показать результаты поиска

Район Ботанического сада в новом прочтении

/
/

Район Ботанического сада в новом прочтении

Рай­он воз­ле Бота­ни­че­ско­го сада. Визу­а­ли­за­ция ком­па­нии «Пио­нер»

Ком­па­ния «Пио­нер» уже несколь­ко лет осва­и­ва­ет тер­ри­то­рию в рай­оне Бота­ни­че­ско­го сада: здесь появил­ся пол­но­цен­ный одно­имен­ный транс­порт­но-пере­са­доч­ный узел и постро­е­но жилье биз­нес-клас­са со всей необ­хо­ди­мой инфра­струк­ту­рой. Сего­дня деве­ло­пер, по сути, зани­ма­ет­ся ком­плекс­ным раз­ви­ти­ем этой тер­ри­то­рии, допол­няя кон­текст жилой застрой­ки мас­штаб­ной дело­вой и раз­вле­ка­тель­ной инфра­струк­ту­рой. Рас­ска­зы­ва­ем, как деве­ло­пер может изме­нить спе­ци­фи­ку спаль­но­го района. 

Горо­да в совет­ское вре­мя про­ек­ти­ро­ва­лись по сле­ду­ю­щей кон­цеп­ции: в одной части горо­жане рабо­та­ли, в дру­гой— жили. Ино­гда рядом с про­мыш­лен­ным пред­при­я­ти­ем воз­во­ди­лись квар­та­лы, что­бы работ­ни­ки мог­ли быст­ро доби­рать­ся до цехов. Совре­мен­ные тен­ден­ции раз­ви­тия мега­по­ли­сов, вызван­ные воз­ник­но­ве­ни­ем новых тех­но­ло­гий, кар­ди­наль­но изме­ни­ли ситу­а­цию. Тяже­лая и иная про­мыш­лен­ность исчез­ла из горо­да, а все, что от нее оста­лось, то есть пром­зо­ны, ста­ло про­хо­дить интен­сив­ный про­цесс джентрификации. 

Отда­лен­ность мест при­ло­же­ния тру­да от места житель­ства ста­ла кра­е­уголь­ным кам­нем в реше­нии одной из глав­ных про­блем всех круп­ных горо­дов мира— маят­ни­ко­вой мигра­ции. Для город­ской эко­но­ми­ки это серьез­ный вызов: уве­ли­чи­ва­ет­ся нагруз­ка на транс­порт­ную и дру­гую инфра­струк­ту­ру, тре­бу­ю­щую посто­ян­но­го вли­ва­ния бюд­жет­ных средств. 

Что­бы изме­нить ситу­а­цию, вла­сти и затем деве­ло­пе­ры взя­ли на воору­же­ние кон­цеп­цию 15-минут­но­го горо­да. Она пред­по­ла­га­ет, что все необ­хо­ди­мые и базо­вые для горо­жан объ­ек­ты будут под рукой— рядом раз­ме­стят­ся тор­го­вые и сер­вис­ные пло­ща­ди, а так­же рекре­а­ци­он­ные зоны. И, самое глав­ное, путь от дома до рабо­ты не зай­мет более 15 минут. 

Москва— один из пер­вых рос­сий­ских горо­дов, где актив­но при­ме­ня­ет­ся этот прин­цип, а биз­нес-цен­тры и мно­го­функ­ци­о­наль­ные ком­плек­сы с новы­ми рабо­чи­ми места­ми стро­ят­ся в тех рай­о­нах, кото­рые преж­де каза­лись исклю­чи­тель­но жилы­ми. Что полу­ча­ет­ся в ито­ге— раз­бе­рем на при­ме­ре про­ек­та ком­па­нии «Пио­нер» у стан­ций мет­ро и МЦК «Бота­ни­че­ский сад» на гра­ни­це двух рай­о­нов— Сви­б­ло­во и Ростокино. 

15 минут— и дома

В этом рай­оне ком­па­ния зани­ма­ет­ся ком­плекс­ным раз­ви­ти­ем тер­ри­то­рий. Здесь рас­по­ло­же­ны апарт-отель YE’S на 2,1 тыс. рези­ден­тов, два жилых квар­та­ла «LIFE-Бота­ни­че­ский сад» более чем на 7,5 тыс. жите­лей. Для рези­ден­тов Бота­ни­че­ско­го сада ком­па­ния так­же постро­и­ла обра­зо­ва­тель­ный центр Brookers School Moscow, куда вхо­дят шко­ла на 500 уче­ни­ков и дет­ский сад на 240 мест. Рядом уже суще­ству­ют кор­пу­сы выс­ших учеб­ных заве­де­ний, биз­нес-цен­тры и МФК: так, в одном из бли­жай­ших к стан­ции мет­ро уже рабо­та­ет 1,9 тыс. сотруд­ни­ков и про­жи­ва­ет 900 чело­век. За неболь­шой в мас­шта­бах исто­рии вре­мен­ной про­ме­жу­ток у Бота­ни­че­ско­го сада вырос целый совре­мен­ный район. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Визу­а­ли­за­ция ком­па­нии «Пио­нер»

Решив вопро­сы с раз­ви­ти­ем ново­го жилья и гости­нич­ной инфра­струк­ту­ры, «Пио­нер» пошел даль­ше и в соот­вет­ствии со сво­им назва­ни­ем пер­вым при­сту­пил к стра­те­гии созда­ния рабо­чих мест рядом с домом. На участ­ке у мет­ро «Бота­ни­че­ский сад» деве­ло­пер стро­ит боль­шой объ­ект Botanica общей пло­ща­дью 90 тыс. кв. м. В его соста­ве— биз­нес-центр Plaza Botanica* и тор­го­вый центр Botanica Mall с вида­ми на Остан­кин­скую баш­ню и парк «Сад буду­ще­го», что ста­нет эффект­ным допол­не­ни­ем к каче­ствен­ной архи­тек­ту­ре. Ввод объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию запла­ни­ро­ван на 2024 год. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Сей­час рабо­ты по воз­ве­де­нию моно­лит­но­го желе­зо­бе­тон­но­го кар­ка­са буду­ще­го мно­го­функ­ци­о­наль­но­го ком­плек­са выпол­не­ны на 60%. Непо­сред­ствен­но в биз­нес-цен­тре рабо­ты выпол­ня­ют­ся на уровне шесто­го эта­жа— темп взят оче­вид­но хороший. 

Было­бы выгод­нее постро­ить вме­сто дело­вой инфра­струк­ту­ры боль­ше жилья? Рань­ше каза­лось, что да: это может поз­во­лить сокра­тить издерж­ки и быст­ро полу­чить рен­та­бель­ность. Но такой под­ход воз­вра­ща­ет нас в про­шлое, когда в горо­дах отдель­но появ­ля­лись спаль­ные рай­о­ны, отдель­но— биз­нес-кла­сте­ры. Что­бы сфор­ми­ро­вать новый и дей­стви­тель­но удоб­ный город, биз­нес и вла­сти дви­жут­ся по пути мик­са застрой­ки, а ком­па­нии, кото­рым пред­сто­ит стать инве­сто­ра­ми и арен­да­то­ра­ми новых дело­вых и тор­го­вых цен­тров, могут толь­ко при­вет­ство­вать дан­ное реше­ние. Ведь оно поз­во­лит и сокра­тить вре­мя сотруд­ни­ков на доро­гу до рабо­ты, и запо­лу­чить новую лояль­ную аудиторию. 

За виткомвиток

В про­ек­те Botanica деве­ло­пер неслу­чай­но подо­брал к жилью офис­ный и тор­го­вый функ­ци­о­нал. Во-пер­вых, это клас­си­че­ский вари­ант mix-use. Во-вто­рых, пан­де­мия кар­ди­наль­но изме­ни­ла тре­бо­ва­ния горо­жан к повсе­днев­ной жиз­ни: им не хочет­ся тра­тить мно­го вре­ме­ни ни на доро­гу в офис (отсю­да и рост инте­ре­са к уда­лен­ной заня­то­сти), ни на поезд­ку в тор­го­вый центр. Обыч­ный рези­дент ЖК «LIFE-Бота­ни­че­ский» или дру­гих бли­жай­ших ЖК, кото­рый будет рабо­тать в биз­нес-цен­тре в Plaza Botanica, еже­днев­но смо­жет эко­но­мить на доро­ге два-три часа и с поль­зой про­во­дить это вре­мя со сво­и­ми близ­ки­ми или тра­тить его на увлечения. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Район Ботанического сада в новом прочтении

Сам по себе рай­он «Бота­ни­че­ско­го сада» к появ­ле­нию таких объ­ек­тов оче­вид­но рас­по­ла­га­ет. Мас­штаб­ная жилая застрой­ка соче­та­ет­ся с неболь­шой уда­лен­но­стью от цен­тра горо­да, удоб­ным рас­по­ло­же­ни­ем стан­ции мет­ро и исто­ри­че­ской бли­зо­стью про­спек­та Мира и ТТК, где дело­вая инфра­струк­ту­ра суще­ству­ет уже дол­гое вре­мя. Одна­ко уро­вень дело­вых и тор­го­вых цен­тров в рай­оне преж­де не рас­по­ла­гал к пере­ез­ду круп­но­го бизнеса. 

«Пио­нер» при­нял реше­ние изме­нить суще­ству­ю­щее поло­же­ние вещей, создав объ­ект, кото­рый при­вле­чет в лока­цию топо­вые ком­па­нии и брен­ды. Так и про­изо­шло: с при­хо­дом круп­но­го деве­ло­пе­ра рай­о­ном ста­ли инте­ре­со­вать­ся инве­сто­ры, жела­ю­щие сохра­нить свои сред­ства в офис­ной и тор­го­вой недви­жи­мо­сти ново­го уровня. 

Самый оче­вид­ный вопрос, кото­рый сего­дня инте­ре­су­ет каж­до­го— кто готов инве­сти­ро­вать в офи­сы,— каса­ет­ся ново­го кри­зи­са. Как пове­дет себя сег­мент офис­ной недви­жи­мо­сти при оче­ред­ном вит­ке тур­бу­лент­но­сти в экономике? 

С момен­та нача­ла рецес­сии про­шло пол­го­да, и даже те кон­суль­тан­ты рын­ка недви­жи­мо­сти, кото­рые еще в мар­те были доволь­но ради­каль­ны в сво­их про­гно­зах, сего­дня при­зна­ют, что рез­ко­го обва­ла рын­ка офис­ной недви­жи­мо­сти Моск­вы уда­лось избе­жать. По дан­ным ана­ли­ти­ков Commonwealth Partnership, сей­час сред­не­взве­шен­ная став­ка арен­ды в высо­ко­ка­че­ствен­ных биз­нес-цен­трах сни­зи­лась все­го на 2% по срав­не­нию с про­шлым годом. К кон­цу это­го года воз­мож­но сни­же­ние еще на несколь­ко про­цент­ных пунк­тов, но, по сло­вам кон­суль­тан­тов, пока­за­тель «не будет кри­тич­ным». Учи­ты­вая глу­би­ну паде­ния в дру­гих сег­мен­тах недви­жи­мо­сти, кор­рек­ция аренд­ных ста­вок, фор­ми­ру­ю­щих при­быль инве­сто­ров, в офис­ном сек­то­ре дей­стви­тель­но не выгля­дит пугающей. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Визу­а­ли­за­ция ком­па­нии «Пио­нер»

К тому­же, по дан­ным Nikoliers, рынок стал ожив­лять­ся за счет сме­ны про­фи­ля клю­че­вых арен­да­то­ров. Вме­сто поки­нув­ших стра­ну ком­па­ний из IT-инду­стрии, являв­ших­ся одни­ми из основ­ных арен­да­то­ров в сто­лич­ных биз­нес-цен­трах, сей­час спрос на такие пло­ща­ди рас­тет у ком­па­ний, предо­став­ля­ю­щих про­фес­си­о­наль­ные услу­ги (на 18%), тех, кто зани­ма­ет­ся добы­чей полез­ных иско­па­е­мых (рост соста­вил 17%), а так­же госкор­по­ра­ций (14%).

При этом в Commonwealth Partnership при­зна­ют, что пока­за­тель вво­да новых офис­ных объ­ек­тов в пер­вом полу­го­дии 2022 года побил все анти­ре­кор­ды. Послед­ний раз подоб­ное сокра­ще­ние новых стро­ек было зафик­си­ро­ва­но в пер­вой поло­вине 2017 года. Но для инве­сто­ров такая новость пози­тив­на: это озна­ча­ет, что сфор­ми­ро­ван­ный дефи­цит новых офи­сов поз­во­лит про­дать поме­ще­ние после вво­да в экс­плу­а­та­цию доро­же либо сдать его в арен­ду быст­рее. Ожи­да­е­мый рост дело­вой актив­но­сти про­гно­зи­ру­ет­ся как раз через два-три года, когда и будет вве­ден в экс­плу­а­та­цию новый пер­спек­тив­ный проект. 

В чем разница

Ква­ли­фи­ци­ро­ван­ные инве­сто­ры эмпи­ри­че­ским путем дав­но выяс­ни­ли, что инве­сти­ции, сде­лан­ные во вре­мя рецес­сии, могут в буду­щем «выстре­лить». Тем более в теку­щей ситу­а­ции биз­нес начи­на­ет про­яв­лять мак­си­маль­ную гиб­кость и лояль­ность, как в слу­чае с «Пио­не­ром». Для поку­па­те­лей офис­ных пло­ща­дей в Plaza Botanica деве­ло­пер запу­стил про­грам­му, где на избран­ные лоты предо­став­ля­ет­ся 10%-ная скид­ка. При­чем лоты доступ­ны раз­ные— от ком­пакт­ных, кото­рые инте­рес­ны част­ным инве­сто­рам, до цело­го эта­жа для инсти­ту­ци­о­наль­ных инве­сто­ров или ком­па­ний, жела­ю­щих иметь офис в соб­ствен­но­сти. Еще одно пре­иму­ще­ство— дей­ству­ю­щая биз­нес-ипо­те­ка по став­ке от 5,5% для покуп­ки пло­ща­дей в Plaza Botanica, а так­же воз­мож­ность рас­сроч­ки на срок до вво­да объ­ек­та в эксплуатацию. 

Сей­час у част­ных инве­сто­ров воз­ни­ка­ет вопрос, куда выгод­нее инве­сти­ро­вать— в жилье или офис­ную недви­жи­мость. Судя по тому, что доля инве­сти­ци­он­ных сде­лок на рын­ке жилья сокра­ти­лась с докри­зис­ных 25% вдвое, ответ на вопрос оче­ви­ден. Поку­пая по теку­щим ценам квар­ти­ры для даль­ней­шей сда­чи в арен­ду, тем более в ипо­те­ку, инве­стор уже не может гаран­ти­ро­вать себе рост цены квад­рат­но­го мет­ра от ста­дии кот­ло­ва­на до завер­ше­ния стро­и­тель­ства объ­ек­та. Более того, вый­ти из тако­го акти­ва в любой момент, осо­бен­но в ситу­а­ции актив­но­го появ­ле­ния новых про­ек­тов на рын­ке, не все­гда возможно. 

Еще вес­ной вто­рич­ный рынок жилья при отсут­ствии льгот­ной ипо­те­ки серьез­но про­сел: чис­ло сде­лок в сег­мен­те сокра­ти­лось почти на 40%, посколь­ку поку­па­те­ли в мас­се сво­ей пере­ори­ен­ти­ро­ва­лись на покуп­ки на пер­вич­ном рын­ке, где дей­ству­ют льгот­ная про­грам­ма и кре­ди­ты, суб­си­ди­ру­е­мые застрой­щи­ка­ми в рам­ках сов­мест­ных про­грамм с бан­ка­ми-парт­не­ра­ми. Поэто­му сего­дня про­дать вто­рич­ку зна­чи­тель­но слож­нее даже с при­ем­ле­мым для его вла­дель­ца дисконтом. 

С офи­са­ми ситу­а­ция иная. Хотя на рын­ке появ­ля­ет­ся доста­точ­но пред­ло­же­ний о покуп­ке таких пло­ща­дей в раз­лич­ной нарез­ке, коли­че­ство лотов все­же огра­ни­че­но. Учи­ты­вая, что в этом году таких пло­ща­дей воз­во­дит­ся мень­ше, чем в преж­ние годы, в сред­не­сроч­ной пер­спек­ти­ве дей­стви­тель­но мож­но ожи­дать нехват­ки поме­ще­ний в каче­ствен­ных биз­нес-цен­трах на фоне вос­ста­нов­ле­ния спро­са. Для вла­дель­цев офи­сов это толь­ко пре­иму­ще­ство: в той­же Plaza Botanica лоты будут капи­та­ли­зи­ро­вать­ся и при­но­сить боль­ший доход сво­им вла­дель­цам, кото­рые пред­по­чтут сдать их в арен­ду. Инве­стор, таким обра­зом, полу­ча­ет воз­мож­ность не толь­ко сохра­нить день­ги от обес­це­ни­ва­ния, но и обес­пе­чить себе мно­го­лет­ний ста­биль­ный пас­сив­ный доход. 

Готовый офис

Биз­нес-центр Plaza Botanica не един­ствен­ный про­ект «Пио­не­ра» в сег­мен­те офис­ной недви­жи­мо­сти. Ком­па­ния реа­ли­зу­ет Ostankino Business Park, пер­вая оче­редь кото­ро­го сда­ет­ся в экс­плу­а­та­цию уже в теку­щем году. В кон­це 2021 года постро­ен мно­го­функ­ци­о­наль­ный ком­плекс Technopark, в соста­ве кото­ро­го есть апарт-отель YE’S, тор­го­вая гале­рея и биз­нес-центр. В Ostankino Business Park деве­ло­пер исполь­зу­ет прин­цип офи­са-кон­струк­то­ра, кото­рый преду­смат­ри­ва­ет не толь­ко воз­мож­ность быст­ро­го пре­об­ра­зо­ва­ния про­стран­ства, но и гото­вые дизай­нер­ские реше­ния для этих изме­не­ний. Такая гиб­кость поз­во­ля­ет най­ти мак­си­маль­но под­хо­дя­щие каж­до­му арен­да­то­ру или вла­дель­цу офи­сов кон­крет­ные реше­ния— от тра­ди­ци­он­но­го open space до пла­ни­ро­вок с инди­ви­ду­аль­ным набо­ром каби­не­тов, переговорных. 

В биз­нес-цен­тре Plaza Botanica «Пио­нер» уде­ля­ет огром­ное вни­ма­ние инже­не­рии. Она уни­вер­саль­ная: все ком­му­ни­ка­ции изна­чаль­но про­ве­де­ны так, что­бы у арен­да­то­ров и вла­дель­цев офи­сов была воз­мож­ность обо­ру­до­вать про­стран­ства под свои тре­бо­ва­ния. Более того, ком­па­ния пред­ла­га­ет офи­сы с отдел­кой под ключ. Это нема­ло­важ­но для инве­сто­ров, при­об­ре­та­ю­щих ком­мер­че­ские пло­ща­ди для полу­че­ния ста­биль­но­го пас­сив­но­го дохо­да, и арен­да­то­ров, кото­рым тре­бу­ет­ся пере­ехать в новый офис быст­ро и без лиш­них издержек. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Визу­а­ли­за­ция ком­па­нии «Пио­нер»

По сло­вам руко­во­ди­те­ля депар­та­мен­та офис­ной недви­жи­мо­сти CORE.XP Ири­ны Хоро­ши­ло­вой, спрос со сто­ро­ны арен­да­то­ров по-преж­не­му сохра­ня­ет­ся в основ­ном на каче­ствен­ные офи­сы с совре­мен­ной отдел­кой. «Это дает хоро­ший потен­ци­ал для зда­ний в бетоне, кото­рые могут пред­ло­жить поме­ще­ния с отдел­кой по тре­бо­ва­ни­ям арен­да­то­ра»,— отме­ча­ет эксперт. 

По сло­вам гос­по­жи Хоро­ши­ло­вой, сей­час самые лик­вид­ные биз­нес-цен­тры в цен­тре Моск­вы быст­ро нахо­дят сво­их арен­да­то­ров, что уже в обо­зри­мом буду­щем при­ве­дет к вымы­ва­нию тако­го пред­ло­же­ния. «Это ста­нет толч­ком для даль­ней­шей децен­тра­ли­за­ции офис­но­го сег­мен­та и появ­ле­ния каче­ствен­ных пред­ло­же­ний за пре­де­ла­ми тра­ди­ци­он­ных дело­вых кла­сте­ров»,— про­гно­зи­ру­ет она. К буду­щим попу­ляр­ным лока­ци­ям для каче­ствен­но­го офис­но­го сег­мен­та отно­сит­ся рай­он Бота­ни­че­ско­го сада с его уни­вер­саль­ной транс­порт­ной доступ­но­стью и бли­зо­стью нуж­ной инфраструктуры. 

Офис­ные пло­ща­ди в Plaza Botanica инте­гри­ро­ва­ны с тор­го­вы­ми гале­ре­я­ми Botanica Mall, что поз­во­ля­ет решить сра­зу две зада­чи. Для арен­да­то­ров биз­нес-цен­тра это нали­чие инфра­струк­ту­ры. В тор­го­вом цен­тре запла­ни­ро­ва­ны не толь­ко мага­зи­ны и фит­нес с автор­ской вел­нес-зоной, но и мод­ный фуд-холл с сезон­ны­ми откры­ты­ми тер­ра­са­ми, выхо­дя­щи­ми в парк. 

Район Ботанического сада в новом прочтении

Визу­а­ли­за­ция ком­па­нии «Пио­нер»

Арен­да­то­ры тор­го­вых пло­ща­дей в Botanica Mall, явля­ю­щей­ся состав­ной частью биз­нес-цен­тра Plaza Botanica, полу­ча­ют допол­ни­тель­ный тра­фик из чис­ла офис­ных сотруд­ни­ков и сосед­не­го дело­во­го ком­плек­са. Это не счи­тая пас­са­жи­ров, поль­зу­ю­щих­ся ТПУ «Бота­ни­че­ский сад», рас­по­ло­жен­ном в несколь­ких мину­тах ходь­бы от Plaza Botanica. 

Нако­нец, целе­вой ауди­то­ри­ей ново­го про­ек­та ста­нут тыся­чи жите­лей уже сло­жив­шей­ся застрой­ки и рези­ден­ты «LIFE-Бота­ни­че­ский» и дру­гих постро­ен­ных и стро­я­щих­ся в этой лока­ции жилых ком­плек­сов. Это поз­во­лит арен­да­то­рам тор­го­вых поме­ще­ний полу­чить ста­биль­ный тра­фик на про­тя­же­нии всей неде­ли: в буд­ние дни— сотруд­ни­ки офи­сов, в выход­ные— жите­ли рай­о­на. Микс пло­ща­дей с раз­ным функ­ци­о­на­лом помо­га­ет добить­ся синер­ге­ти­че­ско­го эффек­та, и «Пио­нер», оче­вид­но, про­счи­тал успеш­ность дан­ной стра­те­гии наперед. 

Рекла­ма

*Пла­за Бота­ни­ка. Застрой­щик ООО «СЗ «МФЦ БОТАНИКА» 

https://botanica-plaza.ru

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :