показать результаты поиска

Решение ВС увеличило риски инвесторов в новостройки. Что это значит

/
/

Вер­хов­ный суд при­шел к выво­ду, что в слу­чае банк­рот­ства застрой­щи­ка част­ные инве­сто­ры в недви­жи­мость не могут пре­тен­до­вать на квар­ти­ры на тех же усло­ви­ях, что и обыч­ные покупатели 

Решение ВС увеличило риски инвесторов в новостройки. Что это значит

Физ­ли­ца, купив­шие в инве­сти­ци­он­ных целях по дого­во­рам доле­во­го уча­стия (ДДУ) несколь­ко квар­тир, не могут пре­тен­до­вать на полу­че­ние жилья в слу­чае банк­рот­ства застрой­щи­ка на тех­же усло­ви­ях, что и граж­дане, кото­рые поку­па­ли квар­ти­ру для лич­но­го про­жи­ва­ния. К тако­му выво­ду при­шла судеб­ная кол­ле­гия по эко­но­ми­че­ским вопро­сам Вер­хов­но­го суда при рас­смот­ре­нии спо­ра в деле о банк­рот­стве ООО «Строй­ин­вест», кото­рое воз­во­ди­ло мно­го­квар­тир­ный дом в Сер­ги­е­вом Посаде. 

Суть дела

В фев­ра­ле 2014 года истец купил у застрой­щи­ка 30 квар­тир в стро­я­щем­ся доме на сум­му 31,34 млн руб. По дого­во­ру клю­чи поку­па­тель дол­жен был полу­чить не позд­нее вто­ро­го квар­та­ла 2015 года, но дом постро­ен так и не был. В нояб­ре 2020 года застрой­щи­ка при­зна­ли банк­ро­том, а дострой­кой дома занял­ся реги­о­наль­ный фонд защи­ты прав доль­щи­ков. Зда­ние долж­ны достро­ить в 2023 году. Но когда поку­па­тель напра­вил кон­курс­но­му управ­ля­ю­ще­му «Строй­ин­ве­ста» заяв­ле­ние о вклю­че­нии в реестр тре­бо­ва­ний обя­за­тель­ства по пере­да­че квар­тир, то полу­чил отказ. При­чи­на— отсут­ствие дока­за­тельств опла­ты. При этом у поку­па­те­ля были копии кви­тан­ций и акт об испол­не­нии финан­со­вых обя­за­тельств. Пер­вый суд истец выиг­рал, но апел­ля­ци­он­ная инстан­ция отме­ни­ла реше­ние о вклю­че­нии в реестр, ука­зав, что более высо­кие гаран­тии защи­ты предо­став­ля­ют­ся граж­да­нам, кото­рые поку­па­ют квар­ти­ры в новострой­ках для лич­но­го про­жи­ва­ния. Имен­но их мож­но ква­ли­фи­ци­ро­вать как потребителей. 

Вер­хов­ный суд под­дер­жал выво­ды апел­ля­ции, что граж­да­нин, купив­ший в инве­сти­ци­он­ных целях несколь­ко квар­тир, не впра­ве рас­счи­ты­вать на при­о­ри­тет­ное удо­вле­тво­ре­ние его тре­бо­ва­ний в слу­чае банк­рот­ства застрой­щи­ка— в отли­чие от доль­щи­ков, при­об­ре­тав­ших квар­ти­ру для лич­но­го про­жи­ва­ния. В опре­де­ле­нии ВС так­же ска­за­но, что «сам по себе факт инве­сти­ро­ва­ния граж­да­ни­ном в объ­ек­ты недви­жи­мо­сти на эта­пе стро­и­тель­ства не может влечь пол­ный отказ в удо­вле­тво­ре­нии его тре­бо­ва­ний при банк­рот­стве застрой­щи­ка». Дело отправ­ле­но на новое рассмотрение. 

Четвертая очередь исключает получение квартир

ВС так­же уста­но­вил, что долг перед поку­па­те­лем мож­но ква­ли­фи­ци­ро­вать, как «если­бы вла­дель­цем тре­бо­ва­ния к застрой­щи­ку явля­лось юри­ди­че­ское лицо, осу­ществ­ля­ю­щее пред­при­ни­ма­тель­скую дея­тель­ность (п. 1 и п. 2 ст. 50 Граж­дан­ско­го кодек­са)». Рас­че­ты, соглас­но под­пунк­ту 4, п. 1, ст. 201,9 о банк­рот­стве, будут осу­ществ­лять­ся с ним в чет­вер­тую очередь. 

Тре­бо­ва­ния кре­ди­то­ров могут быть вклю­че­ны в три оче­ре­ди. В первую оче­редь вклю­ча­ют­ся обя­за­тель­ства из при­чи­не­ния вре­да, во вто­рую— зар­пла­та, в тре­тью— все осталь­ные кре­ди­то­ры. Ина­че обсто­ят дела при банк­рот­стве застрой­щи­ка. Пер­вая и вто­рая оче­ре­ди не меня­ют­ся, но в тре­тью вклю­ча­ют­ся тре­бо­ва­ния граж­дан— участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства, а все осталь­ные кре­ди­то­ры, в том чис­ле юрли­ца— участ­ни­ки доле­во­го стро­и­тель­ства, вклю­ча­ют­ся в чет­вер­тую оче­редь, пояс­ня­ет руко­во­ди­тель офи­са юри­ди­че­ской фир­мы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков. 

«Пога­ше­ние тре­бо­ва­ний все­гда идет в поряд­ке оче­ред­но­сти, а при нехват­ке денег— в рам­ках одной оче­ре­ди в про­пор­ции от обще­го раз­ме­ра тре­бо­ва­ний. В опре­де­ле­нии ВС ука­зал, что тре­бо­ва­ния физ­лиц— участ­ни­ков доле­во­го стро­и­тель­ства, при­об­ре­та­ю­щих квар­ти­ры для целей инве­сти­ро­ва­ния и полу­че­ния при­бы­ли, под­ле­жат, по сути, пони­же­нию в оче­ред­но­сти и удо­вле­тво­ря­ют­ся не в рам­ках тре­бо­ва­ний доль­щи­ков, а в одной оче­ре­ди со все­ми осталь­ны­ми кре­ди­то­ра­ми. Вер­хов­ный суд прак­ти­че­ски лишил таких доль­щи­ков-инве­сто­ров воз­мож­но­сти полу­че­ния квар­тир, посколь­ку пере­да­ча объ­ек­тов стро­и­тель­ства в рам­ках чет­вер­той оче­ре­ди не преду­смот­ре­на»,— гово­рит Артем Комсюков. 

Позиция Верховного суда неоднозначна

С одной сто­ро­ны, ВС устра­нил явную неспра­вед­ли­вость и нару­ше­ние зако­на— отказ во вклю­че­нии тре­бо­ва­ний по моти­вам инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти. С дру­гой, не внес ясно­сти, запу­тал ситу­а­цию и допу­стил воль­ное тол­ко­ва­ние норм пра­ва, счи­та­ет Артем Комсюков. 

По сло­вам экс­пер­та, закон о банк­рот­стве, как и закон о доле­вом стро­и­тель­стве, не содер­жит како­го-либо огра­ни­че­ния ни по пло­ща­ди, ни по коли­че­ству квар­тир, при­об­ре­та­е­мых одним граж­да­ни­ном. Ни с точ­ки зре­ния зако­на, ни с точ­ки зре­ния логи­ки цель защи­ты прав не исклю­ча­ет защи­ту граж­да­ни­на— непро­фес­си­о­наль­но­го инве­сто­ра, кото­рый при­об­рел более одной квартиры. 

«Исхо­дя из изло­жен­ной пози­ции Вер­хов­но­го суда, теперь в подоб­ных слу­ча­ях суды будут обя­за­ны каким-то обра­зом иссле­до­вать цели при­об­ре­те­ния несколь­ких квар­тир и выяс­нять— инве­сти­ро­ва­ние это или реаль­ная потреб­ность, напри­мер, для про­жи­ва­ния род­ствен­ни­ков. Не совсем ясно, каки­ми дока­за­тель­ства­ми под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под­твер­жде­ние такой цели. Такая пози­ция ста­вит граж­дан, купив­ших несколь­ко квар­тир в одном доме или ЖК, в нерав­ное поло­же­ние с теми, кто в инве­сти­ци­он­ных целях при­об­рел несколь­ко квар­тир у раз­ных застрой­щи­ков»,— гово­рит Артем Комсюков. 

Основ­ной вопрос, кото­рый встал перед Вер­хов­ным судом,— сто­ит­ли предо­став­лять поку­па­те­лю-инве­сто­ру при­о­ри­тет, как и граж­да­нам, кото­рые при­об­ре­та­ют жилье для лич­но­го поль­зо­ва­ния? Вер­хов­ный суд занял более соци­аль­ную пози­цию, ука­зав, что покуп­ка столь зна­чи­тель­но­го коли­че­ства квар­тир озна­ча­ет наме­ре­ние осу­ществ­лять пред­при­ни­ма­тель­скую дея­тель­ность, добав­ля­ет арбит­раж­ный управ­ля­ю­щий, управ­ля­ю­щий парт­нер юри­ди­че­ской ком­па­нии «Один к одно­му» Дани­ил Наймушин. 

По сло­вам экс­пер­та, опре­де­ле­ние ВС носит про­ти­во­ре­чи­вый харак­тер. С одной сто­ро­ны, Вер­хов­ный суд под­черк­нул, что само по себе при­об­ре­те­ние боль­ше одной квар­ти­ры не сви­де­тель­ству­ет об инве­сти­ци­он­ной дея­тель­но­сти. Одна­ко теперь суды долж­ны выяс­нять истин­ные наме­ре­ния при­об­ре­те­ния квар­ти­ры, что может воз­ло­жить допол­ни­тель­ное бре­мя дока­зы­ва­ния на граж­дан, счи­та­ет Дани­ил Наймушин. 

По сло­вам руко­во­ди­те­ля ана­ли­ти­че­ской служ­бы юри­ди­че­ской фир­мы «Инфра­лекс» Оль­ги Пле­ша­но­вой, про­бле­ма акту­аль­на для ста­рых про­ек­тов, где ДДУ заклю­ча­лись без сче­тов эскроу. По эскроу любой доль­щик может забрать день­ги в слу­чае банк­рот­ства застрой­щи­ка, коли­че­ство квар­тир закон не огра­ни­чи­ва­ет, пояс­ни­ла юрист. 

Вес­ной 2022 года Вер­хов­ный суд уточ­нил тре­бо­ва­ния для полу­че­ния квар­тир у застрой­щи­ка-банк­ро­та. По опре­де­ле­нию инстан­ции, чело­век, кото­рый осу­ществ­лял сов­мест­ную эко­но­ми­че­скую дея­тель­ность с деве­ло­пе­ром, не может кон­ку­ри­ро­вать с тре­бо­ва­ни­я­ми граж­дан, вло­жив­ших в стро­и­тель­ство лич­ные деньги. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Геор­гий Трушин

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :