показать результаты поиска

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

/
/

Вме­сте с экс­пер­та­ми рас­ска­зы­ва­ем о рис­ках, под­вод­ных кам­нях и обя­за­тель­ных усло­ви­ях пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недвижимости 

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Перед при­об­ре­те­ни­ем недви­жи­мо­сти про­да­вец и поку­па­тель ино­гда под­пи­сы­ва­ют пред­ва­ри­тель­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи. Вме­сте с экс­пер­та­ми раз­би­ра­ем­ся в осо­бен­но­стях и рис­ках оформ­ле­ния подоб­но­го документа. 

Что такое предварительный договор купли-продажи

Пред­ва­ри­тель­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи (ПДКП)— это согла­ше­ние, кото­рое пред­ва­ри­тель­но фик­си­ру­ет сам факт нали­чия дого­во­рен­но­сти о сдел­ке меж­ду сто­ро­на­ми и усло­вия этой сдел­ки. Самое глав­ное, в рам­ках пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра про­ис­хо­дит обес­пе­че­ние буду­щей сдел­ки (вно­сит­ся залог, зада­ток, аванс и т. д.). Таким обра­зом, каж­дой из сто­рон уже есть что терять и их наме­ре­ния обре­та­ют серьез­ность, объ­яс­ня­ет юрист, руко­во­ди­тель юри­ди­че­ской ком­па­нии «Дости­га­ция» Артем Баранов. 

Такой дого­вор обыч­но заклю­ча­ют в слу­ча­ях, когда пра­во на вещь или недви­жи­мое иму­ще­ство, кото­рые под­ле­жат пере­да­че, еще не полу­че­но. А ПДКП поз­во­ля­ет уста­но­вить вза­им­ные пра­ва и обя­зан­но­сти сто­рон еще до того, как у них появит­ся воз­мож­ность заклю­чить и испол­нить основ­ной дого­вор, добав­ля­ет руко­во­ди­тель земель­ной прак­ти­ки INTANA Legal Рости­слав Агапов. 

Обя­за­тель­ства каж­дой из сто­рон воз­ни­ка­ют в слу­чае предъ­яв­ле­ния дру­гой сто­ро­ной тре­бо­ва­ния о заклю­че­нии основ­но­го дого­во­ра. Ино­гда ПДКП заклю­ча­ет застрой­щик с поку­па­те­ля­ми после сда­чи дома в экс­плу­а­та­цию, но до оформ­ле­ния всех доку­мен­тов, необ­хо­ди­мых для заклю­че­ния основ­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. А на вто­рич­ном рын­ке такой дого­вор заклю­ча­ют в слу­ча­ях, когда сто­ро­ны гото­вы вый­ти на сдел­ку, но еще не собра­ны все доку­мен­ты или не полу­че­ны необ­хо­ди­мые раз­ре­ше­ния, разъ­яс­ня­ет адво­кат кол­ле­гии адво­ка­тов «Адво­кат Пре­ми­ум» Ната­лия Тар­та­ков­ская. По сло­вам экс­пер­та, ПДКП заклю­ча­ют для пред­став­ле­ния в орга­ны опе­ки, когда соб­ствен­ник недви­жи­мо­сти несо­вер­шен­но­лет­ний. Пред­ва­ри­тель­ный дого­вор в таком слу­чае необ­хо­ди­мо пере­дать в ведом­ство, где спе­ци­а­ли­сты при­ни­ма­ют реше­ние о воз­мож­но­сти сделки. 

Мошен­ни­че­ство с недви­жи­мо­стью: как рос­си­ян остав­ля­ют без денег и жилья 

Сроки в предварительном договоре

Что надо обязательно указать в предварительном договоре купли-продажи:

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Такой дого­вор обыч­но заклю­ча­ют в слу­ча­ях, когда пра­во на вещь или недви­жи­мое иму­ще­ство, кото­рые под­ле­жат пере­да­че, еще не полу­че­но (Фото: Shutterstock) 

Общие риски предварительного договора

У пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра есть общие рис­ки. Напри­мер, одна из сто­рон не хочет или не может выпол­нить взя­тое на себя обе­ща­ние, в этом слу­чае такой спор будет раз­ре­шать суд. Так­же для поку­па­те­ля может стать про­бле­мой воз­вра­ще­ние денег. 

Важ­но пом­нить, что пред­ва­ри­тель­ный дого­вор куп­ли-про­да­жи не вле­чет за собой воз­ник­но­ве­ние пра­ва соб­ствен­но­сти у поку­па­те­ля. Он толь­ко обя­зы­ва­ет заклю­чить дого­вор куп­ли-про­да­жи. Это остав­ля­ет про­стран­ство для спо­ров, гово­рит руко­во­ди­тель прак­ти­ки недви­жи­мо­сти и стро­и­тель­ства «Пре­це­дент кон­сал­тинг» Евге­ния Завац­кая. По сло­вам экс­пер­та, пред­ва­ри­тель­ный ДКП заклю­ча­ет­ся в фор­ме, кото­рая преду­смот­ре­на для основ­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи. Напри­мер, если сто­ро­ны фик­си­ру­ют наме­ре­ние о куп­ле-про­да­же доли в пра­ве на недви­жи­мость, то пред­мет дол­жен быть вер­но опи­сан, а пред­ва­ри­тель­ный дого­вор удо­сто­ве­рен нота­ри­усом. Несо­блю­де­ние фор­мы дого­во­ра поста­вит под угро­зу защи­ту инте­ре­сов сто­рон в суде. 

ПДКП могут при­знать недей­стви­тель­ным, согла­ша­ет­ся Ната­лия Тар­та­ков­ская. По ее сло­вам, это озна­ча­ет воз­мож­ность поте­ри аван­са или задат­ка в слу­чае неза­клю­че­ния основ­но­го дого­во­ра по раз­лич­ным при­чи­нам, в том чис­ле из-за про­блем с доку­мен­та­ми на недви­жи­мость. Любая из сто­рон может ини­ци­и­ро­вать рас­тор­же­ние ПДКП в суде, уточ­ня­ет эксперт. 

Как пра­виль­но оце­нить квар­ти­ру при продаже 

Риски покупателя при заключении предварительного договора

Риски продавца при заключении предварительного договора

Если в послед­ний момент поку­па­тель отка­жет­ся от сдел­ки, про­да­вец может поте­рять вре­мя с момен­та заклю­че­ния пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра до момен­та под­пи­са­ния основ­но­го. В этом слу­чае вновь начи­на­ют­ся поис­ки поку­па­те­ля, пояс­ня­ет адво­кат, управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии Legal World Ири­на Калинина. 

Когда пред­ва­ри­тель­ный дого­вор не испол­нен по вине про­дав­ца, то он будет вынуж­ден вер­нуть поку­па­те­лю обес­пе­чи­тель­ный пла­теж, добав­ля­ет Артем Баранов. 

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Любая из сто­рон может ини­ци­и­ро­вать рас­тор­же­ние пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­рав суде (Фото: Shutterstock) 

Как полу­чить нало­го­вый вычет при покуп­ке жилья самозанятому 

Ошибки при заключении ПДКП

«Если поку­па­тель вно­сит зна­чи­тель­ную сум­му (напри­мер, 1 млн руб. и более), то про­дав­цу надо пом­нить, что любой суд пере­ква­ли­фи­ци­ру­ет такой дого­вор в основ­ной и от сдел­ки будет невоз­мож­но отка­зать­ся»,— резю­ми­ру­ет Ири­на Калинина. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Геор­гий Трушин

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :