показать результаты поиска

ЦБ снизил ставку до 9,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье

/
/

Экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью», счи­та­ют, что ипо­те­ка даль­ше про­дол­жит деше­веть вслед за клю­че­вой став­кой. Одна­ко это не при­ве­дет к суще­ствен­но­му росту спро­са на жилье 

cb snizil stavku do  chto budet s ipotekoj i cenami na zhile aa

ЦБ сни­зил клю­че­вую ставку.Как реше­ние регу­ля­то­ра ска­жет­ся на ипо­теч­ном спро­се и доступ­но­сти жилья 

ЦБ на засе­да­нии в пят­ни­цу, 10 июня, в чет­вер­тый раз под­ряд сни­зил клю­че­вую став­ку — с 11% до 9,5%. После рез­ко­го повы­ше­ния в кон­це фев­ра­ля до 20% став­ка сно­ва вер­ну­лась к докри­зис­ным значениям. 

Как реше­ние регу­ля­то­ра ска­жет­ся на ипо­теч­ном спро­се и доступ­но­сти жилья— спро­си­ли у экспертов. 

Существенного оживления ждать не стоит

Экс­пер­ты, опро­шен­ные «РБК-Недви­жи­мо­стью», счи­та­ют, что ипо­те­ка и даль­ше про­дол­жит деше­веть вслед за клю­че­вой став­кой, но замет­но­го роста спро­са на ипо­теч­ном рын­ке они не ожи­да­ют. «Сни­же­ние клю­че­вой став­ки с 11% до 9,5% в луч­шем слу­чае при­ве­дет к сни­же­нию ипо­теч­ных ста­вок на про­цент­ный пункт. Одна­ко это не при­ве­дет к суще­ствен­но­му ожив­ле­нию спро­са на ипо­те­ку»,— гово­рит ана­ли­тик ФГ «Финам» Ната­лия Пырье­ва. По ее мне­нию, сей­час рос­си­яне пре­бы­ва­ют в ожи­да­нии про­яс­не­ния общей эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции и сни­же­ния цен со сто­ро­ны застройщиков. 

«Рынок был силь­но пере­грет в 2021 году, поэто­му пла­те­же­спо­соб­ный спрос в мас­се исчер­пал себя. Такое зати­шье слу­чи­лось­бы, даже если­бы не было ситу­а­ции вокруг Укра­и­ны, но, без­услов­но, в мень­шем мас­шта­бе»,— счи­та­ет экс­перт. Спрос на ипо­те­ку будет сохра­нять­ся низ­ким в тече­ние сле­ду­ю­щих несколь­ких меся­цев, доба­ви­ла ана­ли­тик «Фина­ма».

Мин­фин спро­гно­зи­ро­вал уве­рен­ный рост ипо­те­ки в бли­жай­шие месяцы 

Похо­жую точ­ку зре­ния выска­за­ла дирек­тор груп­пы рей­тин­гов финан­со­вых инсти­ту­тов АКРА Ири­на Носо­ва. По ее сло­вам, сни­же­ние клю­че­вой став­ки в тео­рии долж­но бла­го­при­ят­но отра­жать­ся на рын­ке ипо­те­ки. Но суще­ству­ет ряд фак­то­ров, кото­рые, напро­тив, спо­соб­ству­ют сни­же­нию спро­са на жилье. «В част­но­сти, чрез­мер­но воз­рос­шая с нача­ла пан­де­мии сто­и­мость жилья для зна­чи­тель­ной части рос­си­ян ста­ла пре­пят­стви­ем к покуп­ке недви­жи­мо­сти. В резуль­та­те дол­го­вая нагруз­ка по ипо­те­ке ста­ла очень высо­кой для сред­не­ста­ти­сти­че­ско­го граж­да­ни­на»,— пояс­ни­ла эксперт. 

По ее мне­нию, еще одним фак­то­ром оста­ет­ся реа­ли­зо­вав­ший­ся в зна­чи­тель­ной мере инве­сти­ци­он­ный спрос, кото­рый спо­соб­ство­вал слиш­ком актив­но­му росту сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти на фоне дей­ствия льгот­ных про­грамм. «Сей­час инве­сто­ры смот­рят на недви­жи­мость скеп­тич­нее»,— доба­ви­ла пред­ста­ви­тель АКРА. 

Дирек­тор по бан­ков­ским рей­тин­гам агент­ства «Экс­перт РА» Ксе­ния Якуш­ки­на счи­та­ет, что даже с уче­том сни­же­ния ста­вок заем­щи­ки не будут торо­пить­ся брать ипо­те­ку, ожи­дая, что став­ки сни­зят­ся еще силь­нее. Эффект на рост выдач будет отло­жен­ным, посколь­ку оформ­ле­ние ипо­теч­ных сде­лок на прак­ти­ке зани­ма­ет око­ло меся­ца, доба­ви­ла Ксе­ния Якушкина. 

Спрос упал

Суще­ствен­ное сокра­ще­ние инте­ре­са к ипо­те­ке наблю­да­ет­ся с апре­ля, когда выда­чи сни­зи­лись в 3,2 раза отно­си­тель­но мар­та. По дан­ным Frank RG, в мае 2022 года рос­сий­ские бан­ки пока­за­ли рекорд­но сла­бый резуль­тат в ипо­те­ке: за месяц они выда­ли насе­ле­нию все­го 31,5 тыс. кре­ди­тов на жилье на 119,4 млрд руб. Объ­ем одоб­рен­ных ссуд ока­зал­ся мини­маль­ным с фев­ра­ля 2017 года, а чис­ло заклю­чен­ных дого­во­ров— самым низ­ким за все вре­мя наблю­де­ний экс­пер­тов (восемь лет). По срав­не­нию с апре­лем выда­чи сокра­ти­лись на 26,7% в денеж­ном выра­же­нии и более чем на треть (-36,7%) в количественном. 

Эффект для вторички

Реше­ние ЦБ напря­мую ска­жет­ся на актив­но­сти участ­ни­ков вто­рич­но­го рын­ка, где нет льгот­ных про­грамм, счи­та­ет руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов. «Сюда вер­нут­ся неко­то­рые из поку­па­те­лей-ипо­теч­ни­ков, что, в свою оче­редь, ожи­вит и пер­вич­ный рынок»,— отме­ча­ет экс­перт. Но само сни­же­ние клю­че­вой ведет к тому, что на вто­рич­ном рын­ке ипо­теч­ные став­ки посте­пен­но пре­вра­ща­ют­ся из загра­ди­тель­но высо­ких про­сто в высо­кие, отме­тил эксперт. 

Еще одним пози­тив­ным след­стви­ем это­го реше­ния Алек­сей Попов назвал сни­же­ние финан­со­вой нагруз­ки на застрой­щи­ков по про­ект­но­му финан­си­ро­ва­нию. На поку­па­те­лей новостро­ек реше­ние регу­ля­то­ра повли­я­ет лишь опо­сре­до­ван­но— сей­час во мно­гих про­ек­тах дей­ству­ет какой-то из вари­ан­тов льгот­ной ипо­те­ки (или стан­дарт­ная госу­дар­ствен­ная про­грам­ма, или суб­си­ди­ро­ва­ние со сто­ро­ны застрой­щи­ка и бан­ка), доба­вил глав­ный ана­ли­тик ЦИАН. 

По его мне­нию, спрос могут ожи­вить дру­гие реше­ния финан­со­вых орга­ни­за­ций. Во-пер­вых, сей­час закан­чи­ва­ют­ся трех­ме­сяч­ные депо­зи­ты (откры­тые в нача­ле мар­та под сверх­вы­со­кие про­цен­ты). Во-вто­рых, часть дер­жа­те­лей валют­ных вкла­дов на фоне вве­де­ния бан­ка­ми отри­ца­тель­ных ста­вок могут рас­смот­реть аль­тер­на­тив­ные вари­ан­ты для сохра­не­ния накоплений. 

В риел­тор­ской ком­па­нии «Инком-Недви­жи­мость» в свою оче­редь уже отме­ча­ют ожив­ле­ние спро­са после преды­ду­ще­го сни­же­ния клю­че­вой став­ки. «В бли­жай­шей пер­спек­ти­ве в свя­зи с умень­ше­ни­ем ипо­теч­ных ста­вок спрос может уве­ли­чить­ся в 1,5 раза, так­же в 1,5 раза может сни­зить­ся при­рост пред­ло­же­ния»,— допу­стил дирек­тор управ­ле­ния вто­рич­но­го рын­ка «Инком-Недви­жи­мо­сти» Сер­гей Шлома. 

Снижение ставки по льготной ипотеке

Рост спро­са на вто­рич­ном рын­ке бла­го­твор­но вли­я­ет и на сег­мент новостро­ек, посколь­ку, по оцен­кам «Инком-Недви­жи­мо­сти», при­мер­но поло­ви­на пер­вич­ных квар­тир при­об­ре­та­ет­ся на день­ги от про­да­жи вто­рич­ных. По мне­нию управ­ля­ю­ще­го парт­не­ра ком­па­нии «Мет­ри­ум» Надеж­ды Корк­ка, наи­боль­шее вли­я­ние изме­не­ние ипо­теч­ных ста­вок ока­жет на сег­мен­ты, где наблю­да­ет­ся зна­чи­тель­ная доля сде­лок с при­вле­че­ни­ем заем­ных средств. «Это преж­де все­го мас­со­вые новострой­ки Ста­рой Моск­вы и про­ек­ты в ТиНАО»,— при­ве­ла при­ме­ры Надеж­да Коркка. 

Кро­ме того, сни­же­ние клю­че­вой став­ки может при­ве­сти к пере­смот­ру ста­вок по льгот­ной ипо­те­ке на новострой­ки, про­дол­жи­ла экс­перт. «Напри­мер, льгот­ная ипо­те­ка (под 9%) была запу­ще­на, когда клю­че­вая став­ка состав­ля­ла 14%. Одна­ко кор­рек­ти­ров­ка пара­мет­ров ипо­те­ки с суб­си­ди­ро­ва­ни­ем от госу­дар­ства потре­бу­ет неко­то­ро­го вре­ме­ни»,— доба­ви­ла управ­ля­ю­щий парт­нер ком­па­нии «Мет­ри­ум».

Такую воз­мож­ность допу­сти­ли в Мин­строе. По мне­нию пер­во­го зам­ми­ни­стра стро­и­тель­ства и ЖКХ РФ Алек­сандра Лома­ки­на, став­ка по льгот­ной ипо­те­ке на новострой­ки может опу­стить­ся ниже 7% с уче­том дина­ми­ки клю­че­вой став­ки ЦБ. 

Росту спроса мешают высокие цены

По мне­нию экс­пер­тов, пол­ное вос­ста­нов­ле­ние ипо­теч­но­го спро­са воз­мож­но при ста­би­ли­за­ции общей эко­но­ми­че­ской ситу­а­ции и сни­же­нии цен на жилье. «Став­ки в теку­щих усло­ви­ях игра­ют хотя и важ­ную, но уже вто­рич­ную роль. Пол­ное вос­ста­нов­ле­ние воз­мож­но толь­ко при раз­ре­ше­нии вопро­са доступ­но­сти жилья, ста­би­ли­за­ции эко­но­ми­че­ской сре­ды и при­ем­ле­мой дол­го­вой нагруз­ке заем­щи­ка»,— счи­та­ет Ири­на Носо­ва из АКРА. 

Соглас­на с кол­ле­гой Ната­лья Пырье­ва из «Фина­ма». По ее мне­нию, драй­ве­ром роста спро­са будет слом тен­ден­ции к росту цен. «Но это пока мало­ве­ро­ят­но вви­ду того, что себе­сто­и­мость стро­и­тель­ства доро­жа­ет. Застрой­щи­ки опа­са­ют­ся сни­жать цены, что­бы не воз­ник­ло эффек­та еще боль­ше­го сокра­ще­ния спро­са, исхо­дя из мыс­ли, что раз недви­жи­мость нача­ла деше­веть, то сто­ит подо­ждать еще боль­шей скид­ки»,— ска­за­ла аналитик. 

Тем вре­ме­нем на вто­рич­ном рын­ке Моск­вы вто­рой месяц умень­ша­ют­ся цены на жилье. По мне­нию Сер­гея Шло­мы из «Инком-Недви­жи­мо­сти», сни­же­ние цен про­дол­жит­ся, даже несмот­ря на уве­ли­че­ние спро­са. «Но уде­шев­ле­ние вто­рич­но­го жилья может замед­лить­ся. Если рань­ше мы про­гно­зи­ро­ва­ли дина­ми­ку цен минус 12% в год, то при даль­ней­шем умень­ше­нии клю­че­вой став­ки она может соста­вить минус 8% в год»,— ска­зал эксперт. 

Алек­сей Попов из ЦИАН в свою оче­редь счи­та­ет, что актив­ность поку­па­те­лей может немно­го вырас­ти и моти­ва­ции сни­жать цены ста­нет мень­ше. «Суще­ствен­но­го сни­же­ния цен сто­ит ожи­дать лишь при рез­ком ухуд­ше­нии мак­ро­эко­но­ми­че­ской конъ­юнк­ту­ры, росте без­ра­бо­ти­цы— то есть при реа­ли­за­ции сце­на­рия, кото­ро­го пока рос­сий­ской эко­но­ми­ке уда­ет­ся избе­жать»,— заклю­чил Попов. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :