показать результаты поиска

Что надо знать об ОАЭ тем, кто хочет приобрести недвижимость за

/
/

Евге­ний Рацкевич 

По ито­гам тре­тье­го квар­та­ла 2022 года в Дубае побит оче­ред­ной рекорд про­даж недви­жи­мо­сти: их объ­ем достиг исто­ри­че­ско­го мак­си­му­ма— более 25,5 тыс. сде­лок, что на 60% боль­ше по срав­не­нию с тре­тьим квар­та­лом 2021 года. Давай­те раз­бе­рем­ся, что при­вле­ка­ет ино­стран­ных инве­сто­ров и как выгля­дит пред­ло­же­ние на рын­ке Объ­еди­нен­ных Араб­ских Эми­ра­тов (ОАЭ).

Растущий спрос, тренды и изменения на рынке

Спрос на недви­жи­мость в Дубае и ОАЭ в целом за послед­ние два года суще­ствен­но воз­рос, в том чис­ле со сто­ро­ны рос­си­ян, кото­рые уве­рен­но закре­пи­лись в десят­ке самых актив­ных поку­па­те­лей и инве­сто­ров. Рекор­ды обнов­ля­ют­ся один за одним. С нача­ла года про­да­жи под­ско­чи­ли на 60%— до 68,5 тыс. тран­зак­ций на сум­му более $50 млрд. 

Соглас­но ста­ти­сти­ке Земель­но­го депар­та­мен­та Дубая, толь­ко за пер­вые шесть меся­цев это­го года по объ­е­мам инве­сти­ций был достиг­нут пока­за­тель в 70% от резуль­та­та все­го 2021 года, а тре­тий квар­тал и вовсе стал самым резуль­та­тив­ным в исто­рии рын­ка недви­жи­мо­сти эмирата. 

Вос­хо­дя­щий тренд во мно­гом под­дер­жан зна­чи­тель­ным подъ­емом спро­са в сег­мен­тах пре­ми­ум и уль­тра­пре­ми­ум, хотя всплеск затро­нул и дру­гие сек­то­ра отрас­ли, в том чис­ле и эко­ном. Про­да­жи уве­рен­но рас­тут по всем кате­го­ри­ям недви­жи­мо­сти, кро­ме гото­вых вилл— их про­да­жи в тре­тьем квар­та­ле про­се­ли на 7% год к году. 

При всем мно­го­об­ра­зии выбо­ра спрос на пре­ми­аль­ные объ­ек­ты пре­вы­ша­ет пред­ло­же­ние, что ожи­да­е­мо ведет к росту цен, а так­же к тому, что мно­гие из них рас­хо­дят­ся уже на эта­пе закры­тых про­даж, осо­бен­но если гово­рить об экс­клю­зив­ных про­ек­тах в сег­мен­те ультралюкс. 

Так­же сто­ит отме­тить воз­рас­та­ю­щее коли­че­ство запро­сов на полу­че­ние рези­дент­ских виз за инве­сти­ции в недви­жи­мость и реги­стра­цию биз­не­са в ОАЭ, посколь­ку поиск апо­ли­тич­ной юрис­дик­ции в теку­щих обсто­я­тель­ствах пере­ори­ен­ти­ро­вал мно­гих поку­па­те­лей, ранее рас­смат­ри­вав­ших объ­ек­ты в так назы­ва­е­мых недру­же­ствен­ных странах. 

Еще один тренд, чет­ко обо­зна­чив­ший­ся в тре­тьем квар­та­ле,— покуп­ка стро­я­щей­ся, а не гото­вой недви­жи­мо­сти. Доля off-plan-сде­лок (стро­я­ща­я­ся недви­жи­мость) соста­ви­ла 57%, в то вре­мя как, допу­стим, в 2021 году этот пока­за­тель нахо­дил­ся на уровне 45%. Есть осно­ва­ния пола­гать, что тен­ден­ция сохра­нит­ся и в чет­вер­том квартале. 

Условия для инвесторов при покупке недвижимости

Инве­сто­ры более актив­но заин­те­ре­со­ва­лись воз­мож­но­стью полу­чить граж­дан­ство или вид на житель­ство через при­об­ре­те­ние недви­жи­мо­сти в све­те объ­яв­лен­ных вес­ной и всту­пив­ших в силу 3 октяб­ря 2022 года попра­вок в визо­вый регла­мент ОАЭ. 

Важ­но отме­тить, что про­це­ду­ра покуп­ки недви­жи­мо­сти в ОАЭ— одна из самых удоб­ных и про­стых в мире, при­чем как от застрой­щи­ков, так и на вто­рич­ном рын­ке. Вла­сти мак­си­маль­но упро­сти­ли про­це­ду­ру вхо­да на рынок для потен­ци­аль­ных инве­сто­ров. В том чис­ле есть воз­мож­ность офор­мить сдел­ку уда­лен­но, что осо­бен­но важ­но в слу­ча­ях, когда реше­ние о покуп­ке нуж­но при­ни­мать быст­ро. Такой воз­мож­но­стью суще­ствен­ное чис­ло наших кли­ен­тов охот­но поль­зу­ют­ся— око­ло 20% сде­лок совер­ша­ет­ся дистанционно. 

Граж­дан­ство за инве­сти­ции в ОАЭ по-преж­не­му полу­чить нель­зя, но при этом суще­ствен­но сни­зил­ся порог сто­и­мо­сти для полу­че­ния рези­дент­ской визы, в том чис­ле «золо­той визы» на десять лет, обла­да­те­ли кото­рой могут про­жи­вать, рабо­тать, учить­ся и откры­вать биз­нес в ОАЭ без мест­но­го спон­сор­ства. На такую визу мож­но пре­тен­до­вать при покуп­ке гото­во­го объ­ек­та сто­и­мо­стью от 2 млн дир­ха­мов ОАЭ (око­ло $545 тыс.). При инве­сти­ци­ях в гото­вую недви­жи­мость в раз­ме­ре от 750 тыс. дир­ха­мов ОАЭ (око­ло $204 тыс.) мож­но рас­счи­ты­вать на визу сро­ком пять лет, кото­рая так­же поз­во­ля­ет открыть бан­ков­ский счет и бес­пре­пят­ствен­но про­из­во­дить меж­ду­на­род­ные расчеты. 

Ожи­да­ет­ся, что в бли­жай­шем буду­щем опи­сан­ные выше усло­вия рас­про­стра­нят­ся и на покуп­ки в стро­я­щих­ся про­ек­тах. Допол­ни­тель­ным плю­сом явля­ет­ся то, что поку­па­те­ли-ино­стран­цы, кото­рые рези­дент­ской визы не име­ют, могут поль­зо­вать­ся бес­про­цент­ной рас­сроч­кой от застрой­щи­ка. Усло­вия раз­нят­ся, но в сред­нем она поз­во­ля­ет выпла­чи­вать до 50% сто­и­мо­сти в пери­од строй­ки, а остав­шу­ю­ся сум­му— в момент полу­че­ния клю­чей. В резуль­та­те для вхо­да на рынок инве­сто­рам нет необ­хо­ди­мо­сти рас­по­ла­гать всей сум­мой сра­зу, что зна­чи­тель­но рас­ши­ря­ет поле для маневра. 

При всем этом сле­ду­ет пони­мать, что рези­дент­ская виза не выда­ет­ся авто­ма­ти­че­ски после оформ­ле­ния сдел­ки, ее полу­че­ние— отдель­ный про­цесс, кото­рый зани­ма­ет до четы­рех недель и пред­по­ла­га­ет пода­чу цело­го паке­та доку­мен­тов и нахож­де­ние заяви­те­ля на тер­ри­то­рии ОАЭ. 

Инвестиционный потенциал недвижимости в ОАЭ

В меня­ю­щей­ся дей­стви­тель­но­сти потен­ци­ал роста рын­ка слож­но пред­ска­зать. Тем не менее мож­но с пол­ной уве­рен­но­стью утвер­ждать, что рынок недви­жи­мо­сти ОАЭ готов прак­ти­че­ски к любым вызо­вам: спрос уве­рен­но пре­вы­ша­ет пред­ло­же­ние, и пред­по­сы­лок к раз­во­ро­ту этой тен­ден­ции пока не наблюдается. 

Даже при рас­ши­ре­нии пред­ло­же­ния и воз­рос­ших ценах инве­сти­ции в недви­жи­мость оста­нут­ся пер­спек­тив­ны­ми. Одна­ко сто­ит зара­нее все взве­сить и вхо­дить в нуж­ные про­ек­ты в зави­си­мо­сти от конеч­ной цели инве­сти­ции— одни объ­ек­ты выгод­но при­об­ре­тать для после­ду­ю­щей пере­про­да­жи, а дру­гие луч­ше подой­дут для сда­чи в арен­ду с мак­си­маль­ной доход­но­стью. Необ­хо­ди­мо зара­нее про­счи­ты­вать все вари­ан­ты. В целом доход­ность недви­жи­мо­сти мож­но оце­нить как высо­кую, в сред­нем 5–6%, осо­бен­но если мы рас­смат­ри­ва­ем лоты в люкс-сег­мен­те, где при всем мно­го­об­ра­зии выбо­ра спрос силь­но опе­ре­жа­ет предложение. 

Дубай нахо­дил­ся в режи­ме кор­рек­ции с 2015 по 2020 год вклю­чи­тель­но, и цены на жилье отно­си­тель­но дру­гих круп­ных миро­вых кла­сте­ров— Лон­до­на, Нью-Йор­ка, Гон­кон­га— были ниже в два— два с поло­ви­ной раза. Теку­щие отмет­ки сред­них цен все еще не достиг­ли цено­во­го пика, кото­рый при­шел­ся на вто­рой квар­тал 2014 года, а если брать во вни­ма­ние инфля­цию и цен­ность денег деся­ти­лет­ней дав­но­сти, то ста­но­вит­ся оче­вид­но, что рас­ти еще есть куда. Сей­час сто­и­мость под­тя­ги­ва­ет­ся к миро­вым зна­че­ни­ям, но Дубай все еще недо­оце­нен по срав­не­нию с дру­ги­ми мега­по­ли­са­ми типа «Аль­фа+» (выс­шая фор­ма мега­по­ли­са в урба­ни­сти­ке назы­ва­ет­ся «Гло­баль­ный город», или «Аль­фа-город». Соглас­но раз­ра­бо­тан­но­му в 2012 году в Уни­вер­си­те­те Лаф­бо­ро рей­тин­гу, круп­ней­шие мега­по­ли­сы делят­ся на три кате­го­рии: «Аль­фа++» (наи­выс­ший уро­вень, напри­мер Лон­дон), «Аль­фа+» (Гон­конг), «Аль­фа» (Москва). — РБК).

По мне­нию ана­ли­ти­ков Metropolitan Group, в бли­жай­шие 9–12 меся­цев объ­е­ми чис­ло сде­лок будут толь­ко воз­рас­тать, в то вре­мя как цены замед­лят­ся, что явля­ет­ся нор­маль­ной ситу­а­ци­ей для здо­ро­во­го рынка. 

Что каса­ет­ся дру­гих эми­ра­тов, то, несмот­ря на то что тра­ди­ци­он­но ОАЭ ассо­ци­и­ру­ют­ся с Дуба­ем, инве­сто­ры начи­на­ют обра­щать все более при­сталь­ное вни­ма­ние, напри­мер, на Абу-Даби. До недав­не­го вре­ме­ни ино­стран­цам здесь была доступ­на толь­ко арен­да недви­жи­мо­сти на срок до 99 лет, но с апре­ля 2019 года ино­стран­ные граж­дане полу­чи­ли пра­во поку­пать недви­жи­мость в 100%-ное вла­де­ние на спе­ци­аль­но выде­лен­ных тер­ри­то­ри­ях— зонах freehold. Важ­ным пре­иму­ще­ством рын­ка недви­жи­мо­сти Абу-Даби явля­ет­ся высо­кая доход­ность для инве­сто­ров: чистая при­быль от вло­жен­ных инве­сти­ций состав­ля­ет 7–8% годо­вых, так как жилье здесь поль­зу­ет­ся ста­биль­ным спро­сом в силу струк­ту­ры и тем­пов раз­ви­тия рынка. 

Почему важно обращаться к крупным лицензированным компаниям

При­чин несколь­ко: во-пер­вых— это боль­шое коли­че­ство нюан­сов мест­но­го зако­но­да­тель­ства, свя­зан­ных с самой сдел­кой. В Metropolitan Group для этих целей выде­лен целый юри­ди­че­ский депар­та­мент, кото­рый сопро­вож­да­ет каж­до­го кли­ен­та. Во-вто­рых, в Дубае доволь­но вели­ка доля off-market-рын­ка (закры­тые про­да­жи), и, соот­вет­ствен­но, чем в более круп­ную и надеж­ную ком­па­нию обра­ща­ет­ся кли­ент, тем выше шан­сы най­ти под­хо­дя­щий объ­ект. У круп­ных локаль­ных ком­па­ний, как пра­ви­ло, сфор­ми­ро­ва­ны осо­бые отно­ше­ния с веду­щи­ми деве­ло­пе­ра­ми. Опять­же, на при­ме­ре Metropolitan Group мож­но видеть, что ком­па­ния вхо­дит в топ‑1–3 по объ­е­му про­даж со все­ми круп­ней­ши­ми и самы­ми надеж­ны­ми застрой­щи­ка­ми в стране. Соот­вет­ствен­но, в ряде слу­ча­ев у тако­го бро­ке­ра есть воз­мож­ность «достать» для кли­ен­та тот лот, кото­рый ни само­сто­я­тель­но, ни с помо­щью дру­го­го риел­то­ра он полу­чить не сможет. 

Серьез­ный момент, о кото­ром зача­стую не заду­мы­ва­ют­ся на эта­пе оформ­ле­ния сдел­ки: покуп­ка недви­жи­мо­сти— это лишь одна сто­ро­на меда­ли, и рабо­та аген­та по недви­жи­мо­сти на этом не закан­чи­ва­ет­ся. С боль­шой долей веро­ят­но­сти кли­ен­ту могут потре­бо­вать­ся кон­так­ты дру­гих спе­ци­а­ли­стов— мест­ных дизай­не­ров, юри­стов, под­ряд­чи­ков стро­и­тель­ных и ремонт­ных работ, а так­же содей­ствие в стра­хо­ва­нии или полу­че­нии рези­дент­ской визы. Воз­ни­ка­ют и дру­гие, воз­мож­но, неоче­вид­ные, но суще­ствен­ные фор­маль­но­сти — напри­мер, акти­ва­ция ком­му­наль­ных услуг в Управ­ле­нии энер­го- и водо­снаб­же­ния Дубая (DEWA). Воз­мож­но, потре­бу­ет­ся заре­ги­стри­ро­вать ком­па­нию, офор­мить ипо­теч­ный кре­дит или пере­про­дать эту недви­жи­мость в будущем. 

Так­же все боль­ше кли­ен­тов сего­дня ожи­да­ют полу­чить некий «гипер­ло­ка­ли­зо­ван­ный кон­сал­тинг», поз­во­ля­ю­щий опре­де­лить­ся с рай­о­ном про­жи­ва­ния, сколь­ко вре­ме­ни доби­рать­ся до рабо­ты или даже какую шко­лу выбрать для ребен­ка. По этой при­чине в коман­де Metropolitan Group рабо­та­ют мест­ные экс­пер­ты, кото­рые кон­суль­ти­ру­ют по каж­до­му из наи­бо­лее вос­тре­бо­ван­ных у инве­сто­ров рай­о­нов, в том чис­ле Palm Jumeirah, Dubai Marina, Emaar Beachfront, Bluewaters. 

Толь­ко круп­ная локаль­ная ком­па­ния может орга­ни­зо­вать прин­цип одно­го окна и раз­ре­шить все воз­ни­ка­ю­щие вопросы. 

От редак­ции: мате­ри­а­лы ста­тьи не явля­ют­ся пер­со­наль­ной инве­сти­ци­он­ной рекомендацией 

Рекла­ма. Рекла­мо­да­тель Metropolitan Premium Properties, https://metropolitan.realestate/ru/

Обавторе 

Что надо знать об ОАЭ тем, кто хочет приобрести недвижимость за

Евге­ний Рац­ке­вич Парт­нер Metropolitan Group и СEO агент­ства недви­жи­мо­сти Абу-Даби Metropolitan Capital Real Estate Точ­ка зре­ния авто­ров, ста­тьи кото­рых пуб­ли­ку­ют­ся враз­де­ле «Мне­ния», может несов­па­дать смне­ни­ем редакции.

Источ­ник РБК Недвижимость

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :