тив­ные акты, а не толь­ко сло­вес­ные интер­вен­ции, отме­тил руко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра ЦИАН Алек­сей Попов. От того, что имен­но будет огра­ни­че­но (толь­ко про­грам­мы по 0,1% или все, что ниже усло­вий по льгот­ной ипо­те­ке) зави­сят пара­мет­ры сни­же­ния спро­са на корот­ком отрез­ке как реак­ция на это собы­тие, пояс­нил он. 

Но дли­тель­но­го и глу­бо­ко­го сни­же­ния про­даж из-за огра­ни­че­ния таких про­грамм Алек­сей Попов не ждет, посколь­ку, по его мне­нию, на сме­ну ипо­те­ки от застрой­щи­ков при­дут новые про­грам­мы, кото­рые будут под­дер­жи­вать спрос. «У застрой­щи­ков будет воз­мож­ность перей­ти от про­да­жи «ски­док на еже­ме­сяч­ный пла­теж» к про­да­же «ски­док на цену квар­ти­ры»,— уточ­нил экс­перт. При этом в боль­шой сте­пе­ни уро­вень спро­са будет опре­де­лять­ся общей повест­кой и состо­я­ни­ем эко­но­ми­ки, доба­вил глав­ный ана­ли­тик ЦИАН. 

Цены вернутся к реальным

Воз­мож­ное сокра­ще­ние и огра­ни­че­ние суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ки от застрой­щи­ка ока­жут дав­ле­ние на цены. При сокра­ще­нии про­грамм суб­си­ди­ро­ван­ной ипо­те­ки мож­но ожи­дать фор­маль­но­го сни­же­ния сред­них цен про­да­жи новостро­ек, счи­та­ет дирек­тор груп­пы кор­по­ра­тив­ных рей­тин­гов АКРА Васи­лий Танур­ков. «Но с точ­ки зре­ния денеж­ных поступ­ле­ний для застрой­щи­ков суще­ствен­ных изме­не­ний не про­изой­дет»,— ска­зал он. 

Вве­де­ние тре­бо­ва­ний, дела­ю­щих такое кре­ди­то­ва­ние слиш­ком затрат­ным для бан­ков, при­ве­дет к мини­ми­за­ции таких схем, но оста­вит воз­мож­ность реаль­но­го суб­си­ди­ро­ва­ния став­ки от застрой­щи­ка, доба­вил зав­ка­фед­рой ипо­теч­но­го жилищ­но­го кре­ди­то­ва­ния и финан­со­вых инстру­мен­тов рын­ка недви­жи­мо­сти Финан­со­во­го уни­вер­си­те­та. «Если речь пой­дет о суще­ствен­ном сни­же­нии про­даж, то застрой­щи­ки пой­дут на реаль­ные скид­ки, а не будут как сей­час завы­шать сто­и­мость квар­ти­ры ради мни­мо­го суб­си­ди­ро­ва­ния»,— ска­зал Алек­сандр Цыга­нов. «Мож­но ожи­дать фор­маль­но­го сни­же­ния сред­них цен из-за отсут­ствия пред­ло­же­ний по завы­шен­ным на 15–20% ценам и более, кото­рые ком­пен­си­ро­ва­ли отсут­ствие про­цен­тов по кре­ди­ту,— допу­стил он. 

Для при­вле­че­ния кли­ен­тов застрой­щи­ки уже идут на уступ­ки и пред­ла­га­ют скид­ки, гово­рит Вале­рия Цвет­ко­ва. По ее сло­вам, цены на новострой­ки в Москве с пико­вых зна­че­ний мая сни­зи­лись на 13%. «Есть осно­ва­ния пола­гать, что тен­ден­ция к сни­же­нию цен сохра­нит­ся до кон­ца года. Сто­и­мость квар­тир на пер­вич­ном рын­ке может опу­стить­ся еще на 10–15%, но это— очень услов­ный про­гноз, посколь­ку сохра­ня­ет­ся край­няя сте­пень неопре­де­лен­но­сти в эко­но­ми­че­ском и поли­ти­че­ском плане»,— ска­за­ла эксперт. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :