показать результаты поиска

Рынок новостроек Москвы — кризис или новый виток развития?

/
/

Вла­ди­мир Моребис 

Рынок недви­жи­мо­сти тра­ди­ци­он­но сопро­вож­да­ет нега­тив­ный инфор­ма­ци­он­ный фон— ско­ро поде­ше­ве­ет, ско­ро все рух­нет и т.д. Гром­кие заяв­ле­ния при­вле­ка­ют вни­ма­ние, так устро­е­на инфор­ма­ци­он­ная сре­да. Но по фак­ту мало кто раз­би­ра­ет­ся, что­же кон­крет­но про­ис­хо­дит и поче­му. В Est-a-Tet иссле­до­ва­ли ситу­а­цию на рын­ке, что­бы понять происходящее. 

Рынок новостро­ек наи­бо­лее бли­зок к клас­си­че­ско­му поня­тию рын­ка в рам­ках эко­но­ми­че­ской тео­рии. Имен­но рынок новостро­ек само­ре­гу­ли­ру­ет­ся за счет спро­са и пред­ло­же­ния, имен­но здесь доста­точ­ное коли­че­ство игро­ков раз­лич­но­го мас­шта­ба, имен­но рынок новостро­ек вовле­ка­ет в эко­но­ми­че­скую дея­тель­ность стро­и­тель­ную и про­из­вод­ствен­ную отрас­ли эко­но­ми­ки и поз­во­ля­ет функ­ци­о­ни­ро­вать и раз­ви­вать­ся мно­же­ству сопут­ству­ю­щих бизнесов. 

Рын­ку свой­ствен­но цик­ли­че­ское раз­ви­тие: пери­од роста, ста­би­ли­за­ция, спад и вновь рост. Рынок новостро­ек не исклю­че­ние. За его недол­гую исто­рию было дей­стви­тель­но несколь­ко серьез­ных спа­дов, кото­рые могут назы­вать­ся кри­зи­са­ми. Сна­ча­ла 1998 год, тогда кри­зис кос­нул­ся вооб­ще все­го, а не толь­ко новостро­ек, кото­рые толь­ко-толь­ко нача­ли раз­ви­вать­ся. Затем 2008 год— тогда рынок новостро­ек в Москве уже был доста­точ­но сфор­ми­ро­ван и заме­тен. Пери­од меж­ду эти­ми собы­ти­я­ми, кото­рые ока­за­ли гло­баль­ное вли­я­ние на рынок, состав­ля­ет десять лет. Даже в рам­ках тео­рии— чем боль­ше вре­ме­ни про­хо­дит меж­ду цик­ла­ми, тем силь­нее и тяже­лее ока­зы­ва­ет­ся пери­од спа­да рынка. 

Но сего­дня ситу­а­ция ста­ла немно­го слож­нее— диджи­та­ли­за­ция, актив­ное раз­ви­тие онлайн-тех­но­ло­гий и дру­гие про­дук­ты бур­но­го тех­но­ло­ги­че­ско­го роста спо­соб­ство­ва­ли тому, что рынок новостро­ек стал обрас­тать допол­ни­тель­ны­ми свя­зя­ми, ока­зы­ва­ю­щи­ми на него вли­я­ние пря­мо или кос­вен­но. Ипо­те­ка дает связь с бан­ков­ским сек­то­ром; ЗПИФ, инве­сти­ци­он­ные фон­ды— связь с финан­со­вым сек­то­ром; закон 214-ФЗ— связь с регу­ля­то­ром и т.д.

Итак, сего­дня на актив­ность на рын­ке новостро­ек может вли­ять мно­го фак­то­ров— от зако­но­да­тель­ной ини­ци­а­ти­вы до коле­ба­ния кур­сов ино­стран­ных валют, и все это очень плот­но вза­и­мо­свя­за­но. И вот в 2019 году насту­па­ет пере­лом­ный момент— гло­баль­ная пан­де­мия коро­на­ви­ру­са ста­но­вит­ся серьез­ным испы­та­ни­ем во всех смыс­лах, но так­же этот пери­од упро­чи­ва­ет вза­и­мо­свя­зи бан­ков­ско­го сек­то­ра и рын­ка новостро­ек и за счет диджи­та­ли­за­ции уско­ря­ет все про­цес­сы вза­и­мо­дей­ствия. В этот год закла­ды­ва­ет­ся осно­ва ново­го цик­ла рын­ка недви­жи­мо­сти, кото­рый мы видим сегодня. 

Раз­бе­рем основ­ные пока­за­те­ли отправ­ной точки. 

Рынок новостроек Москвы — кризис или новый виток развития?

Фото: Est-a-Tet 

Рынок доста­точ­но ста­би­лен: начи­ная с 2015 года он посте­пен­но рос и раз­ви­вал­ся. В Москве в реа­ли­за­ции пред­став­ле­но 3–3,2 млн кв. м пред­ло­же­ния, сред­ний уро­вень цен тоже доста­точ­но ста­би­лен, колеб­лет­ся в рам­ках изме­не­ния струк­ту­ры рын­ка по стро­и­тель­ной готов­но­сти, уро­вень спро­са так­же ста­би­лен и про­гно­зи­ру­ем— 750–800 тыс. кв. м в квар­тал. Уро­вень про­ник­но­ве­ния ипо­те­ки на рынок при­бли­зил­ся к 50%. 

За после­ду­ю­щие три года рынок уви­дел такие рекорд­ные пока­за­те­ли, как: 

Поче­му такие кар­ди­наль­ные изме­не­ния про­изо­шли все­го за три года? Как будет раз­ви­вать­ся рынок даль­ше? Давай­те по порядку: 

    Оче­вид­но, что все шаги по уско­ре­нию биз­нес-про­цес­сов вза­и­мо­дей­ствия субъ­ек­тов рын­ка при­ве­ли к более проч­ной вза­и­мо­свя­зи и повы­си­ли чув­стви­тель­ность рын­ка в целом. Раз­ви­тие ипо­теч­ных про­дук­тов, повы­ше­ние надеж­но­сти и гаран­тий поку­па­те­лям бла­го­да­ря 214-ФЗ так­же внес­ли свой вклад— зна­чи­тель­но боль­ше людей теперь могут совер­шить покуп­ку, при этом обла­дая даже доста­точ­но скром­ным бюд­же­том на руках. Пери­од пан­де­мии опять напом­нил, что недви­жи­мость— это самый надеж­ный инстру­мент сбе­ре­же­ния и при­умно­же­ния средств. Госу­дар­ствен­ные про­грам­мы по под­держ­ке одной из клю­че­вых отрас­лей эко­но­ми­ки стра­ны пока­за­ли поку­па­те­лям, насколь­ко ипо­те­ка может быть доступ­ной и комфортной. 

Рынок новостроек Москвы — кризис или новый виток развития?

Фото: Est-a-Tet 

К окон­ча­нию пери­о­да само­изо­ля­ции и сни­же­ния пика коро­на­ви­рус­ной про­бле­ма­ти­ки сфор­ми­ро­ва­на новая потре­би­тель­ская пси­хо­ло­гия, кото­рая осно­вы­ва­ет­ся на доступ­но­сти ипо­теч­но­го про­дук­та, высо­ком уровне диджи­та­ли­за­ции про­цес­са при­об­ре­те­ния. С осе­ни 2020 года рынок дела­ет рывок по объ­е­му про­даж. Бес­пре­це­дент­но низ­кий уро­вень клю­че­вой став­ки окон­ча­тель­но меня­ет дина­ми­ку рынка. 

Итак, если ранее мы гово­ри­ли про цик­лы в десять лет меж­ду пери­о­да­ми серьез­ных потря­се­ний, то сего­дня при­хо­дим к пери­о­ду при­мер­но в пол­то­ра-два года. 

Если отбро­сить лиш­нее, то дина­ми­ка рын­ка может быть опи­са­на так: 

Вся дина­ми­ка очень нагляд­но отра­жа­ет­ся пока­за­те­ля­ми клю­че­вой став­ки, обес­пе­чи­ва­ю­щей доступ­ность ипо­те­ки и, как след­ствие, ее долю про­ник­но­ве­ния на рынок, дина­ми­кой объ­е­ма пред­ло­же­ния, уров­нем цен и, конеч­но, уров­нем спро­са. Таким обра­зом, пока­за­те­ли уров­ня ипо­теч­ных ста­вок и спро­са 2019 года и осе­ни 2022 года вновь вышли на близ­кие зна­че­ния, что гово­рит об окон­ча­нии рыноч­но­го цикла. 

За этот пери­од два весо­мых собы­тия ока­зы­ва­ли вли­я­ние на рынок, пери­од откли­ка рын­ка и адап­та­ции не пре­вы­сил пол­го­да в обо­их слу­ча­ях. Таким обра­зом, мы видим, как уско­ри­лись цик­лы рын­ка: в 1998 году на отклик рын­ка пона­до­бил­ся по мень­шей мере год, в 2008‑м— так­же годы ушли на то, что­бы рынок пока­зал ощу­ти­мые изме­не­ния и адаптировался. 

Если посмот­реть на сего­дняш­нюю новост­ную повест­ку дня рын­ка новостро­ек и то, как это порой пре­под­но­сит­ся, то мож­но сде­лать вывод о том, что част­ным собы­ти­ям и мар­ке­тин­го­вым инстру­мен­там ста­ра­ют­ся при­дать чрез­мер­ную зна­чи­мость и весо­мость, а от рын­ка ждут реак­цию в тече­ние не несколь­ких меся­цев, а несколь­ких часов, чего, конеч­но, не бывает. 

Сего­дняш­ние скид­ки, акции и ипо­теч­ные про­грам­мы от застрой­щи­ков— это инстру­мен­ты кон­ку­рен­ции, не веду­щие к струк­тур­ным изме­не­ни­ям на рын­ке. Каж­дый кон­крет­ный про­ект оста­ет­ся в рам­ках сво­ей кон­крет­ной финан­со­вой моде­ли. Уви­дев скид­ку в 20% про­цен­тов или что-то подоб­ное, преж­де­вре­мен­но делать вывод о том, что рынок сей­час про­ся­дет на 20%, это кон­крет­ный при­мер исполь­зо­ва­ния инстру­мен­та при­вле­че­ния кли­ен­та и не более, осталь­ные про­цес­сы рын­ка гораз­до слож­нее и там боль­ше фак­то­ров вли­я­ния. Объ­яв­ле­ние скид­ки «в рынок»— это инстру­мент акти­ви­за­ции спро­са на кон­крет­но взя­тый про­ект. Ведь и в ста­биль­ном 2019 году были ново­год­ние скид­ки более 20%, прав­да, и тогда были скеп­ти­ки, кото­рые жда­ли паде­ния рын­ка. Такие про­грам­мы все­гда име­ют огра­ни­че­ние по вре­ме­ни и зача­стую рас­про­стра­ня­ют­ся на опре­де­лен­ные лоты. При­ме­не­ние тако­го инстру­мен­та— это быст­рая реак­ция деве­ло­пе­ра, поз­во­ля­ю­щая в момен­те добрать необ­хо­ди­мый объ­ем спро­са, поэто­му важ­на ско­рость анон­са. Кто пер­вый успел объ­явить такую про­грам­му, тот, как пра­ви­ло, и дости­га­ет сво­их целей в крат­ко­сроч­ном периоде. 

При­мер из дру­гой обла­сти, но пока­за­тель­ный: когда на фон­до­вом рын­ке про­ис­хо­дят круп­ные сдел­ки, это силь­но отра­жа­ет­ся на коти­ров­ках тех или иных инве­сти­ци­он­ных инстру­мен­тов, но это не гово­рит о паде­нии фон­до­во­го рын­ка— коле­ба­ния пре­кра­ща­ют­ся после сдел­ки и неболь­шо­го пери­о­да ажи­о­та­жа, когда мел­кие игро­ки созда­ют хао­тич­ное дви­же­ние. Так и в рын­ке новостро­ек— нуж­но отли­чать цик­ли­че­ские изме­не­ния рын­ка, кото­рые сего­дня умень­ши­ли свою ампли­ту­ду и уско­ри­лись, от локаль­ных собы­тий, не несу­щих дол­го­вре­мен­но­го эффекта. 

На сего­дняш­ний день раз­ви­тие рын­ка дает ему зна­чи­тель­ный объ­ем раз­лич­ных инстру­мен­тов, поз­во­ля­ю­щих гиб­ко реа­ги­ро­вать на внеш­ние и внут­рен­ние фак­то­ры. Тем не менее на все тре­бу­ет­ся вре­мя— хоть и не год, но и не несколь­ко часов. Поэто­му для ана­ли­за ситу­а­ции и при­ня­тия реше­ния об инве­сти­ции и покуп­ке нуж­но исхо­дить из пока­за­те­лей рын­ка, а не из трак­тов­ки реклам­ных посылов. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Обавторе 

Рынок новостроек Москвы — кризис или новый виток развития?

Вла­ди­мир Море­бис Парт­нер, ком­мер­че­ский дирек­тор Est-a-Tet Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :