показать результаты поиска

Продать легко, купить сложно: что произошло на вторичке Москвы за квартал

/
/

Как изме­нил­ся рынок вто­рич­ных квар­тир в Москве за три меся­ца и что будет даль­ше со спро­сом и цена­ми — раз­би­ра­ем­ся с экспертами 

prodat legko kupit slozhno chto proizoshlo na vtorichke moskvy za kvartal a

Рынок вто­рич­но­го жилья в Москве за квар­тал пере­жил насто­я­щую транс­фор­ма­цию: от рекор­дов по сдел­кам в янва­ре до загра­ди­тель­но высо­ких ста­вок по ипо­те­ке и паде­ния спро­са в кон­це марта. 

Вме­сте с экс­пер­та­ми под­во­дим крат­кие ито­ги на вто­рич­ном рын­ке жилья за пер­вый квар­тал 2022 года. 

Два месяца рекордов

Пер­вый квар­тал для вто­рич­но­го рын­ка жилья Моск­вы начал­ся с ажи­о­таж­но­го спро­са и рекор­дов по сдел­кам. В янва­ре 2022 года Росре­естр отме­тил нети­пич­ную для это­го меся­ца актив­ность. Чис­ло сде­лок со вто­рич­ным жильем­пре­вы­си­ло пока­за­те­ли янва­ря про­шло­го года на 22,2%. В янва­ре 2022 годаб­ы­ло заре­ги­стри­ро­ва­но 9,29 тыс. пере­хо­дов прав на осно­ва­нии дого­во­ров куп­ли-про­да­жи (мены, ДКП). 

В фев­ра­ле чис­ло сде­лок со вто­рич­кой в Москве дости­га­ло мак­си­му­ма за послед­ние восемь лет. По дан­ным Росре­ест­ра, в послед­ний месяц зимы­бы­ло заре­ги­стри­ро­ва­но 13,4 тыс. сде­лок. Что на 11,2% боль­ше фев­ра­ля 2021 года. 

Все­го в янва­ре-фев­ра­ле было заклю­че­но 22,7 тыс. сде­лок, что на 15% боль­ше, чем в за пер­вые два меся­ца 2021 года (19,7 тыс.), гово­рит руко­во­ди­тель «Циан.Аналитика» Алек­сей Попов. «Спрос дер­жал­ся на высо­ком уровне— ни в один преды­ду­щий год ни в янва­ре, ни в фев­ра­ле не было так мно­го сде­лок»,— отме­ча­ет Алек­сей Попов. По его сло­вам, поку­па­те­ли стре­ми­лись успеть при­об­ре­сти жилье до роста ста­вок по ипо­те­ке. Уже тогда наблю­дал­ся тренд на ихповышение. 

Вторичка без ипотеки и ситуация неопределенности

В кон­це фев­ра­ля ситу­а­ция нача­ла менять­ся на фоне внеш­не­по­ли­ти­че­ских собы­тий и повы­ше­ния клю­че­вой став­ки до 20% годовых.Спрос стал сни­жать­ся, посколь­ку вто­рич­ка фак­ти­че­ски оста­лась без ипотеки. 

По сло­вам дирек­то­ра управ­ле­ния вто­рич­но­го рын­ка «Инком-Недви­жи­мость» Сер­гея Шло­мы, в кон­це февраля—начале мар­та участ­ни­ки вто­рич­но­го рын­ка поров­ну раз­де­ли­лись на тех, кто спе­шил совер­шить сдел­ки, и на тех, кто решил подо­ждать и осмот­реть­ся. По оцен­кам «Инком», за пер­вые три неде­ли мар­та­по­тен­ци­аль­ный спрос на вто­рич­ное жилье в Москве уве­ли­чил­ся на 30%. «Начи­ная с 20‑х чисел мар­та спрос посте­пен­но оста­нав­ли­вал­ся и к кон­цу меся­ца сни­зил­ся на 30%. Мы гово­рим о звон­ках и обра­ще­ни­ях в ком­па­нию, скач­ков чис­ла сде­лок в мар­те не было. Сей­час пери­од пани­ки и ажи­о­та­жа закан­чи­ва­ет­ся, начи­на­ет­ся пси­хо­ло­ги­че­ская адап­та­ция к новым усло­ви­ям»,— рас­ска­зал Сер­гей Шлома. 

В ЦИАН оце­ни­ва­ют дина­ми­ку спро­са на вто­рич­ке (про­смот­ры и звон­ки) в мар­те как «раз­но­на­прав­лен­ную». По наблю­де­ни­ям ана­ли­ти­ков, всплеск актив­но­сти про­изо­шел 28 фев­ра­ля, в день роста клю­че­вой став­ки— тогда чис­ло про­смот­ров объ­яв­ле­ний уве­ли­чи­лось на 40% отно­си­тель­но сред­не­го зна­че­ния за преды­ду­щую неде­лю. По срав­не­нию с фоно­вы­ми зна­че­ни­я­ми про­шло­го года потен­ци­аль­ный спрос был на 20–25% выше, по срав­не­нию с зимой 2022г.— на 10–15%.

«Спрос шел со сто­ро­ны поку­па­те­лей с «живы­ми день­га­ми», кото­рые стре­ми­лись сохра­нить сред­ства в квад­рат­ных мет­рах, а так­же со сто­ро­ны тех, у кого в нача­ле меся­ца были одоб­рен­ные под более низ­кие став­ки реше­ния бан­ков по ипо­те­ке»,— вспо­ми­на­ет Алек­сей Попов. Одна­ко пери­од повы­шен­но­го спро­са был недол­гим: после рез­ко­го роста наблю­дал­ся спад инте­ре­са до мар­тов­ских празд­ни­ков вклю­чи­тель­но. «Затем 9–14 мар­та актив­ность вновь была высо­кой (с «про­сад­кой» в выход­ные дни), после чего с 15 мар­та наблю­дал­ся тренд на сни­же­ние спро­са»,— доба­вил он. 

«В мар­те часть про­дав­цов пря­мо перед сдел­ка­ми вста­ва­ли на пау­зу, но, в целом, рынок в мар­те не то, что­бы не встал»,— поде­лил­ся сво­и­ми наблю­де­ни­я­ми управ­ля­ю­щий дирек­тор сети офи­сов недви­жи­мо­сти «Миэль» Алек­сандр Мос­ка­тов. По его сло­вам, было мно­го эмо­ци­о­наль­ных поку­пок, мно­го поку­па­те­лей вошли в рынок, что­бы сохра­нить свои накоп­ле­ния. Сдел­ки по ипо­те­ке­то­же про­хо­ди­ли. «Боль­шин­ство мар­тов­ских ипо­теч­ных сде­лок— это сдел­ки, по кото­рым одоб­ре­ние было полу­че­но еще на ста­рых усло­ви­ях. Сдел­ки на новых усло­ви­ях име­ли еди­нич­ный харак­тер»,— отме­тил Москатов. 

Несмот­ря на это,в целом пер­вый квар­тир 2022 года ока­зал­ся успеш­ным для вто­рич­но­го рын­ка. По дан­ным «Ави­то Недви­жи­мо­сти», спрос на вто­рич­ные квар­ти­ры в Москве по ито­гам пер­во­го квар­та­ла 2022 года в годо­вом выра­же­нии вырос на 59%, за квар­тал— на 24%. Дан­ных Росре­ест­ра по сдел­кам на вто­рич­ном рын­кев мар­те пока еще нет. 

Назрел дефицит квартир

По сло­вам экс­пер­тов, сего­дня на вто­рич­ном рын­ке Моск­вы наблю­да­ет­ся дефи­цит пред­ло­же­ния, посколь­ку самые лик­вид­ные объ­ек­ты эко­ном- и ком­форт-клас­сов уже вымы­ты из экс­по­зи­ции. По оцен­кам «Инком», акту­аль­ное пред­ло­же­ние по ито­гам мар­та сни­зи­лось при­мер­но на 20%. «При­чи­ной это­му стал дер­жав­ший­ся пол­то­ра года ажи­о­таж­ный спрос, воз­ник­ший на фоне сни­же­ния ипо­теч­ных ста­вок. Про­дать квар­ти­ру сей­час очень лег­ко, купить— доста­точ­но слож­но, посколь­ку прак­ти­че­ски не из чего выби­рать»,— отме­тил дирек­тор управ­ле­ния вто­рич­но­го рын­ка «Инком-Недви­жи­мость».

Сни­же­ние пред­ло­же­ния вто­рич­ных квар­тир в про­да­же отме­ти­ли и в «Миэль». «У нас были ситу­а­ции, при кото­рых про­дав­цы вели себя бес­по­кой­но: в тече­ние мар­та сни­ма­ли свои объ­ек­ты с про­да­жи, потом сно­ва их выстав­ля­ли с новой ценой»,— пояс­нил управ­ля­ю­щий дирек­тор сети офи­сов недви­жи­мо­сти «Миэль».

Сам тренд на сни­же­ние чис­ла квар­тир от соб­ствен­ни­ков в про­да­же наблю­да­ет­ся с нояб­ря 2021 года. Это свя­за­но с тра­ди­ци­он­ным ростом спро­са в кон­це года и с пере­то­ком спро­са с более подо­ро­жав­ших новостро­ек, доба­вил руко­во­ди­тель «Циан.Аналитика». По его сло­вам, в 2022 году эта тен­ден­ция сохра­ни­лась. По оцен­кам ЦИАН, в кон­це мар­та поку­па­те­лям было доступ­но поряд­ка 28 тыс. лотов. Это на 10% мень­ше, чем меся­цем ранее, на 20% мень­ше, чем в кон­це 2021 года, и на чет­верть мень­ше, чем год назад. Алек­сей Попов назы­ва­ет две основ­ные при­чи­ны сокра­ще­ния объ­е­ма пред­ло­же­ния в тече­ние пер­во­го квартала: 

Что с ценами на вторичке

В 2022 году квар­ти­ры от соб­ствен­ни­ков, как и новострой­ки, про­дол­жи­ли рас­ти в цене. По дан­ным «Ави­то Недви­жи­мо­сти», за квар­тал вто­рич­ное жилье в Москве подо­ро­жа­ло на 7% до 251,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В годо­вом выра­же­нии рост соста­вил 20%. В ЦИАН оце­ни­ва­ют квар­таль­ное уве­ли­че­ние сто­и­мо­сти 1 кв. м на вто­рич­ные квар­ти­ры в Москве немно­го ниже— в 4,3%. По сло­вам Алек­сея Попо­ва, основ­ной рост цен при­шел­ся на фев­раль и март. «При­чем в мар­те индек­са­ция даже уско­ри­лась (+1,8% про­тив +1,7% в фев­ра­ле). В кон­це мар­та квад­рат на вто­рич­ке Моск­вы сто­ит в сред­нем 306,1 тыс. руб. За год рост на 15%»,— уточ­нил руко­во­ди­тель «Циан. Аналитики». 

Рост цен про­изо­шел как за счет быст­ро­го ухо­да с рын­ка недо­ро­гих лотов, так и выво­дом на него более доро­гих нови­нок (объ­яв­ле­ний, кото­рые за послед­ний месяц появи­лись на сай­те впер­вые), пояс­нил экс­перт. Соглас­но оцен­кам ЦИАН, цены в новых объ­яв­ле­ни­ях в янва­ре-мар­те были на 1,7–1,9% выше, чем в сред­нем по рын­ку (обыч­но новин­ки на 0,8–1,0% доро­же). «Осо­бен­но силь­но цены индек­си­ро­ва­лись в кон­це фев­ра­ля и в мар­те. Неко­то­рые соб­ствен­ни­ки объ­яс­ня­ли такой рост новы­ми уров­ня­ми кур­са руб­ля, кто-то стре­мил­ся полу­чить боль­ше от про­да­жи сво­ей квар­ти­ры на вто­рич­ном рын­ке во вре­мя повы­шен­но­го спро­са»,— уточ­нил Алек­сей Попов. 

Кро­ме того, были попыт­ки при­вя­зать сто­и­мость квар­ти­ры к дол­ла­ру, они оста­ют­ся и сей­час, доба­вил управ­ля­ю­щий дирек­тор сети офи­сов недви­жи­мо­сти «Миэль». По его сло­вам, неко­то­рые про­дав­цы в нача­ле мар­та попро­си­ли на 30% уве­ли­чить сто­и­мость сво­их объ­ек­тов в объ­яв­ле­ни­ях, моти­ви­руя это паде­ни­ем кур­са руб­ля. «Мы пошли на пово­ду у кли­ен­тов, но эти квар­ти­ры­в­се еще нахо­дят­ся в экс­по­зи­ции. Поку­па­те­ли на такой демарш про­дав­цов не отре­а­ги­ро­ва­ли»,— кон­ста­ти­ро­вал эксперт. 

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :