показать результаты поиска

Турбулентность и стагнация: что будет с новостройками в Москве

/
/

Экс­пер­ты рын­ка недви­жи­мо­сти рас­ска­за­ли, что будет с цена­ми и спро­сом на пер­вич­ном рын­ке сто­лич­но­го жилья до кон­ца года 

Турбулентность и стагнация: что будет с новостройками в Москве

Летом рынок сто­лич­ной недви­жи­мо­сти вос­ста­нав­ли­вал­ся после весен­не­го паде­ния. Спрос на новострой­ки Моск­вы в тре­тьем квар­та­ле 2022 года рос, объ­ем пред­ло­же­ния попол­нял­ся, при этом цены суще­ствен­но не изме­ни­лись. Одна­ко после объ­яв­ле­ния частич­ной моби­ли­за­ции 21 сен­тяб­ря рынок новостро­ек сно­ва погру­зил­ся в состо­я­ние неопределенности. 

Экс­пер­ты рас­ска­за­ли, как ситу­а­ция на пер­вич­ном рын­ке жилья сто­ли­цы может поме­нять­ся до кон­ца года. 

Временная стабильность

Начи­ная с июня 2022 года рынок сто­лич­ной недви­жи­мо­сти при­хо­дил в себя после весен­не­го паде­ния. «Хотя дан­ных по чис­лу сде­лок за весь сен­тябрь пока нет, мож­но точ­но ска­зать, что тре­тий квар­тал стал пери­о­дом вос­ста­нов­ле­ния поку­па­тель­ской актив­но­сти. Отно­си­тель­но мая 2022 года (конец вто­ро­го квар­та­ла) с мини­маль­ным чис­лом сде­лок спрос на новострой­ки Моск­вы в июле был выше на 42%, а в авгу­сте в срав­не­нии с маем рост соста­вил 54%. Одна­ко начи­ная с 21 сен­тяб­ря объ­яв­ле­ния о покуп­ке квар­тир в новострой­ках смот­ре­ли на 23% реже, чем за неде­лю до нача­ла частич­ной моби­ли­за­ции»,— рас­ска­за­ла экс­перт «ЦИАН.Аналитики» Вик­то­рия Кирюхина. 

Основ­ным фак­то­ром вос­ста­нов­ле­ния спро­са на новострой­ки в тре­тьем квар­та­ле ста­ло рас­ши­ре­ние про­грам­мы суб­си­ди­ро­ва­ния ипо­те­ки и появ­ле­ние допол­ни­тель­ных про­грамм по сни­же­нию ста­вок от деве­ло­пе­ров, отме­ти­ла Кирю­хи­на. Она напом­ни­ла, что в авгу­сте доля ипо­теч­ных сде­лок соста­ви­ла в Мос­ков­ском реги­оне 83%, что ста­ло рекорд­ным пока­за­те­лем в исто­рии наблюдений. 

Объ­ем пред­ло­же­ния в тре­тьем квар­та­ле 2022 года про­де­мон­стри­ро­вал рост. «За квар­тал пока­за­тель вырос на 4,9% и соста­вил 2,6 млн кв. м. Суще­ствен­ный объ­ем ново­го пред­ло­же­ния состо­ит из квар­тир и апар­та­мен­тов ком­форт-клас­са с долей 46,5% (во вто­ром квар­та­ле— 52,7%). Пред­ло­же­ние, вышед­шее в про­да­жу в про­ек­тах биз­нес-клас­са, зани­ма­ет 38,1% (квар­та­лом ранее пока­за­тель нахо­дил­ся на уровне 35%). Доля про­ек­тов высо­ко­бюд­жет­но­го сег­мен­та соста­ви­ла: пре­ми­ум-класс— 10,6 (ранее 11,9%), элит­ный-класс— 4,8% (учи­ты­ва­лись жилые ком­плек­сы, реа­ли­зу­е­мые в откры­той про­да­же)»,— рас­ска­за­ли в депар­та­мен­те про­ект­но­го кон­сал­тин­га Est-a-Tet. Таким обра­зом, пред­ло­же­ние сто­лич­ных новостро­ек вер­ну­лось к докри­зис­но­му уров­ню, отме­ти­ла ана­ли­тик ЦИАН. 

Цены на рын­ке новостро­ек Моск­вы за тре­тий квар­тал суще­ствен­но не изме­ни­лись. По дан­ным bnMAP.pro, сред­няя сто­и­мость пред­ло­же­ния стан­дарт­но­го клас­са за этот пери­од вырос­ла на 7,7% и сего­дня состав­ля­ет 289,2 тыс. руб. за 1 кв. м, в ком­форт-клас­се— на 1% (до 299,5 тыс. руб.), в биз­нес-клас­се— на 1,5% (до 460,3 тыс. руб.), в пре­ми­ум— на 0,7% (до 931 тыс. руб.), а в элит­ном— на 1,8% (до 1,7 млн руб.). 

Турбулентность и стагнация: что будет с новостройками в Москве

Фото: Studio Romanticshutterstock 

Пере­ста­ли рас­ти: как изме­ни­лись цены на новострой­ки в Москве за квартал 

Ипотечное будущее

Спрос и цены в сег­мен­те пер­вич­но­го жилья во мно­гом будут зави­сеть от раз­ви­тия рын­ка ипо­те­ки, утвер­жда­ют экс­пер­ты. Одним из гря­ду­щих ново­вве­де­ний, кото­рое повли­я­ет на актив­ность поку­па­те­лей, может стать отме­на Бан­ком Рос­сии ипо­теч­ных про­грамм от застрой­щи­ков со став­ка­ми менее 1%. 

«Подоб­ное реше­ние будет носить нор­ма­ли­зу­ю­щий харак­тер. Такие про­грам­мы эффек­тив­ны для повы­ше­ния спро­са, но пло­хо ска­зы­ва­ют­ся на эко­но­ми­ке про­ек­тов в силу комис­си­он­но­го воз­на­граж­де­ния бан­кам за каж­дый такой кре­дит. При­чем вно­сить его нуж­но сра­зу при заклю­че­нии ДДУ, а не после рас­кры­тия эскроу-сче­тов, когда у деве­ло­пе­ров появ­ля­ют­ся на это сред­ства. Поэто­му застрой­щи­ки зача­стую рас­ши­ря­ют кре­дит­ные лими­ты на эти цели, а что­бы эко­но­ми­ка все­го про­ек­та оста­ва­лась рабо­чей, повы­ша­ют цены на квар­ти­ры, куп­лен­ные в рам­ках ком­би­ни­ро­ван­ных про­грамм»,— пояс­ни­ла ком­мер­че­ский дирек­тор ГК «А101» Анна Боим. 

Даль­ней­шее раз­ви­тие собы­тий опре­де­лят меры под­держ­ки отрас­ли жилищ­но­го кре­ди­то­ва­ния, под­черк­ну­ла Кирю­хи­на из ЦИАН. «Сего­дня актив­но обсуж­да­ет­ся пере­смотр усло­вий семей­ной ипо­те­ки и допол­ни­тель­ное сни­же­ние ста­вок на квар­ти­ры боль­шой пло­ща­ди. Одна­ко в насто­я­щей момент в урав­не­нии слиш­ком мно­го неиз­вест­ных, что­бы понять, куда дви­нет­ся рынок»,— напом­ни­ла ана­ли­тик. Сто­ит так­же отме­тить, что в свя­зи с моби­ли­за­ци­ей бан­ки ста­ли чаще отка­зы­вать в ипо­те­ке муж­чи­нам, а так­же более тща­тель­но отно­сить­ся к пред­ме­ту зало­га, скру­пу­лез­но опре­де­ляя его сто­и­мость, отме­ти­ла управ­ля­ю­щий парт­нер Delta Estate Еле­на Зем­цо­ва. Она уточ­ни­ла, что это свя­за­но с тем, что у бан­ков появи­лись новые рис­ки и они про­счи­ты­ва­ют финан­со­вые стра­те­гии, свя­зан­ные с заем­щи­ка­ми и их зало­га­ми, такая ситу­а­ция может при­ве­сти к сокра­ще­нию зай­мов по жилищ­ным кре­ди­там, под­черк­ну­ла эксперт. 

Одна­ко, по про­гно­зу, испол­ни­тель­но­го дирек­то­ра клу­ба инве­сто­ров Вла­ди­сла­ва Пре­об­ра­жен­ско­го, бла­го­да­ря тому, что сто­и­мость ипо­те­ки сего­дня ста­би­ли­зи­ро­ва­лась, в бли­жай­шие меся­цы мас­со­вый сег­мент новостро­ек будет иметь ста­биль­ный спрос до кон­ца года. 

Турбулентность и стагнация: что будет с новостройками в Москве

Отме­на ипо­те­ки под 0,1%: как изме­нят­ся спрос и цены на жилье 

Турбулентность и снижение спроса

В бли­жай­шие неде­ли рынок ждет тур­бу­лент­ность, счи­та­ют ана­ли­ти­ки. Боль­шин­ство граж­дан сей­час не пони­ма­ют, что будет про­ис­хо­дить в эко­но­ми­ке, стране и мире в целом в бли­жай­шие меся­цы, счи­та­ет управ­ля­ю­щий парт­нер Dombook, пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров ком­па­нии «Бест-Новострой» Ири­на Доб­ро­хо­то­ва. По ее мне­нию, это сего­дня основ­ной фак­тор, кото­рый отча­сти может выну­дить поку­па­те­лей отка­зать­ся от сде­лок в бли­жай­шее время. 

«Одни кли­ен­ты отло­жат покуп­ку из-за неопре­де­лен­но­сти, мно­гие перей­дут к сбе­ре­га­тель­ной моде­ли пове­де­ния. Дру­гие, наобо­рот, пере­жи­да­ют неста­биль­ные вре­ме­на в ста­биль­ной «валю­те»— квад­рат­ных мет­рах. Кро­ме того, крат­ко­сроч­но под­дер­жать спрос на новострой­ки может новость об отмене ипо­теч­ных про­грамм от застрой­щи­ков. Вто­рич­ный рынок, где ожи­да­ем боль­шее чис­ло «нови­нок», чем в сред­нем, будет так­же ока­зы­вать цено­вое дав­ле­ние на сег­мент новостро­ек. Одна­ко насколь­ко затяж­ным ока­жет­ся паде­ние, пока слож­но про­гно­зи­ро­вать»,— про­ком­мен­ти­ро­ва­ла Вик­то­рия Кирюхина. 

В целом рынок новостро­ек в тече­ние бли­жай­ше­го вре­ме­ни (октябрь) может пока­зать отно­си­тель­но неболь­шую нис­хо­дя­щую кор­рек­цию спро­са, отме­тил Пре­об­ра­жен­ский. «Но, в слу­чае если не воз­ник­нут суще­ствен­ные допол­ни­тель­ные нега­тив­ные фак­то­ры, смо­жет доста­точ­но быст­ро вос­ста­но­вить­ся. По ито­гам года на пер­вич­ном рын­ке будет заклю­че­но на 5–10% мень­ше сде­лок на пер­вич­ном рын­ке, чем в 2021 году (84 тыс. сде­лок)»,— про­гно­зи­ру­ет испол­ни­тель­ный дирек­тор клу­ба инвесторов. 

Турбулентность и стагнация: что будет с новостройками в Москве

Фото: Michael Dechevshutterstock 

Отка­зы от сде­лок и скид­ки: как моби­ли­за­ция повли­я­ла на рынок жилья 

Стагнация цен

Пред­по­сы­лок для серьез­но­го роста или сни­же­ния цен на рын­ке новостро­ек сего­дня нет, еди­но­глас­но утвер­жда­ют ана­ли­ти­ки. «В бли­жай­шие меся­цы цены зафик­си­ру­ют­ся на теку­щих отмет­ках. Впро­чем, в зави­си­мо­сти от сег­мен­та, от меся­ца к меся­цу мы, воз­мож­но, будем наблю­дать кор­рек­цию в свя­зи с изме­не­ни­ем экс­по­зи­ции на 1–1,5% как в боль­шую, так и в мень­шую сто­ро­ну»,— счи­та­ет Доб­ро­хо­то­ва из «Бест-Новостроя».

Вли­я­ние на цены так­же ока­жет то, что деве­ло­пе­ры риску­ют столк­нуть­ся с кад­ро­вым дефи­ци­том, поми­мо про­блем логи­сти­кой и ростом себе­сто­и­мо­сти, отме­тил Кирю­хи­на из ЦИАН. Она под­черк­ну­ла, что сего­дня очень мно­го внеш­них фак­то­ров, не свя­зан­ных напря­мую с рын­ком недви­жи­мо­сти, но вли­я­ю­щих на потре­би­тель­ское пове­де­ние и спрос, а соот­вет­ствен­но и стоимость. 

Мос­ков­ские застрой­щи­ки пока не видят пер­спек­тив для суще­ствен­но­го изме­не­ния цен. «В сред­нем по рын­ку цены на квар­ти­ры в новострой­ках замет­но сни­жать­ся не будут, деве­ло­пе­ры могут пой­ти по пути замед­ле­ния тем­пов роста сто­и­мо­сти квар­тир»,— про­гно­зи­ру­ет осно­ва­тель и вла­де­лец ГК «Ман­га­зея», гене­раль­ный дирек­тор «Ман­га­зея Деве­ло­п­мент» Сер­гей Янчу­ков. «Мы пока так­же не видим пер­спек­ти­вы для сни­же­ния цен. В целом рынок новостро­ек сто­ли­цы за послед­ние два года адап­ти­ро­вал­ся к раз­но­го рода вли­я­ни­ям и готов к новым вызо­вам»,— отме­тил заме­сти­те­ля ком­мер­че­ско­го дирек­то­ра по про­да­жам ГК «МИЦ» Алек­сандр Пасько. 

При этом теку­щий баланс спро­са и пред­ло­же­ния не пред­по­ла­га­ет роста цен на рын­ке жилья, в тоже вре­мя при попыт­ке кор­рек­ции цен вниз будут при­ни­мать­ся допол­ни­тель­ные меры по сти­му­ли­ро­ва­нию спро­са, счи­та­ет испол­ни­тель­ный дирек­тор клу­ба инве­сто­ров Вла­ди­слав Пре­об­ра­жен­ский. Он отме­тил, что такие меры будут осу­ществ­лять­ся толь­ко при явной тен­ден­ции сни­же­ния спро­са с оче­вид­ным дав­ле­ни­ем на сто­и­мость. «Сред­ние цены на новострой­ки Моск­вы до кон­ца года будут оста­вать­ся в пре­де­лах диа­па­зо­на 290–310 тыс. руб. за «квад­рат». Источ­ни­ков допол­ни­тель­но­го пла­те­же­спо­соб­но­го спро­са не пред­ви­дит­ся, допол­ни­тель­ные меры сти­му­ли­ро­ва­ния воз­мож­ны, толь­ко если теку­щий рынок будет суще­ствен­но терять спрос»,— про­гно­зи­ру­ет Преображенский. 

При этом нель­зя исклю­чать веро­ят­ность ката­стро­фи­че­ских послед­ствий для рын­ка жилья в слу­чае рез­кой эска­ла­ции кон­флик­та на Укра­ине и его рас­ши­ре­ния или при­ме­не­ния ору­жия мас­со­во­го пора­же­ния, отме­тил испол­ни­тель­ный дирек­тор клу­ба инве­сто­ров. По его мне­нию, эта воз­мож­ность име­ет крайне незна­чи­тель­ную веро­ят­ность, но гово­рить о том, что эска­ла­ция кон­флик­та и вовле­че­ние в него новых участ­ни­ков не может про­изой­ти, к сожа­ле­нию, нельзя. 

Пере­ста­ли рас­ти: как изме­ни­лись цены на новострой­ки в Москве за квартал 

Автор Вера Лунькова

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :