показать результаты поиска

ЦБ снова резко снизил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой

/
/

Сни­же­ние клю­че­вой став­ки в первую оче­редь отра­зит­ся на вто­рич­ном рын­ке, где нет льгот­ных про­грамм. Одна­ко что­бы вос­ста­но­вить спрос на вто­рич­ке, став­ки долж­ны опу­стить­ся до 10% годо­вых, счи­та­ют экс­пер­ты. Сей­час они нахо­дят­ся на уровне 14–16%

cb snova rezko snizil kljuchevuju stavku chto teper budet s ipotekoj cfa

Банк Рос­сии в пят­ни­цу, 29 апре­ля, сни­зил клю­че­вую став­ку на 3 п.п.— с 17% до 14% годо­вых. На ана­ло­гич­ную вели­чи­ну регу­ля­тор уже умень­шал став­ку 8 апре­ля. Тогда в ЦБ заяви­ли, что это сни­же­ние, веро­ят­но, не последнее. 

Как сни­же­ние клю­че­вой став­ки ска­жет­ся на рын­ке ипо­те­ки и став­ках по жилищ­ным кре­ди­там— спро­си­ли у экспертов. 

Что будет со ставками

Ипо­теч­ные став­ки будут сни­жать­ся вслед за клю­че­вой, но с неко­то­рым лагом по вре­ме­ни из-за сохра­ня­ю­щей­ся неопре­де­лен­но­сти рыноч­ной конъ­юнк­ту­ры, гово­рит млад­ший дирек­тор по бан­ков­ским рей­тин­гам агент­ства «Экс­перт РА» Ана­то­лий Пер­фи­льев. По его сло­вам, пико­вые став­ки по кре­ди­там на фоне сни­же­ния уров­ня бла­го­со­сто­я­ния насе­ле­ния суще­ствен­но огра­ни­чи­ли спрос на ипо­те­ку, оста­вив доступ­ны­ми толь­ко льгот­ные программы. 

«Пони­же­ние клю­че­вой став­ки даст тол­чок росту ипо­теч­но­го спро­са, но не до преж­них уров­ней, посколь­ку кро­ме самих ста­вок, кото­рые будут сни­жать­ся посте­пен­но, оста­ет­ся нере­шен­ным вопрос паде­ния реаль­ных дохо­дов насе­ле­ния и потен­ци­аль­но­го роста уров­ня без­ра­бо­ти­цы»,— отме­тил Ана­то­лий Перфильев. 

По мне­нию ана­ли­ти­ка ГК «Финам» Ната­льи Пырье­вой, реше­ние регу­ля­то­ра поло­жи­тель­но ска­жет­ся преж­де все­го на вто­рич­ном рын­ке недви­жи­мо­сти. Соглас­на с ней и заме­сти­тель руко­во­ди­те­ля ипо­теч­но­го депар­та­мен­та феде­раль­ной ком­па­нии «Эта­жи» Татья­на Решет­ни­ко­ва. Такой уро­вень клю­че­вой став­ки при­ве­дет к тому, что часть бан­ков в бли­жай­шее вре­мя может сни­зить ипо­теч­ные став­ки на гото­вое жилье до уров­ня 13–15%, счи­та­ет экс­перт. «При этом на спе­ци­аль­ных усло­ви­ях уже появи­лась ипо­те­ка на гото­вое жилье от 12,9%, и это посте­пен­но вос­ста­нав­ли­ва­ет спрос. Фак­ти­че­ски пери­од загра­ди­тель­ных ста­вок под­хо­дит к кон­цу и покуп­ка гото­во­го жилья посте­пен­но ста­но­вит­ся более доступ­ной»,— ска­за­ла Татья­на Решетникова. 

Руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» Алек­сей Попов счи­та­ет, что реше­ние ЦБ важ­но не само по себе, посколь­ку рыноч­ные став­ки и по 20%, и по 14% загра­ди­тель­но высо­ки, а как тренд став­ка доволь­но быст­ро сни­жа­ет­ся. Что каса­ет­ся новостро­ек, то здесь пони­же­ние ипо­теч­ных ста­вок будет не так замет­но, как на вто­рич­ке. Во-пер­вых, с 1 мая пла­ни­ру­ет­ся сни­зить став­ку по льгот­ной ипо­те­ке на новострой­ки с 12% до 9% годо­вых. Во-вто­рых, мно­гие застрой­щи­ки сей­час уже и допол­ни­тель­но суб­си­ди­ру­ют ипо­те­ку. Напри­мер, есть ипо­те­ка от застрой­щи­ка под 5% годо­вых. «Таким обра­зом, реше­ние ЦБ замет­нее ска­жет­ся на деве­ло­пе­рах (им при­дет­ся мень­ше тра­тить на улуч­ше­ние усло­вий по став­кам), чем на поку­па­те­лях»,— доба­вил Алек­сей Попов. 

Пока спрос снижается

При этом сам рынок недви­жи­мо­сти доста­точ­но инер­тен и с отсроч­кой реа­ги­ру­ет на внеш­ние изме­не­ния. Поэто­му стре­ми­тель­ное повы­ше­нии став­ки ЦБ до 20%, так­же как после­ду­ю­щее сни­же­ние до 17%, а теперь и до 14%, еще не отыг­ра­ны рын­ком, отме­ча­ет Ната­лья Пырье­ва. В мар­те бан­ки выда­ли на 9,3% ипо­теч­ных кре­ди­тов боль­ше, чем в фев­ра­ле, и на 4% боль­ше, чем в мар­те 2021 года. А объ­ем ипо­теч­ных кре­ди­тов в пер­вой квар­та­ле 2022 года вырос на 13,9% к пер­во­му квар­та­лу 2021 года. Послед­ствия повы­ше­ния ста­вок отра­зят­ся в ста­ти­сти­ке поз­же, уточ­ни­ла аналитик. 

Хотя в апре­ле экс­пер­ты уже зафик­си­ро­ва­ли сни­же­ние спро­са. По оцен­кам ЦИАН, воз­мож­ное его паде­ние на сто­лич­ном рын­ке жилья дости­га­ло 50%. «Мы это наблю­да­ем в мет­ри­ках пове­де­ния нашей ауди­то­рии (по ним фик­си­ру­ет­ся сни­же­ние на 40–50%), так­же сокра­тит­ся и чис­ло сде­лок. Это наш про­гноз, осно­ван­ный на ана­ли­зе тем­пов про­даж по набо­ру ЖК минус 30% в месяч­ном выра­же­нии»,— пояс­нил Алек­сей Попов. 

Что произошло на рынке ипотеки

Ситу­а­ция на рын­ке ипо­те­ки Рос­сии изме­ни­лась 28 фев­ра­ля, когда ЦБ на вне­пла­но­вом засе­да­нии под­нял клю­че­вую став­ку с 9,5% годо­вых до рекорд­ных за всю исто­рию рын­ка 20%. Повы­ше­ние клю­че­вой став­ки при­ве­ло к росту ста­вок по жилищ­ным кре­ди­там до 22–25% годо­вых. В резуль­та­те клас­си­че­ская ипо­те­ка ста­ла недо­ступ­ной для боль­шин­ства потен­ци­аль­ных заем­щи­ков и выда­ча кре­ди­тов прак­ти­че­ски пре­кра­ти­лась. Начи­ная с 8 апре­ля клю­че­вая став­ка пла­но­мер­но сни­жа­ет­ся. Вслед за ней деше­ве­ет ипо­те­ка, но рыноч­ные став­ки все рав­но еще сохра­ня­ют­ся на высо­ком уровне. 

Ставки на вторичке

Сей­час ипо­теч­ный рынок оста­ет­ся льгот­ным: спрос при­хо­дит­ся в основ­ном на про­грам­мы с гос­под­держ­кой, кото­рые рас­про­стра­ня­ют­ся в основ­ном на новострой­ки. Став­ки по таким про­грам­мам сей­час варьи­ру­ют­ся от 2% до 12% годо­вых. Вто­рич­ка пока оста­ет­ся недо­ступ­ной для ипо­теч­ни­ков из-за высо­ких ста­вок и теря­ет покупателей. 

По мне­нию ана­ли­ти­ков, баланс будет вос­ста­нав­ли­вать­ся по мере сни­же­ния клю­че­вой став­ки. Соглас­но оцен­кам ГК «Финам», учи­ты­ва­ю­щим опыт 2014 года, когда сни­же­ние став­ки с 17% до 11% дли­лось поряд­ка шести— вось­ми меся­цев, ЦБ может сни­зить став­ку до 10–12% к кон­цу 2022 года. «Если рас­счи­ты­вать на такой опти­ми­стич­ный сце­на­рий, то начи­ная со вто­рой поло­ви­ны года спрос на вто­рич­ное жилье посте­пен­но нач­нет вос­ста­нав­ли­вать­ся»,— пола­га­ет Ната­лья Пырьева. 

Руко­во­ди­тель «ЦИАН.Аналитики» счи­та­ет, что реаль­ные поку­па­те­ли-ипо­теч­ни­ки вер­нут­ся на рынок, если кре­ди­ты на вто­рич­ном рын­ке будут на уровне 11,5–12,5%. По его сло­вам, акти­ви­за­ция вто­рич­но­го рын­ка важ­на и для рын­ка новостро­ек— на нем доволь­но мно­го сде­лок заклю­ча­ет­ся после того, как про­да­ет­ся жилье в гото­вом доме. «Сей­час (что при 20%, что при 14%) эти бан­ков­ские про­дук­ты мож­но рас­смат­ри­вать лишь как рас­сроч­ку— все­рьез рас­счи­ты­вать на обслу­жи­ва­ние тако­го кре­ди­та десят­ки лет было­бы невер­но»,— ска­зал Алек­сей Попов. 

По его сло­вам, в сло­жив­ших­ся обсто­я­тель­ствах циф­ра в кре­дит­ном дого­во­ре и даже сто­и­мость квар­ти­ры не явля­ют­ся един­ствен­ны­ми фак­то­ра­ми, опре­де­ля­ю­щи­ми ситу­а­цию на рын­ке жилья. «Не менее важ­но, что будет на рын­ке тру­да (каков будет мас­штаб сокра­ще­ний, свя­зан­ный с ухо­дом ряда зару­беж­ных ком­па­ний из Рос­сии) и с общей уве­рен­но­стью насе­ле­ния в зав­траш­нем дне»,— заклю­чил глав­ный ана­ли­тик ЦИАН. 

Реакция банков

Еще до реше­ния ЦБ о сни­же­нии ипо­теч­ных ста­вок заявил банк «Дом.РФ». С 28 апре­ля он умень­шил став­ки по всем рыноч­ным ипо­теч­ным про­грам­мам на 1 п.п. После сни­же­ния ипо­те­ка на новострой­ки в бан­ке будет доступ­на по став­ке от 12,5%, на вто­рич­ном рын­ке— от 12,9%, рефи­нан­си­ро­вать взя­тый в дру­гом бан­ке кре­дит мож­но по став­ке от 15,7%, полу­чить ипо­те­ку на стро­и­тель­ство или покуп­ку инди­ви­ду­аль­но­го жило­го дома— по став­ке от 15,3%. Это ста­ло вто­рым сни­же­ни­ем за месяц. В про­шлый раз «Дом.РФ» сни­зил став­ки сра­зу на 5,6 п.п.

Одним из пер­вых на реше­ние ЦБ отре­а­ги­ро­вал ВТБ. С 30 апре­ля банк сни­жа­ет став­ки по всем рыноч­ным ипо­теч­ным про­грам­мам на 3 п.п. Теперь офор­мить кре­дит заем­щи­ки смо­гут по став­ке от 13,9% годо­вых, кото­рая дей­ству­ет как для новостро­ек, так и для вто­рич­но­го рын­ка. Реше­ние регу­ля­то­ра, в первую оче­редь, помо­жет сег­мен­ту вто­рич­но­го жилья, на кото­рый осо­бен­но силь­но вли­я­ет высо­кий уро­вень ста­вок, про­ком­мен­ти­ро­вал заме­сти­тель пре­зи­ден­та-пред­се­да­те­ля прав­ле­ния ВТБ Ана­то­лий Печатников. 

ВТБ сей­час про­во­дит по ним лишь 10% сде­лок. «Но дол­гая стаг­на­ция рын­ка вто­рич­ки недо­пу­сти­ма. Мно­гие заем­щи­ки при про­да­же ново­го жилья направ­ля­ют на пер­вый взнос сред­ства от про­да­жи уже име­ю­щей­ся квар­ти­ры. По наше­му опы­ту, толь­ко рыноч­ные став­ки ниже 15% могут ожи­вить вто­рич­ный рынок ипо­те­ки, уве­ли­чив его доступ­ность для насе­ле­ния»,— доба­вил Ана­то­лий Печатников. 

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :