показать результаты поиска

«Рост цен стараемся сдерживать»: интервью с владельцем «РГ-Девелопмент»

/
/

rost cen staraemsja sderzhivat intervju s vladelcem rg development ed

Сер­гей Шумей, вла­де­лец «РГ-Деве­ло­п­мент»

В порт­фе­ле про­ек­тов деве­ло­пер­ской ком­па­нии «РГ-Деве­ло­п­мент» сего­дня более 1,5 млн кв. м недви­жи­мо­сти. Все это— жилье в Москве, вклю­чая про­ек­ты ком­плекс­но­го осво­е­ния и раз­ви­тия тер­ри­то­рий. О том, как круп­ный деве­ло­пер­ский биз­нес реа­ги­ру­ет на теку­щую эко­но­ми­че­скую тур­бу­лент­ность,— в интер­вью «РБК-Недви­жи­мо­сти» рас­ска­зал вла­де­лец «РГ-Деве­ло­п­мент» Сер­гей Шумей. 

— Рос­сий­ский рынок недви­жи­мо­сти пере­жил не один кри­зис, уве­рен, что и с этим он спра­вит­ся. Неопре­де­лен­ность все­гда вызы­ва­ет тре­во­гу. Пове­де­ние в этих усло­ви­ях и поку­па­те­лей, и застрой­щи­ков невоз­мож­но спрогнозировать. 

Оче­вид­ным ста­но­вит­ся тот факт, что пра­ви­тель­ство дела­ет став­ку на стро­и­тель­ную отрасль. Как и в пан­де­мию, она опре­де­ле­на локо­мо­ти­вом, кото­рый будет дви­гать эко­но­ми­ку стра­ны. А это зна­чит, что под­держ­ка со сто­ро­ны госу­дар­ства про­дол­жит­ся, строй­ка не оста­но­вит­ся и деве­ло­пе­ры смо­гут выпол­нить свои обя­за­тель­ства перед дольщиками. 

— Сего­дня для мно­гих застрой­щи­ков вопро­сы импор­то­за­ме­ще­ния вышли на первую пози­цию. Нам в этом плане в чем-то лег­че, начи­ная с 2015 года ком­па­ния пла­но­мер­но адап­ти­ро­ва­ла свои про­ек­ты к прак­ти­че­ски пол­но­му исполь­зо­ва­нию строй­ма­те­ри­а­лов и необ­хо­ди­мых тех­но­ло­ги­че­ских узлов про­из­вод­ства Рос­сии и дру­же­ствен­ных стран. В порт­фе­ле ком­па­нии пре­иму­ще­ствен­но про­ек­ты мас­со­во­го спро­са, в них доля импорт­ных состав­ля­ю­щих минимальна. 

Для пре­ми­аль­ных про­ек­тов про­бле­ма с постав­ка­ми и логи­сти­кой мате­ри­а­лов весь­ма вероятна. 

Даже для наших про­ек­тов потре­бу­ет­ся заме­на ряда ком­плек­ту­ю­щих, но такие ана­ло­ги есть. Это может занять неко­то­рое вре­мя, но зна­чи­тель­но­го вли­я­ния на сро­ки и цену стро­и­тель­ных работ мы не ожи­да­ем при усло­вии, что сто­и­мость оте­че­ствен­ных ана­ло­гов будет взя­та на контроль. 

— Пра­ви­тель­ством очень опе­ра­тив­но при­ня­ты анти­кри­зис­ные меры, кото­рые при­зва­ны под­дер­жать не толь­ко стро­и­тель­ную, но и смеж­ные отрас­ли. Это суб­си­ди­ро­ва­ние ста­вок по ипо­те­ке и ста­вок по про­ект­но­му финан­си­ро­ва­нию для застрой­щи­ков. Сня­ты мно­гие адми­ни­стра­тив­ные барье­ры, кото­рые в том чис­ле осво­бож­да­ют деве­ло­пе­ров от необ­хо­ди­мо­сти про­дле­вать или полу­чать повтор­но раз­ре­ши­тель­ные доку­мен­ты. Авто­ма­ти­че­ское про­дле­ние раз­ре­ше­ний на стро­и­тель­ство помо­жет деве­ло­пе­рам избе­жать допол­ни­тель­ных затрат вре­ме­ни на про­хож­де­ние адми­ни­стра­тив­ных про­це­дур и сосре­до­то­чить­ся на завер­ше­нии нача­тых про­ек­тов. А упро­щен­ная про­це­ду­ра про­хож­де­ния экс­пер­ти­зы при замене в про­ек­те строй­ма­те­ри­а­лов и ком­плек­ту­ю­щих поз­во­лит не нару­шать запла­ни­ро­ван­ные сро­ки стро­и­тель­ства при необ­хо­ди­мо­сти такой замены. 

— Цены на жилье отра­жа­ют рыноч­ную ситу­а­цию, впря­мую реа­ги­ру­ют на спрос. Очень мно­гое, конеч­но, зави­сит от сто­и­мо­сти стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов и ком­плек­ту­ю­щих. Все мы были сви­де­те­ля­ми удо­ро­жа­ния отдель­ных пози­ций на 50–70%. Нам, к при­ме­ру, в мар­те выста­ви­ли цену за газо­бе­тон­ные бло­ки почти в три раза выше, чем они сто­и­ли в феврале. 

Одной из при­чин тако­го скач­ка цен явля­ет­ся, конеч­но, дефи­цит отдель­ных пози­ций, тут нуж­но думать о нара­щи­ва­нии про­из­вод­ства, если рынок того требует. 

Ком­па­ния очень плот­но рабо­та­ет с суб­под­ряд­ны­ми орга­ни­за­ци­ям, рост цен ста­ра­ем­ся сдер­жи­вать, как в ситу­а­ции с газо­бе­тон­ны­ми бло­ка­ми, ищем дру­гих поставщиков. 

— По под­сче­там ЦИАН, в мар­те было заклю­че­но дого­во­ров доле­во­го уча­стия на 22% боль­ше, чем в фев­ра­ле. Это под­твер­жда­ет и Росре­естр, по дан­ным кото­ро­го в мар­те чис­ло обра­ще­ний на реги­стра­цию прав в Москве вырос­ло на треть. По сво­им про­ек­там (в зави­си­мо­сти от ста­дии стро­и­тель­ства) мы видим при­мер­но ана­ло­гич­ную картину. 

Такое пове­де­ние поку­па­те­лей мож­но объ­яс­нить жела­ни­ем сохра­нить свои сбе­ре­же­ния в усло­ви­ях неста­биль­но­сти. В основ­ном это люди с «живы­ми» день­га­ми или те, у кого уже была одоб­ре­на ипотека. 

— 12%-ная став­ка по ипо­те­ке— это вполне рабо­чий инстру­мент. Имен­но на таком уровне была суб­си­ди­ро­ва­на став­ка со сто­ро­ны госу­дар­ства в 2015 году, что в зна­чи­тель­ной мере под­дер­жа­ло и рынок, и эко­но­ми­ку стра­ны в целом. 

Конеч­но, и поку­па­те­лям, и застрой­щи­кам хоте­лось­бы, что­бы став­ка по ипо­те­ке сни­жа­лась, и такие пред­по­сыл­ки есть. Банк Рос­сии на вне­оче­ред­ном засе­да­нии при­нял реше­ние с 11 апре­ля 2022 года сни­зить клю­че­вую став­ку сра­зу на 3 про­цент­ных пунк­та— с 20% до 17% годовых. 

Стро­и­тель­ство— не само­цель. Долж­ны быть созда­ны усло­вия, что­бы жилье про­дол­жа­ли поку­пать и зав­тра. Опять­же, в пан­де­мий­ный год самым дей­ствен­ным инстру­мен­том под­держ­ки отрас­ли ста­ло суб­си­ди­ро­ва­ние став­ки по ипо­те­ке со сто­ро­ны государства. 

Сдел­ки с ипо­те­кой в общем объ­е­ме про­даж ком­па­нии зани­ма­ли у нас поряд­ка 60%, сей­час льви­ная доля при­хо­дит­ся на семей­ную ипотеку. 

— На мой взгляд, госу­дар­ство не долж­но брать на себя лиш­них функ­ций, таких как деве­ло­п­мент. Конеч­но, у него есть обя­за­тель­ства перед сво­и­ми граж­да­на­ми: обес­пе­чить жильем отдель­ные кате­го­рии граж­дан, пере­се­лить жите­лей из ава­рий­ных домов, достро­ить дома для так назы­ва­е­мых обма­ну­тых доль­щи­ков и т.д. Для это­го создан, к при­ме­ру, Фонд раз­ви­тия территорий. 

Как мне пред­став­ля­ет­ся, госу­дар­ство долж­но создать усло­вия для тех ком­па­ний, кото­рые гото­вы участ­во­вать в про­грам­мах стро­и­тель­ства соци­аль­но­го или аренд­но­го жилья. Эта про­грам­ма может быть реа­ли­зо­ва­на в части предо­став­ле­ния бес­плат­ных земель­ных участ­ков под стро­и­тель­ство, суб­си­ди­ро­ва­ния кре­дит­ных ста­вок для застрой­щи­ков и т.д.

В Москве, как вы зна­е­те, несколь­ко лет актив­но реа­ли­зу­ет­ся про­грам­ма рено­ва­ции, уча­стие в кото­рой в раз­лич­ных объ­е­мах при­ни­ма­ют част­ные застрой­щи­ки. Нашей ком­па­ни­ей, напри­мер, в рам­ках про­ек­та пла­ни­ров­ки тер­ри­то­рии в рай­оне Соко­ли­ная Гора выде­лен и пере­дан горо­ду земель­ный уча­сток пло­ща­дью 0,5 га для стро­и­тель­ства стар­то­во­го дома для пере­се­ле­ния жите­лей сно­си­мых домов по этой про­грам­ме. В рам­ках еще одно­го про­ек­та ком­па­ния пере­даст Фон­ду рено­ва­ции 4,25 тыс. кв. м жилой недвижимости. 

Кро­ме того, еди­ный инсти­тут жилищ­но­го стро­и­тель­ства АО «Дом.РФ» реа­ли­зу­ет про­грам­му раз­ви­тия циви­ли­зо­ван­но­го рын­ка аренд­но­го жилья. В про­шлом году наша ком­па­ния завер­ши­ла стро­и­тель­ство вто­ро­го дома в рам­ках этой про­грам­мы. Это кор­пу­са, кото­рые пол­но­стью выкуп­ле­ны АО «Дом.РФ», сей­час в них про­жи­ва­ют арендаторы. 

— На мой взгляд, в Москве такой тен­ден­ции нет. Мос­ков­ский рынок недви­жи­мо­сти, дей­стви­тель­но, высо­ко­кон­ку­рент­ный. Спрос есть и на пре­ми­аль­ные лоты, и на квар­ти­ры мас­со­во­го спро­са. Сей­час в боль­шей сте­пе­ни кон­ку­ри­ру­ют меж­ду собой имен­но про­ек­ты, а не компании. 

Одна­ко в реги­о­нах, как мне кажет­ся, ста­но­вят­ся все более замет­ны­ми уход с рын­ка мел­ких деве­ло­пе­ров и кон­со­ли­да­ция рын­ка вокруг силь­ных застрой­щи­ков, име­ю­щих сво­бод­ный доступ к финан­со­вым и адми­ни­стра­тив­ным ресурсам. 

— Делать про­гно­зы— небла­го­дар­ное заня­тие. Осо­бен­но в нынеш­них усло­ви­ях. Рынок будет регу­ли­ро­вать себя сам, в том чис­ле и в соот­вет­ствии с поку­па­тель­ской актив­но­стью, одна­ко манев­ров для уде­шев­ле­ния сто­и­мо­сти жилья крайне мало. 

Стро­и­тель­ство соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры про­дол­жит­ся: в рам­ках Адрес­ной инве­сти­ци­он­ной про­грам­мы Моск­вы бюд­же­ты заре­зер­ви­ро­ва­ны, а с застрой­щи­ков никто такие обя­за­тель­ства не снимал. 

Зада­ча деве­ло­пе­ра постро­ить и про­дать сво­ей про­дукт, а жилье в чистом поле без инфра­струк­ту­ры, соц­объ­ек­тов, рабо­чих мест, транс­порт­но­го обес­пе­че­ния никто не купит. 

— Реде­ве­ло­п­мент тер­ри­то­рии— это некая фиш­ка ком­па­нии. Мож­но ска­зать, что это ниша, на кото­рой спе­ци­а­ли­зи­ру­ет­ся застрой­щик. Еще на ста­дии фор­ми­ро­ва­ния «РГ-Деве­ло­п­мент» была сде­ла­на став­ка имен­но на раз­ви­тие локаль­ных пром­зон внут­ри рай­о­нов сло­жив­шей­ся застрой­ки. Ком­па­ния в этом весь­ма пре­успе­ла, и это направ­ле­ние у нас, конеч­но, сохраняется. 

— Изме­не­ние клю­че­вой став­ки ЦБ— это один из инстру­мен­тов воз­дей­ствия на инфля­цию. В нача­ле апре­ля на вне­оче­ред­ном засе­да­нии совет дирек­то­ров Бан­ка Рос­сии пони­зил клю­че­вую став­ку, объ­яс­няя свое реше­ние замед­ле­ни­ем инфля­ции, в том чис­ле бла­го­да­ря укреп­ле­нию руб­ля, и необ­хо­ди­мо­стью не допу­стить спа­да эко­но­ми­че­ской активности. 

Вслед за реше­ни­ем ЦБ пополз­ли вниз и став­ки по ипо­те­ке. Участ­ни­ки рын­ка наде­ют­ся, что даль­ней­шее смяг­че­ние денеж­но-кре­дит­ной поли­ти­ки при­ве­дет к посте­пен­ной нор­ма­ли­за­ции ста­вок по ипо­теч­ным про­грам­мам и про­ект­но­му финансированию. 

— При стро­и­тель­стве сво­их объ­ек­тов мы исполь­зу­ем бан­ков­ское про­ект­ное финан­си­ро­ва­ние. Сего­дня усло­вия его предо­став­ле­ния ста­ли более жест­ки­ми, но при­ня­тое пра­ви­тель­ством реше­ние о суб­си­ди­ро­ва­нии с 1 апре­ля застрой­щи­кам став­ки по про­ект­но­му финан­си­ро­ва­нию в раз­ме­ре до 15% ста­ло своевременным. 

До насто­я­ще­го вре­ме­ни ком­па­нии уда­ва­лось сохра­нять дина­ми­ку про­даж, что поз­во­ля­ло доста­точ­но быст­ро напол­нять эскроу-сче­та и мак­си­маль­но сни­жать про­цент­ную став­ку банка. 

В про­шлом году агент­ство «Наци­о­наль­ные кре­дит­ные рей­тин­ги» про­во­ди­ло оцен­ку пока­за­те­лей дея­тель­но­сти и порт­фе­ля ком­па­нии и сде­ла­ла заклю­че­ние об устой­чи­вом финан­со­вом поло­же­нии «РГ-Деве­ло­п­мент» бла­го­да­ря низ­кой дол­го­вой нагруз­ке, высо­ко­му уров­ню покры­тия крат­ко­сроч­но­го дол­га и доста­точ­ной опе­ра­ци­он­ной прибыли. 

— Конеч­но, для застрой­щи­ков поэтап­ное рас­кры­тие эскроу-сче­тов ста­ло­бы боль­шим под­спо­рьем. Это поз­во­ли­ло­бы быст­рее осу­ществ­лять воз­врат инве­сти­ций и вкла­ды­вать день­ги в новое строительство. 

С дру­гой сто­ро­ны, про­ект­ное финан­си­ро­ва­ние для граж­дан явля­ет­ся гаран­том без­опас­но­сти того, что их жилье, кото­рое они поку­па­ют на эта­пе стро­и­тель­ства, будет достро­е­но. Эти гаран­тии долж­ны быть сохранены. 

— Ком­па­ния сохра­ни­ла весь свой пер­со­нал в пери­од пан­де­мии. Про­во­дить сокра­ще­ние шта­та не пла­ни­ру­ет­ся и сейчас. 

— Зар­пла­та выпла­чи­ва­ет­ся в пол­ном объ­е­ме, задер­жек нет. 

— Если гово­рить в целом по Москве, то по ито­гам пер­во­го квар­та­ла теку­ще­го года Гра­до­стро­и­тель­но-земель­ная комис­сия горо­да одоб­ри­ла стро­и­тель­ство почти 5 млн кв. м недви­жи­мо­сти (для срав­не­ния— за ана­ло­гич­ный пери­од про­шло­го было одоб­ре­но чуть боль­ше 2 млн кв. м). Так что пла­нов по сво­ра­чи­ва­нию стро­и­тель­ства в горо­де нет. 

Если гово­рить о нашей ком­па­нии, то и мы сво­их пла­нов не меня­ем. С нача­ла года полу­чи­ли раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство послед­ней оче­ре­ди жило­го квар­та­ла на Октябрь­ском Поле, бук­валь­но на днях полу­че­но поло­жи­тель­ное заклю­че­ние на стро­и­тель­ство новой оче­ре­ди ЖК на севе­ре Моск­вы, в ста­дии согла­со­ва­ния еще несколь­ко про­ек­тов, кото­рые мы так­же пла­ни­ру­ем выве­сти на рынок в теку­щем году. Во всех про­ек­тах есть и объ­ек­ты соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры, и рабо­чие места— для ком­па­нии очень важ­но создать сре­ду, кото­рая поз­во­лит жите­лям жить, раз­ви­вать­ся, рабо­тать, зани­мать­ся спор­том, про­во­дить досуг и вос­пи­ты­вать детей. 

— Я неод­но­крат­но гово­рил, что деве­ло­п­мент— это дол­гие, но надеж­ные день­ги. В пери­од тур­бу­лент­но­сти и пере­мен важ­но не бороть­ся с кри­зи­сом, а транс­фор­ми­ро­вать сего­дняш­ние вызо­вы в зав­траш­ние воз­мож­но­сти. Сей­час ста­ло оче­вид­ным, что инве­сти­ции в реаль­ный биз­нес обла­да­ют высо­кой надеж­но­стью, дают устой­чи­вый доход, обес­пе­чи­ва­ют инте­ре­сы инве­сто­ров, госу­дар­ства и работников. 

Автор Петр Подкова

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :