показать результаты поиска

6 случаев, когда сделку с жильем могут признать недействительной

/
/

Вме­сте с юри­ста­ми рас­ска­зы­ва­ем, какие при­зна­ки могут сви­де­тель­ство­вать о том, что сдел­ка с недви­жи­мо­стью в буду­щем может быть при­зна­на недействительной 

sluchaev kogda sdelku s zhilem mogut priznat nedejstvitelnoj cbe

Ино­гда дол­го­ждан­ная покуп­ка квар­ти­ры обо­ра­чи­ва­ет­ся непри­ят­но­стя­ми: сдел­ка при­зна­ет­ся недей­стви­тель­ной и оспа­ри­ва­ет­ся. Напри­мер, такое может про­изой­ти, если в отно­ше­нии про­дав­ца ведет­ся про­це­ду­ра банкротства. 

В каких еще слу­ча­ях сдел­ка может быть недей­стви­тель­ной и чем это гро­зит поку­па­те­лю— рас­ска­зы­ва­ем вме­сте с юристами. 

Недействительная сделка: что это и чем она грозит

Недей­стви­тель­ность сдел­ки озна­ча­ет, что она заклю­че­на с нару­ше­ни­ем тре­бо­ва­ний зако­на. Это может касать­ся ее фор­мы, содер­жа­ния, участ­ни­ков и целей. Напри­мер, дого­вор куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры заклю­чен в уст­ной фор­ме­и­ли сдел­ка заклю­че­на по дове­рен­но­сти, кото­рая ока­за­лась фаль­ши­вой. Такие сдел­ки недей­стви­тель­ны с момен­та их совер­ше­ния, юри­ди­че­ских послед­ствий они не име­ют. Подоб­ны­есдел­ки могут быть двух видов (ст. 166 ГК РФ): 

«Посколь­ку сдел­ки с недви­жи­мо­стью под­ле­жат обя­за­тель­ной госу­дар­ствен­ной реги­стра­ции, даже в слу­чае ее ничтож­но­сти­д­ля вос­ста­нов­ле­ния нару­шен­но­го пра­ва­при­дет­ся вос­поль­зо­вать­ся судеб­ной защи­той»,— отме­тил адво­кат Денис Колганов. 

При при­зна­нии сдел­ки недей­стви­тель­ной каж­дая из сто­рон обя­за­на воз­вра­тить дру­гой все полу­чен­ные день­ги и объ­ект недви­жи­мо­сти. То есть про­дав­цу воз­вра­ща­ет­ся недви­жи­мость, а поку­па­те­лю— день­ги. Срок иско­вой дав­но­сти по ничтож­ной сдел­ке состав­ля­ет три года, по оспо­ри­мой— год. В пер­вом слу­чае он отсчи­ты­ва­ет­ся со дня, когда нача­лось испол­не­ние ничтож­ной сдел­ки, а в слу­чае предъ­яв­ле­ния иска лицом, не явля­ю­щим­ся сто­ро­ной сдел­ки,— со дня, когда это лицо узна­ло или долж­но было узнать о нача­ле ее испол­не­ния. Напри­мер, со дня пре­кра­ще­ния наси­лия или угро­зы, под вли­я­ни­ем кото­рых была совер­ше­на сделка. 

Квар­ти­ра с сюр­при­зом: 7 неудоб­ных вопро­сов о покуп­ке жилья 

Случаи признания сделки недействительной

Рас­смот­рим несколь­ко слу­ча­ев, когда есть веро­ят­ность того, что сдел­ка может быть при­зна­на недей­стви­тель­ной и оспо­ре­на. В таких ситу­а­ци­ях экс­пер­ты реко­мен­ду­ют с осо­бой тща­тель­но­стью про­ве­рять все документы. 

1. Покупка доли в квартире

В риел­тор­ской прак­ти­ке с тако­го рода сдел­ка­ми мож­но столк­нуть­ся при покуп­ке-про­да­же долей или ком­нат, рас­ска­зы­ва­ет стар­ший юрис­кон­сульт офи­са «Миэль» Ана­ста­сия Рома­шо­ва. При при­об­ре­те­нии доли в квар­ти­ре дей­ству­ют опре­де­лен­ные пра­ви­ла. Одно из основ­ных— согла­сие на сдел­ку дру­гих вла­дель­цев долей. Если это не соблю­дать, то дру­гие соб­ствен­ни­ки могут оспо­рить сделку. 

«Зача­стую сособ­ствен­ни­ки кон­флик­ту­ют меж­ду собой и полю­бов­но дого­во­рить­ся не могут. И тогда один из них, пред­вос­хи­щая полу­че­ние отка­за на уве­дом­ле­ние о пре­иму­ще­ствен­ном пра­ве покуп­ки или затя­ги­ва­нии сро­ков (раз­ные ситу­а­ции), «про­да­ют» долю по дого­во­ру даре­ния. Это рас­про­стра­нен­ная схе­ма на рын­ке»,— рас­ска­за­ла Ана­ста­сия Рома­шо­ва. Такая сдел­ка в буду­щем может быть оспо­ре­на и при­зна­на недействительной. 

Мне доста­лась доля в недви­жи­мо­сти: что я могу с ней сделать 

2. Продавец на стадии банкротства или близок к нему

Перед покуп­кой важ­но знать, не явля­ет­ся­ли про­да­вец квар­ти­ры фигу­ран­том дела о банк­рот­стве. Неред­ко соб­ствен­ник пони­ма­ет, что ему не избе­жать банк­рот­ства, и начи­на­ет рас­про­да­вать недви­жи­мость. Одна­ко кре­ди­тор может потре­бо­вать при­зна­ния таких сде­лок недей­стви­тель­ны­ми. Сде­лать это мож­но в тече­ние двух лет после реа­ли­за­ции квар­ти­ры, рас­ска­зы­ва­ет руко­во­ди­тель офи­са «Мити­но» управ­ле­ния вто­рич­но­го рын­ка риел­тор­ской ком­па­нии «Инком-Недви­жи­мость» Ната­лия Бор­зен­ко­ва. «Соглас­но зако­но­да­тель­ству, такое жилье не будет счи­тать­ся доб­ро­со­вест­ным при­об­ре­те­ни­ем и может быть изъ­ято по реше­нию суда»,— пояс­ни­ла она. 

Про­ве­рить инфор­ма­цию о нали­чии дел о банк­рот­стве (как дей­ству­ю­щих, так и завер­шен­ных) мож­но на сай­те Феде­раль­но­го реест­ра све­де­ний о банк­рот­стве или на сай­те кар­то­те­ки арбит­раж­ных дел. Для это­го пона­до­бят­ся ФИО или ИНН соб­ствен­ни­ка квар­ти­ры. Так­же у про­дав­ца мож­но запро­сить све­де­ния из бюро кре­дит­ных исто­рий по нали­чию у него кре­ди­тов (дей­ству­ю­щих и выплаченных). 

: Как про­ве­рить про­дав­ца квар­ти­ры и не попасть на мошен­ни­ка. Чек-лист 

3. Сделку совершил продавец, который не должен этого делать

В дан­ном слу­чае речь идет о сдел­ках (про­да­жа, даре­ние), кото­рые были совер­ше­ны граж­да­на­ми, не спо­соб­ны­ми пони­мать зна­че­ние сво­их дей­ствий или руко­во­дить ими (ст. 177 ГК РФ). Это может быть чело­век, кото­рый не при­знан судом недее­спо­соб­ным, но по состо­я­нию здо­ро­вья вынуж­ден­ный при­ни­мать силь­но­дей­ству­ю­щие лекар­ства, воз­дей­ству­ю­щие на мыш­ле­ние, интел­лект, вос­при­я­тие про­ис­хо­дя­ще­го, при­вел при­мер адво­кат Денис Колга­нов. В таком слу­чае сдел­ка тоже может быть при­зна­на недействительной. 

По сло­вам Ана­ста­сии Рома­шо­вой, на прак­ти­ке риел­то­рам при­хо­дит­ся стал­ки­вать­ся с рис­ка­ми оспа­ри­ва­ния сдел­ки граж­да­на­ми, кото­рые ссы­ла­ют­ся на эту ста­тью. Что­бы исклю­чить этот риск, обыч­но спе­ци­а­ли­сты запра­ши­ва­ют справ­ки из пси­хо­нев­ро­ло­ги­че­ско­го и нар­ко­ло­ги­че­ско­го дис­пан­се­ров. «Это исклю­чи­тель­но прак­ти­че­ская мера, сло­жив­ша­я­ся на рын­ке недви­жи­мо­сти. Если одна из сто­рон обра­тит­ся в суд, то при нали­чии этих спра­вок сдел­ку оспо­рить гораз­до слож­нее»,— отме­ти­ла эксперт. 

10 сове­тов, как отли­чить чест­ных про­дав­цов квар­тир от мошенников 

4. Скрытые собственники

Сдел­ка может быть при­зна­на недей­стви­тель­ной при нали­чии скры­тых соб­ствен­ни­ков. Скры­тые соб­ствен­ни­ки— это лица, кото­рые не ука­за­ны в выпис­ке из ЕГРН, но име­ют пра­во на долю в при­об­ре­та­е­мой квар­ти­ре, пояс­ни­ла Ната­лия Бор­зен­ко­ва из «Инком-Недви­жи­мо­сти». Напри­мер, во вре­мя при­ва­ти­за­ции соб­ствен­ни­ки не выде­ли­ли долю для быв­ших на тот момент несо­вер­шен­но­лет­ни­ми детей. По дости­же­нии 18 лет они могут заявить свои пра­ва на квар­ти­ру на закон­ных осно­ва­ни­ях. Таким­же пра­вом обла­да­ет граж­да­нин, выпи­сан­ный из квар­ти­ры в слу­чае при­зна­ния его без­вест­но отсутствующим. 

Тоже самое каса­ет­ся ситу­а­ций, когда есть отказ­ни­ки. «Это ранее про­пи­сан­ные в квар­ти­ре лица, отка­зав­ши­е­ся от при­ва­ти­за­ции, кото­рые име­ют пра­во поль­зо­ва­ния дан­ной жилой недви­жи­мо­стью, посколь­ку не отка­зы­ва­лись от него»,— доба­ви­ла эксперт. 

Покуп­ка квар­ти­ры после при­ва­ти­за­ции: глав­ные рис­ки остать­ся без жилья 

5. Сделки с использованием маткапитала

Риск, что сдел­ка может быть при­зна­на недей­стви­тель­ной, есть и при покуп­ке недви­жи­мо­сти, где исполь­зо­вал­ся мате­рин­ский капи­тал. Речь идет о ситу­а­ции, когда не были выде­ле­ны дет­ские доли или нет раз­ре­ше­ния орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства, что явля­ет­ся обя­за­тель­ным условием. 

Тоже самое каса­ет­ся ситу­а­ций, когда в семье про­дав­ца есть несо­вер­шен­но­лет­ние дети. Напри­мер, если несо­вер­шен­но­лет­ние явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми квар­ти­ры, то при ее про­да­же необ­хо­ди­мо полу­чить раз­ре­ше­ние орга­нов опе­ки и попе­чи­тель­ства. Если­же про­да­вец состо­ит в бра­ке, то необ­хо­ди­мо согла­сие супру­га на про­да­жу недви­жи­мо­сти. Ина­че сдел­ка может быть оспо­ре­на и при­зна­на недей­стви­тель­ной. Полу­чить согла­сие мож­но в нота­ри­аль­ном поряд­ке или лич­но при пере­оформ­ле­нии пра­ва собственности. 

Какие слож­но­сти могут воз­ник­нуть при покуп­ке жилья на маткапитал 

6. Заниженная стоимость и частая смена собственников

Пово­дом для при­зна­ния сдел­ки недей­стви­тель­ной может стать и зани­жен­ная сто­и­мость, отме­ча­ет Ната­лия Бор­зен­ко­ва. Сто­ро­ны могут опре­де­лить цену в дого­во­ре по сво­е­му усмот­ре­нию, это сле­ду­ет из прин­ци­па сво­бо­ды дого­во­ра (ст. 421 ГК РФ). То есть цена может быть и ниже рын­ка. Обыч­но это дела­ет про­да­вец, что­бы пла­тить мень­ше нало­га с про­да­жи, посколь­ку нало­го­об­ла­га­е­мая база будет ниже. 

Одна­ко для поку­па­те­ля зани­жен­ная сто­и­мость несет рис­ки. Поку­па­тель может быть при­знан недоб­ро­со­вест­ным в слу­чае судеб­ных раз­би­ра­тельств, а саму сдел­ку могут при­знать недей­стви­тель­ной. В таком слу­чае поку­па­те­лю при­дет­ся вер­нуть квар­ти­ру, в каче­стве ком­пен­са­ции он полу­чит ту сум­му, кото­рая была ука­за­на в договоре. 

Недей­стви­тель­ной сдел­ка может ока­зать­ся и в слу­чае частых пере­хо­дов прав соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру за корот­кий пери­од вре­ме­ни, напри­мер­не­сколь­ко раз в год. «Чем мень­ше срок вла­де­ния объ­ек­том недви­жи­мо­сти, тем боль­ше веро­ят­ность воз­ник­но­ве­ния при­тя­за­ний со сто­ро­ны тре­тьих лиц. В этом слу­чае поку­па­те­лю недви­жи­мо­сти сле­ду­ет обра­тить вни­ма­ние на срок вла­де­ния объ­ек­том титуль­ным соб­ствен­ни­ком»,— добавилаБорзенкова. 

Будь­те в кур­се важ­ных ново­стей— сле­ди­те за теле­грам-кана­лом «РБК-Недви­жи­мость»

Автор Ната­лия Густова

Источ­ник РБК Недвижимость

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views :