показать результаты поиска

Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать

/
/

Легаль­на ли посу­точ­ная арен­да в Рос­сии, нуж­но ли пла­тить нало­ги и сколь­ко мож­но зара­бо­тать, сда­вая квар­ти­ру на корот­кий срок, — читай­те в нашем материале 

Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать

Сда­ча квар­ти­ры на корот­кий срок может при­но­сить в два раза боль­ший доход, чем дол­го­сроч­ная арен­да. Но и уси­лий при­дет­ся при­ло­жить боль­ше. Вме­сте с экс­пер­та­ми и юри­ста­ми рас­ска­зы­ва­ем о глав­ных осо­бен­но­стях это­го бизнеса. 

Посуточная аренда легальна

Пер­вый вопрос, кото­рый может воз­ник­нуть у жела­ю­щих сда­вать квар­ти­ру посу­точ­но,— легаль­но­ли это. Отве­тим сра­зу: да. «Неко­то­рые счи­та­ют, что такой вид зара­бот­ка не явля­ет­ся легаль­ным. Одна­ко закон не накла­ды­ва­ет ника­ких огра­ни­че­ний на мини­маль­ный срок сда­чи жилья вна­ем (ст. 683 ГК РФ). Соот­вет­ствен­но, квар­ти­ру мож­но сда­вать на любой срок— сут­ки, двое, неде­лю»,— отме­тил юрист адво­кат­ско­го бюро Asterisk Вяче­слав Климов. 

В част­но­сти, ст. 610 ГК РФ ком­мен­ти­ру­ет, что дого­вор арен­ды заклю­ча­ет­ся на срок, опре­де­лен­ный дого­во­ром, а если срок не опре­де­лен, то счи­та­ет­ся, что бума­ги оформ­ле­ны на неопре­де­лен­ный срок, доба­вил руко­во­ди­тель юри­ди­че­ско­го отде­ла стро­и­тель­ной ком­па­нии «Неф» Алек­сандр Яко­влев. В ст. 683 ГК ука­за­ны верх­ние гра­ни­цы: дого­вор най­ма жило­го поме­ще­ния заклю­ча­ет­ся на срок, не пре­вы­ша­ю­щий пяти лет. 

Реги­стри­ро­вать­ся в каче­стве инди­ви­ду­аль­но­го пред­при­ни­ма­те­ля (ИП) тоже не обя­за­тель­но. «Когда чело­век сда­ет одну квар­ти­ру, это не будет счи­тать­ся систе­ма­ти­че­ским полу­че­ни­ем при­бы­ли (п. 2 Поста­нов­ле­ния Пле­ну­ма ВС РФ от 18 нояб­ря 2004г. N 23). Реги­стри­ро­вать­ся в каче­стве ИП нуж­но в том слу­чае, когда чело­век сда­ет вна­ем сра­зу несколь­ко квар­тир»,— пояс­нил Вяче­слав Кли­мов. Глав­ное при сда­че квар­ти­ры посу­точ­но соблю­дать тре­бо­ва­ния зако­на— пла­тить нало­ги, заклю­чать дого­вор и не ослож­нять жизнь сосе­дям. Таким обра­зом, если соб­ствен­ник сда­ет квар­ти­ру и при этом дей­ству­ет в рам­ках зако­на, каких-либо пра­во­вых рис­ков он не несет. 

Посуточную аренду хотели запретить

Пери­о­ди­че­ски обще­ствен­ни­ки и депу­та­ты высту­па­ют с ини­ци­а­ти­ва­ми о запре­те посу­точ­ной арен­ды квар­тир. С таким пред­ло­же­ни­ем высту­па­ла пред­се­да­тель коми­те­та Гос­ду­мы по жилищ­ной поли­ти­ке и ЖКХ и депу­тат от пар­тии «Спра­вед­ли­вая Рос­сия» Гали­на Хован­ская. Она счи­та­ет, что в Рос­сии нуж­но посте­пен­но отка­зы­вать­ся от прак­ти­ки посу­точ­ной сда­чи квар­тир, заме­няя их неболь­ши­ми гости­ни­ца­ми эко­ном­клас­са или госте­вы­ми домами. 

В 2020 году «Рос­сий­ская обще­ствен­ная ини­ци­а­ти­ва» (РОИ, интер­нет-ресурс для раз­ме­ще­ния обще­ствен­ных ини­ци­а­тив граж­дан) соби­ра­ла под­пи­си за запрет посу­точ­ной сда­чи квар­тир в мно­го­квар­тир­ных домах. Одна­ко крат­ко­сроч­ный наем жилья оста­ет­ся легаль­ным. При этом орга­ни­зо­вы­вать хосте­лы в мно­го­квар­тир­ных домах запрещено. 

: Запрет на хосте­лы в жилых домах: что будет с мини-оте­ля­ми в России 

Платить налоги и заключать договор

Раз­мер нало­га при посу­точ­ной арен­де зави­сит от ста­ту­са упла­чи­ва­ю­ще­го его лица. Если его пла­тит физи­че­ское лицо— это будет 13% от при­бы­ли. ИП по упро­щен­ной систе­ме запла­тит 6%, а само­за­ня­тый все­го 4%. «Опти­маль­ный вари­ант— если соб­ствен­ник перед сда­чей жилья посе­тит нало­го­вую служ­бу для кон­суль­та­ции, что­бы учесть и мест­ные зако­но­да­тель­ные акты»,— поре­ко­мен­до­вал Алек­сандр Яковлев. 

Если чело­век сда­ет квар­ти­ру и не пла­тит нало­ги, то на него могут нало­жить штраф: 20% от неопла­чен­ной сум­мы нало­га, если неумыш­лен­но скрыл инфор­ма­цию, и 40%— если умыш­лен­но, пре­ду­пре­жда­ют юри­сты. Нали­чие умыс­ла дока­зы­ва­ет нало­го­вая инспекция. 

При сда­че квар­ти­ры необ­хо­ди­мо заклю­чать дого­вор, посу­точ­ная арен­да— не исклю­че­ние. Но в дан­ном слу­чае доста­точ­но про­стой пись­мен­ной фор­мы в двух экзем­пля­рах. Дого­вор не тре­бу­ет госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции или нота­ри­аль­но­го заверения. 

Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать

При сда­че квар­ти­ры необ­хо­ди­мо заклю­чать дого­вор, посу­точ­ная арен­да — не исклю­че­ние. Но в дан­ном слу­чае доста­точ­но про­стой пись­мен­ной фор­мы в двух экзем­пля­рах (Фото: izkes/shutterstock.com)

Дого­вор арен­ды квар­ти­ры: как соста­вить или расторгнуть 

Сколько можно заработать

По дан­ным ЦИАН, базо­вая став­ка арен­ды квар­тир посу­точ­но в Москве состав­ля­ет око­ло 2,5 тыс. руб. для одну­шек и око­ло 3,5 тыс. руб. для двух­ком­нат­ных квар­тир. Как пра­ви­ло, реаль­ные став­ки арен­ды выше базо­вых, так как соб­ствен­ни­ки повы­ша­ют рас­цен­ки на выход­ные, в празд­ни­ки, в лет­ний сезон и т.д., отме­тил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов. «Доход­ность тако­го биз­не­са зави­сит от мно­же­ства фак­то­ров (место­по­ло­же­ния квар­ти­ры, эффек­тив­но­сти рекла­мы, гра­мот­но­го цено­об­ра­зо­ва­ния), и соче­та­ние раз­лич­ных обсто­я­тельств может сде­лать его как весь­ма при­быль­ным (в два-три раза более выгод­ным, чем сда­ча в дли­тель­ную арен­ду), так и убы­точ­ным»,— ска­зал глав­ный ана­ли­тик ЦИАН. 

По сло­вам осно­ва­те­ля и вла­дель­ца рос­сий­ско­го сер­ви­са онлайн-бро­ни­ро­ва­ния жилья для отды­ха «Суточно.ру» Юрия Куз­не­цо­ва, сда­вать квар­ти­ру посу­точ­но в Москве при­мер­но в пол­то­ра раза выгод­нее, чем в дол­го­сроч­ную арен­ду. По дан­ным «Дом­клик», сред­няя сто­и­мость арен­ды одно­ком­нат­ной квар­ти­ры в Москве в дан­ный момент— 42 тыс. руб. в месяц. По дан­ным «Суточно.ру», крат­ко­сроч­ная арен­да сей­час в сред­нем состав­ля­ет 3,8 тыс. руб. в сут­ки. «Таким обра­зом, если еже­ме­сяч­ная запол­ня­е­мость у арен­до­да­те­ля дости­га­ет 70%, при посу­точ­ной арен­де он будет зара­ба­ты­вать мини­мум 70–80 тыс. руб. в месяц»,— при­вел рас­че­ты Юрий Кузнецов. 

Кро­ме того, сокра­ща­ет­ся и сред­ний срок оку­па­е­мо­сти квар­ти­ры. Напри­мер, при сда­че однуш­ки в Москве посу­точ­но квар­ти­ра оку­пит­ся в сред­нем за 12–15 лет. «Это на три-четы­ре года быст­рее, чем при сда­че квар­ти­ры в дол­го­сроч­ную арен­ду. Доход­ность при этом колеб­лет­ся в сред­нем в диа­па­зоне 7–9% годо­вых. Это на 3–4 п.п. боль­ше, чем при сда­че квар­ти­ры на дли­тель­ный срок»,— доба­вил осно­ва­тель «Суточно.ру».

Крат­ко­сроч­ная арен­да жилья в сто­ли­це— пер­спек­тив­ный биз­нес вви­ду ста­биль­но высо­ко­го тури­сти­че­ско­го и дело­во­го пото­ка. По дан­ным «Ави­то», на конец июля 2022 года спрос на посу­точ­ную арен­ду вырос на треть отно­си­тель­но ана­ло­гич­но­го пери­о­да про­шло­го года. Что каса­ет­ся выго­ды, то рас­счи­тать ее мож­но, зная загруз­ку аренд­ной квар­ти­ры. В Москве эта циф­ра состав­ля­ет в сред­нем 26 дней в месяц, гово­рит руко­во­ди­тель направ­ле­ния крат­ко­сроч­ной арен­ды «Ави­то Недви­жи­мо­сти» Артем Кро­моч­кин. При этом надо учи­ты­вать и рас­хо­ды, кото­рые несет соб­ствен­ник жилья: ком­му­наль­ные пла­те­жи, мел­кий ремонт, кли­нинг. Кро­ме того, квар­ти­ра может про­ста­и­вать какое-то время. 

Основные расходы

Соглас­но дан­ным экс­пер­тов из «Суточно.ру», при крат­ко­сроч­ной сда­че квар­ти­ры на арен­до­да­те­ля ложат­ся сле­ду­ю­щие рас­хо­ды: ком­му­наль­ные пла­те­жи и налог на соб­ствен­ность, налог на при­быль (4–6%, арен­до­да­те­ли обыч­но реги­стри­ру­ют­ся как само­за­ня­тые), затра­ты на убор­ку, мел­кий ремонт, тра­ты на покуп­ку постель­но­го белья, поло­те­нец и дру­гих необ­хо­ди­мых при­над­леж­но­стей. В сум­ме эти рас­хо­ды состав­ля­ют око­ло 20–30 тыс. руб. в месяц в зави­си­мо­сти от того, при­вле­ка­ет­ли арен­до­да­тель к рабо­те дру­гих сотруд­ни­ков (убор­щи­цу, адми­ни­стра­то­ра). «Что­бы сни­зить рас­хо­ды, сто­ит рас­смот­реть совре­мен­ные тех­но­ло­гии. Так, напри­мер, на вход­ной две­ри мож­но уста­но­вить кодо­вый замок, кото­рый поз­во­ля­ет уда­лен­но засе­лять и про­во­жать гостей, а в подъ­ез­де— видео­ка­ме­ру, кото­рая помо­жет отсле­дить, кто к вам засе­ля­ет­ся»,— реко­мен­до­вал Юрий Кузнецов. 

Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать

Крат­ко­сроч­ная арен­да жилья в сто­ли­це — пер­спек­тив­ный биз­нес вви­ду ста­биль­но высо­ко­го тури­сти­че­ско­го и дело­во­го пото­ка. Доход­ность может быть в два-три раза выгод­нее, чем сда­ча в дли­тель­ную арен­ду (Фото: KT Stock photos/shutterstock.com)

Какую квартиру проще сдать посуточно

По дан­ным экс­пер­тов из «Суточно.ру», глав­ный фак­тор, кото­рым сто­ит руко­вод­ство­вать­ся при выбо­ре квар­ти­ры для покуп­ки для после­ду­ю­щей ее сда­чи в посу­точ­ную арен­ду,— это соот­но­ше­ние сто­и­мо­сти (вклю­чая ремонт и меб­ли­ров­ку) и про­гно­зи­ру­е­мой чистой при­бы­ли. «Нет смыс­ла поку­пать доро­гую квар­ти­ру в элит­ном доме в самом цен­тре Моск­вы, рас­счи­ты­вая покрыть ее сто­и­мость более высо­кой аренд­ной став­кой. Рас­хо­ды и при­быль будут несо­по­ста­ви­мы, срок оку­па­е­мо­сти очень боль­шим. Гораз­до выгод­нее купить квар­ти­ру по более низ­кой цене в 20–30 мину­тах езды от цен­тра»,— пояс­нил Юрий Кузнецов. 

Важ­но, что­бы воз­ле квар­ти­ры были какие-то точ­ки при­тя­же­ния: куль­тур­ные объ­ек­ты, исто­ри­че­ские места, круп­ные кли­ни­ки, кон­церт­ные залы, ста­ди­о­ны, вок­за­лы и аэро­пор­ты. Луч­ший вари­ант для посу­точ­ной арен­ды— однуш­ки и неболь­шие сту­дии мет­ра­жом до 35–45 кв. м, кото­рые поль­зу­ют­ся наи­боль­шим спро­сом у арен­да­то­ров. Для арен­до­да­те­ля они вый­дут дешев­ле по сто­и­мо­сти, вклю­чая обслу­жи­ва­ние и налогообложение. 

Кро­ме того, чем луч­ше обу­стро­е­на квар­ти­ра, тем чаще она будет попа­дать в резуль­та­ты поис­ка на сер­ви­сах, так как чаще все­го люди ищут жилье по филь­трам. Самые важ­ные пара­мет­ры для гостей на нашем сер­ви­се— цены, рас­сто­я­ние до мет­ро, нали­чие кухон­ной зоны, Wi-Fi, фена и сти­раль­ной маши­ны, отме­ча­ет вла­де­лец «Суточно.ру».

Трудности посуточной аренды

В боль­шин­стве слу­ча­ев сда­ча квар­ти­ры посу­точ­но более выгод­на, чем на дли­тель­ный срок, но тре­бу­ет зна­чи­тель­ной вовле­чен­но­сти в про­цесс. Если при дол­го­сроч­ной арен­де соб­ствен­ник полу­ча­ет пас­сив­ный доход (лишь немно­гим отли­ча­ю­щий­ся по сво­им затра­там от полу­че­ния про­цен­тов с бан­ков­ско­го депо­зи­та), то сда­ча в посу­точ­ную арен­ду— это отдель­ный биз­нес, гово­рит Алек­сей Попов. «Нуж­но или само­му им зани­мать­ся (встре­ча гостей, веде­ние доку­мен­то­обо­ро­та, орга­ни­за­ция кли­нин­га, раз­ре­ше­ние кон­фликт­ных ситу­а­ций), или пору­чить это спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ной ком­па­нии»,— отме­тил он. 

Кро­ме того, есть рис­ки пор­чи и кра­жи иму­ще­ства не толь­ко соб­ствен­но­го, но и сосе­дей. Что­бы воз­ме­стить боль­шие убыт­ки, зача­стую тре­бу­ет­ся обра­тить­ся в суд, гово­рит юрист Алек­сандр Яко­влев. По его сло­вам, неред­ко граж­дане страху­ют иму­ще­ство или поль­зу­ют­ся услу­га­ми управ­ля­ю­щих компаний. 

Что каса­ет­ся изно­са квар­ти­ры и ее содер­жи­мо­го (мебе­ли, тех­ни­ки, и пр.), есть мне­ние, что при посу­точ­ной арен­де он выше. Но это сте­рео­тип, счи­та­ет осно­ва­тель «Суточно.ру». «С точ­ки зре­ния про­стой логи­ки это не так: коли­че­ство людей в еди­ни­цу вре­ме­ни в квар­ти­ре точ­но такое­же, как если­бы ее сда­ва­ли посто­ян­ным жиль­цам. Соот­вет­ствен­но, все­ми пред­ме­та­ми, тех­ни­кой посто­яль­цы будут поль­зо­вать­ся не чаще»,— пояс­ня­ет экс­перт. «Более того, часто в поезд­ках людям нет необ­хо­ди­мо­сти в боль­ших объ­е­мах сти­рать, гла­дить белье и гото­вить так, как это обыч­но при­ня­то делать у себя дома. Но если все-таки опа­се­ния есть, для под­стра­хов­ки мож­но брать с арен­да­то­ров залог или стра­хо­вать свое иму­ще­ство»,— доба­вил он. 

В любом слу­чае, откры­вая этот биз­нес, важ­но пони­мать, что сда­ча жилья в крат­ко­сроч­ную арен­ду— не такой про­стой спо­соб полу­че­ния дохо­да, это не пас­сив­ный доход, как может­ка­зать­ся. Мно­гое зави­сит от каче­ства сда­ва­е­мо­го жилья, дина­ми­ки спро­са на рын­ке, ваше­го биз­нес-под­хо­да. «Желая достичь успе­ха, важ­но учесть все мело­чи. Ведь успех любо­го биз­не­са в том, насколь­ко каче­ствен­но вы про­ду­ма­ли его веде­ние и про­счи­та­ли рис­ки»,— заклю­чил руко­во­ди­тель направ­ле­ния крат­ко­сроч­ной арен­ды «Ави­то Недвижимости». 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :