показать результаты поиска

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

/
/

Рынок апар­та­мен­тов про­сел силь­нее, чем рынок квар­тир. Вме­сте с экс­пер­та­ми раз­би­ра­ем­ся, как изме­ни­лись цены и спрос на пер­вич­ном рын­ке апар­та­мен­тов Моск­вы в 2022 году 

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

Апар­та­мен­ты, несмот­ря на свой неуре­гу­ли­ро­ван­ный ста­тус, отсут­ствие льгот­ных про­грамм с гос­под­держ­кой и паде­ние спро­са, про­дол­жи­ли доро­жать в 2022 году. По дан­ным ЦИАН, сред­няя цена 1 кв. м на пер­вич­ном рын­ке апар­та­мен­тов в ста­рых гра­ни­цах Моск­вы за год вырос­ла на 15,2% и на декабрь соста­ви­ла 332 тыс. руб. (без уче­та элит­но­го сегмента). 

Спрос упал до 50%

Рынок апар­та­мен­тов, как и весь рынок жилья, в 2022 году столк­нул­ся с паде­ни­ем спро­са. По дан­ным ЦИАН, за 11 меся­цев на пер­вич­ном рын­ке Ста­рой Моск­вы было про­да­но 4,5 тыс. апар­та­мен­тов. Это на 28% мень­ше, чем за ана­ло­гич­ный пери­од про­шло­го года (6,3 тыс. штук). В янва­ре— мар­те теку­ще­го года спрос на рын­ке апар­та­мен­тов пре­вы­шал пока­за­те­ли про­шло­го года. В мар­те было заклю­че­но наи­боль­шее коли­че­ство сде­лок с апар­та­мен­та­ми— более 700 за месяц. В апре­ле чис­ло сде­лок рез­ко сокра­ти­лось (как и в целом по рын­ку), и с того момен­та пока­за­те­ли 2022 года не пре­вы­ша­ли про­шло­год­них, отме­тил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов. С июня спрос стал вос­ста­нав­ли­вать­ся, достиг­нув локаль­но­го мак­си­му­ма в сен­тяб­ре (407 сде­лок), после чего на фоне объ­яв­ле­ния частич­ной моби­ли­за­ции вновь сокра­тил­ся, доба­вил он. 

Более того, по оцен­кам ЦИАН, рынок апар­та­мен­тов про­сел силь­нее, чем рынок квар­тир. «В целом на пер­вич­ном рын­ке Моск­вы в ста­рых гра­ни­цах про­да­жи в 2022 году толь­ко на 14% ниже, чем в 2021 году»,— отме­тил Алек­сей Попов. Напри­мер, в нояб­ре на рын­ке новостро­ек Ста­рой Моск­вы наблю­да­лось вос­ста­нов­ле­ние спро­са отно­си­тель­но октяб­ря (рост на 42%). В сег­мен­те апар­та­мен­тов вос­ста­но­ви­тель­но­го роста не отме­че­но, наобо­рот, чис­ло сде­лок про­дол­жи­ло сокра­щать­ся. Сей­час спрос даже ниже май­ских пока­за­те­лей (287 сде­лок), доба­вил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики».

Экс­пер­ты из ком­па­нии «Мет­ри­ум» отме­ча­ют более замет­ное годо­вое паде­ние спро­са на бюд­жет­ные апар­та­мен­ты в новострой­ках Моск­вы— на 50,3%. По под­сче­там «Бест-Новостроя», спрос на новые апар­та­мен­ты мас­со­во­го сег­мен­та в нояб­ре ока­зал­ся на 30% ниже ноябрь­ских показателей. 

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

Основ­ная при­чи­на сни­же­ния сде­лок с апар­та­мен­та­ми поми­мо обще­ры­ноч­но­го спа­да — это отсут­ствие льгот­ных про­грамм (Фото: Алек­сей Зотов/ТАСС)

Без под­держ­ки: что будет с рын­ком апар­та­мен­тов в Москве 

Почему покупатели потеряли интерес к апартаментам

Основ­ная при­чи­на сокра­ще­ния чис­ла сде­лок с апар­та­мен­та­ми­по­ми­мо обще­ры­ноч­но­го спа­да— это отсут­ствие льгот­ных ипо­теч­ных про­грамм. «На апар­та­мен­ты почти не рас­про­стра­ня­ют­ся про­грам­мы льгот­ной и семей­ной ипо­те­ки, под­дер­жи­ва­ю­щие рынок новостро­ек, а зна­чит, в общем слу­чае усло­вия их при­об­ре­те­ния менее выгод­ные, чем квар­тир. Этот сег­мент рын­ка более уяз­вим на фоне сни­же­ния спро­са»,— пояс­нил Алек­сей Попов. 

Неко­то­рые из поку­па­те­лей, ранее рас­смат­ри­вав­ших при­об­ре­те­ние апар­та­мен­тов, пере­ори­ен­ти­ро­ва­лись на жилье, под­твер­ди­ла пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров ком­па­нии «Бест-Новострой» Ири­на Доброхотова. 

Кро­ме того, для вла­дель­цев апар­та­мен­тов ком­му­наль­ные услу­ги сто­ят боль­ше, чем для соб­ствен­ни­ков квар­тир, им так­же при­хо­дит­ся пла­тить более высо­кие нало­ги, доба­ви­ла управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум» Надеж­да Корк­ка. «Эти аспек­ты нега­тив­но вли­я­ют на потре­би­тель­ский инте­рес, осо­бен­но в усло­ви­ях непро­стой эко­но­ми­че­ской обста­нов­ки. Поэто­му боль­шин­ство застрой­щи­ков стре­мят­ся к изме­не­нию вида раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния и пере­во­ду апар­та­мен­тов в квар­ти­ры»,— ска­за­ла Надеж­да Коркка. 

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

Чис­ло сде­лок на пер­вич­ном рын­ке апар­та­мен­тов в Ста­рой Москве 2021–2022 годах (Фото: «ЦИАН.Аналитика»)

Цены выросли, несмотря на падающий спрос

Несмот­ря на сни­же­ние спро­са, цены на апар­та­мен­ты про­дол­жа­ли рас­ти. По дан­ным ЦИАН, сред­няя цена 1 кв. м на пер­вич­ном рын­ке апар­та­мен­тов Моск­вы в ста­рых гра­ни­цах на декабрь состав­ля­ет 332 тыс. руб. (без уче­та элит­но­го сег­мен­та). Это на 15,2% боль­ше, чем год назад. Более того, годо­вой рост ока­зал­ся суще­ствен­нее, чем в сег­мен­те клас­си­че­ских квар­тир. Для срав­не­ния, квар­ти­ры в новострой­ках в ста­рых гра­ни­цах Моск­вы за год подо­ро­жа­ли все­го на 8%. «В отли­чие от сег­мен­та квар­тир, где цены послед­ние несколь­ко меся­цев стагни­ро­ва­ли и даже немно­го сни­жа­лись, в сег­мен­те апар­та­мен­тов про­дол­жал­ся рост (за исклю­че­ни­ем несколь­ких меся­цев)»,— отме­тил руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики».

Вклад в это вно­сят и сами поку­па­те­ли, кото­рые быст­рее все­го рас­ку­па­ли более доступ­ные лоты. «Апар­та­мен­ты сто­ят дешев­ле, чем сопо­ста­ви­мые по харак­те­ри­сти­кам квар­ти­ры, поэто­му в неко­то­рых слу­ча­ях выгля­дят более при­вле­ка­тель­ным вари­ан­том для поку­па­те­лей с огра­ни­чен­ным бюд­же­том (хотя на апар­та­мен­тыи не рас­про­стра­ня­ет­ся льгот­ная ипо­те­ка)»,— пояс­нил Алек­сей Попов. К тому­же коле­ба­ния в уровне цен в апар­та­мент­ных кор­пу­сах обыч­но замет­нее, чем в новострой­ках с квар­ти­ра­ми, посколь­ку выбор их зна­чи­тель­но мень­ше (в шесть-семь раз), доба­вил он. 

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

Дина­ми­ка сред­ней цены 1 кв. м на пер­вич­ном рын­ке апар­та­мен­тов Ста­рой Моск­вы в 2021–2022 годах (Фото: «ЦИАН.Аналитика»)

Рост сто­и­мо­сти апар­та­мен­тов в новострой­ках Ста­рой Моск­вы зафик­си­ро­ва­ли ана­ли­ти­ки из «Бест-Новостроя». По их под­сче­там, силь­нее все­го подо­ро­жа­ли апар­та­мен­ты в мас­со­вом сег­мен­те— почти на 14%. Если в декаб­ре 2021 года 1 кв. м сто­ил 260,4 тыс. руб., то в декаб­ре 2022 года— до 296,7 тыс. руб. Мень­ше все­го за год вырос­ли в цене апар­та­мен­ты биз­нес-клас­са— на 6,6%, до 434,6 тыс. руб. за 1 кв. м. 

Спрос упал, цены выросли: как апартаменты в Москве пережили 2022 год

В отли­чие от сег­мен­та квар­тир, где цены послед­ние несколь­ко меся­цев стагни­ро­ва­ли и даже немно­го сни­жа­лись, в сег­мен­те апар­та­мен­тов про­дол­жал­ся рост (за исклю­че­ни­ем несколь­ких меся­цев) (Фото: Shutterstock) 

Цены на квартиры в новостройках снизились

В 2022 году цены на квар­ти­ры в новострой­ках Моск­вы сни­зи­лись впер­вые за послед­ние три года. В октяб­ре, по дан­ным ЦИАН, цены на новострой­ки в сто­лич­ном реги­оне опу­сти­лись сра­зу на 1,5%. Это ста­ло рекорд­ным сни­же­ни­ем за месяц за всю исто­рию наблю­де­ний. В нояб­ре сни­же­ние пре­кра­ти­лось, одна­ко тен­ден­ция сохра­ни­лась в ста­рых гра­ни­цах Моск­вы, новострой­ки здесь про­дол­жи­ли деше­веть. За ноябрь сто­и­мость 1 кв. м сни­зи­лась на 0,4%, до 350,6 тыс. руб. Одна из основ­ных при­чин сни­же­ния цен— паде­ние чис­ла сде­лок с жильем. 

Проектов с апартаментами стало меньше

Пред­ло­же­ние апар­та­мен­тов в 2022 году про­дол­жи­ло сокра­щать­ся. Этот тренд наме­тил­ся в 2021 году. Тогда застрой­щи­ки ста­ли реже выво­дить про­ек­ты с апар­та­мен­та­ми из-за ситу­а­ции неопре­де­лен­но­сти вокруг их ста­ту­са (дан­ный зако­но­про­ект до сих пор не при­нят). В теку­щем году тен­ден­ция сохра­ни­лась: по дан­ным «Бест-Новостроя», с янва­ря по ноябрь 2022 года на рынок новостро­ек Ста­рой Моск­вы вышло 28 про­ек­тов (без уче­та элит­но­го сег­мен­та) с апар­та­мен­та­ми. В 2021 году за ана­ло­гич­ный пери­од в про­да­жу вышло 34 про­ек­та. «Теку­щее умень­ше­ние коли­че­ства вышед­ших про­ек­тов свя­за­но со сни­же­ни­ем спро­са на апар­та­мен­ты мас­со­во­го сег­мен­та в усло­ви­ях отсут­ствия льгот­ных ипо­теч­ных про­грамм»,— счи­та­ет Ири­на Доброхотова. 

Все­го, по дан­ным «Мет­ри­ума», к нача­лу декаб­ря на пер­вич­ном рын­ке Моск­вы пред­став­ле­но 106 про­ек­тов с апар­та­мен­та­ми про­тив 95 годом ранее. В основ­ном на рынок вышли про­ек­ты, старт реа­ли­за­ции кото­рых был отло­жен на вре­мя пан­де­мии. Апарт-ком­плек­сы так­же ста­ли чаще появ­лять­ся на пло­щад­ках с офис­ным потен­ци­а­лом, так как ряд деве­ло­пе­ров ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти в этом году реши­ли пере­ори­ен­ти­ро­вать­ся на стро­и­тель­ство жилья, пояс­ни­ла Надеж­да Коркка. 

На фоне сни­же­ния дохо­дов насе­ле­ния рас­тет запрос на доступ­ные лоты, отме­ти­ла управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум». «Деве­ло­пе­ры пред­ла­га­ют все более ком­пакт­ные вари­ан­ты, вклю­чая мик­ро­ап­ар­та­мен­ты (от 9 кв. м). Сред­няя пло­щадь реа­ли­зу­е­мых апар­та­мен­тов за год сокра­ти­лась на 14,8%— с 52,6 до 44,8 кв. м»,— ска­за­ла она. 

Что важно знать об апартаментах

Сей­час апар­та­мен­ты име­ют ста­тус нежи­лых поме­ще­ний. Несмот­ря на мно­го­крат­ные попыт­ки при­рав­нять их к жилью, их ста­тус до сих пор не уре­гу­ли­ро­ван. Апар­та­мен­ты име­ют как пре­иму­ще­ства, так и недо­стат­ки. Напри­мер, апар­та­мен­ты, как пра­ви­ло, сто­ят на 10–20% дешев­ле тра­ди­ци­он­но­го жилья, но внешне могут от него не отли­чать­ся. Имен­но это и при­вле­ка­ет поку­па­те­лей. Но в них нель­зя полу­чить посто­ян­ную реги­стра­цию, а нало­ги и ком­му­наль­ные пла­те­жи выше, чем в тра­ди­ци­он­ных квар­ти­рах. Тре­бо­ва­ния и нор­мы к стро­и­тель­ству апар­та­мен­тов гораз­до мяг­че. Кро­ме того, при воз­ве­де­ни­иа­парт-ком­плек­сов нет обя­за­тель­но­го тре­бо­ва­ния по стро­и­тель­ству соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры (школ, дет­са­дов), как в слу­чае с клас­си­че­ски­ми ЖК. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :