показать результаты поиска

Алексей Ефимов (JLL): «Чудесов не бывает. Цены на офисы не падают. "

/
/

aleksej efimov jll chudes ne proishodit ceny na ofisy ne padajut aeec

Алек­сей Ефи­мов, член прав­ле­ния и руко­во­ди­тель отде­ла офис­ной недви­жи­мо­сти JLL 

Круп­ным ком­па­ни­ям слож­но раз­ме­стить офи­сы в цен­тре Моск­вы, и к кон­цу 2021 года более 70% офис­ных поме­ще­ний, кото­рые будут выстав­ле­ны на рынок, уже нахо­дят­ся под окку­па­ци­ей. Алек­сей Ефи­мов, член прав­ле­ния и гла­ва отде­ла недви­жи­мо­сти офи­са JLL, высту­пил на кон­фе­рен­ции РБК «Рус­ская недви­жи­мость». Про­дол­жа­ем раз­ви­вать тему — в экс­перт­ном интервью. 

- Офис­ный рынок посте­пен­но поля­ри­зу­ет­ся. С одной сто­ро­ны, сред­няя вакан­сия в Москве про­дол­жа­ет рас­ти (наш про­гноз на конец года состав­ля­ет 13,2–13,4%), с дру­гой сто­ро­ны, наблю­да­ет­ся сокра­ще­ние клас­са А, осо­бен­но в цен­тре. Внут­ри садо­во­го коль­ца прак­ти­че­ски нет новой кон­струк­ции. Если круп­ные ком­па­нии рас­смат­ри­ва­ют воз­мож­ность арен­ды или покуп­ки офи­са в этом рай­оне, вари­ан­ты огра­ни­че­ны. Мы ожи­да­ем, что в 2022–2023 годах рынок офи­са будет на сто­роне арен­до­да­те­ля в CAO и на сто­роне арен­да­то­ра в рай­оне за TTC. 

Если срав­нить ситу­а­цию с 2020 годом, то актив­ность арен­да­то­ров уве­ли­чи­лась, и ока­за­лось, что в этом сег­мен­те боль­ше сде­лок, чем пла­ни­ро­ва­лось. Теперь мы видим выпол­не­ние отло­жен­но­го спро­са: объ­ем арен­ды и про­даж офи­сов клас­сов A и B посте­пен­но воз­вра­ща­ет­ся к докри­зис­ным зна­че­ни­ям. К кон­цу 2021 года будет реа­ли­зо­ва­но более 1 мил­ли­о­на квад­рат­ных мет­ров. м, это хоро­ший резуль­тат для кри­зис­но­го года. 

- В 2021 году на мос­ков­ский рынок вый­дет око­ло 680 тысяч чело­век. кв. м. Несмот­ря на зна­чи­тель­ный объ­ем досту­па, око­ло 25% офис­ных поме­ще­ний будут сда­ны в арен­ду. Для срав­не­ния: после завер­ше­ния стро­и­тель­ства в 2020 году 78% пло­ща­ди было сво­бод­ным. Более поло­ви­ны зда­ний, кото­рые будут сда­ны в экс­плу­а­та­цию в этом году, постро­е­ны для опре­де­лен­ных кли­ен­тов или для их соб­ствен­ных нужд, что явля­ет­ся абсо­лют­ным мак­си­му­мом в исто­рии рынка. 

Спе­ку­ля­тив­ный дефи­цит на рын­ке офи­сов в насто­я­щее вре­мя вли­я­ет на даль­ней­шее кор­рек­ти­ров­ку аренд­ной пла­ты. Про­сто вла­дель­цы ста­ли делать мень­ше ски­док. Эта тен­ден­ция более замет­на в объ­ек­тах клас­са А, рас­по­ло­жен­ных в цен­траль­ных местах. 

- В Москве мно­го квар­тир, поэто­му воз­ни­ка­ет вопрос: «Где все эти люди будут рабо­тать??”. Сей­час круп­ные раз­ра­бот­чи­ки начи­на­ют раз­ра­ба­ты­вать пери­фе­рий­ные офис­ные про­ек­ты, в том чис­ле для полу­че­ния выгод от заме­ны VRI в жилом доме, но это не един­ствен­ная при­чи­на для выхо­да на новый сегмент. 

Офис­ный рынок не пока­зы­ва­ет рез­ких коле­ба­ний: рез­ко­го сни­же­ния аренд­ной пла­ты или боль­шо­го коли­че­ства сво­бод­ных офи­сов. Это доволь­но ста­биль­ный сег­мент, в кото­рый мож­но инве­сти­ро­вать, что­бы полу­чать 9–10% годо­вой при­бы­ли от ста­би­ли­зи­ро­ван­ных объектов. 

- Во-пер­вых, боль­шое вни­ма­ние уде­ля­ет­ся каче­ству офис­ных про­ек­тов, посту­па­ю­щих на рынок. Раз­ви­ва­ю­щи­е­ся вынуж­де­ны вкла­ды­вать допол­ни­тель­ные сред­ства в зда­ния и инфра­струк­ту­ру, что­бы запол­нить их арен­да­то­ра­ми на фоне рас­ту­щей конкуренции. 

Во-вто­рых, в Москве рас­тет спрос на гиб­кие места со сто­ро­ны кор­по­ра­тив­ных кли­ен­тов. По состо­я­нию на сен­тябрь 2021 года объ­ем сде­лок по арен­де в этом сег­мен­те соста­вил 51 000. кв. м. Это выше, чем годо­вая сто­и­мость не толь­ко 2020, но и 2019 года. Спрос на гиб­кие поме­ще­ния в бли­жай­шем буду­щем будет посте­пен­но уве­ли­чи­вать­ся, но оста­нет­ся в пре­де­лах 6–8% от обще­го спро­са на офисы. 

- Объ­ем гиб­ко­го офис­но­го пред­ло­же­ния достиг­нет 344 000. кв. м, этот сег­мент вырос на 46% за год. За послед­ний год доля сете­вых опе­ра­то­ров ковор­кин­га в арен­до­ван­ных рай­о­нах зна­чи­тель­но уве­ли­чи­лась на суб­рын­ках Цен­траль­но­го ОАО, Бела­ру­си и Моск­вы. Основ­ное раз­ли­чие меж­ду гиб­ки­ми и клас­си­че­ски­ми офи­са­ми — плот­ность раз­ме­ще­ния. Когда ковор­кинг раз­ме­щен в тор­го­вом цен­тре, он зани­ма­ет пло­щадь 5–6 квад­рат­ных мет­ров. м, то есть в два раза плот­нее клас­си­че­ских офисов. 

Раз­ра­бот­чи­ки, кото­рые могут адап­ти­ро­вать инже­нер­ную систе­му к поже­ла­ни­ям ковор­кин­га (напри­мер, постав­ка допол­ни­тель­но­го обо­ру­до­ва­ния для обес­пе­че­ния доста­точ­но­го коли­че­ства кон­ди­ци­о­ни­ро­ван­но­го воз­ду­ха для офи­сов с высо­кой плот­но­стью сиде­ния), сего­дня выиг­ры­ва­ют. Те, кто не может пла­тить, теря­ют арендаторов. 

- Ситу­а­ция в офис­ном сег­мен­те была более пози­тив­ной, чем мы ожи­да­ли в 2020 году. Во-пер­вых, круп­ные ком­па­нии не отка­зы­ва­ют­ся от офи­сов мас­со­во, пото­му что в дале­ком буду­щем они стра­да­ют от эффек­тив­но­сти биз­не­са. Одна­ко кон­цеп­ция рабо­чей зоны изме­ни­лась из-за гибрид­но­го фор­ма­та рабо­ты. Офис посте­пен­но ста­но­вит­ся местом для соци­а­ли­за­ции и сотрудничества. 

Что­бы удо­вле­тво­рить потреб­но­сти арен­да­то­ров, вла­дель­цы долж­ны адап­ти­ро­вать­ся не толь­ко к самой рабо­чей зоне, но и к общей пло­ща­ди в бизнес-центрах. 

Во-вто­рых, мно­гие круп­ные игро­ки созда­ют свои соб­ствен­ные пере­ко­сы, что­бы дивер­си­фи­ци­ро­вать свои порт­фе­ли и при­влечь «гиб­ких кли­ен­тов». Если у раз­ра­бот­чи­ка более 300 000 порт­фе­лей. кв. м и выше, затем мож­но исполь­зо­вать в каче­стве ковор­кин­го­во­го инку­ба­то­ра. Вы выра­щи­ва­е­те неболь­шие ком­па­нии, а затем, когда вы вырас­та­е­те, вы пере­во­ди­те их в клас­си­че­скую арен­ду. В этом смыс­ле вла­дель­цы — это тренд. 

- Арен­да­то­рам нужен мак­си­маль­ный ком­форт и низ­кая цена. Но насто­я­щие сдел­ки, кото­рые мы видим, пока­зы­ва­ют, что чудес не было. Цены на офи­сы не пада­ют. В Москве, напри­мер, сред­няя аренд­ная пла­та не сни­жа­ет­ся, а в неко­то­рых слу­ча­ях повы­ша­ет­ся. Спрос на это место рас­тет, а вакан­сия сокра­ща­ет­ся. Сей­час он состав­ля­ет 2,5%.

С нача­ла 2021 года объ­ем сде­лок по арен­де и про­да­же офи­сов в Москве соста­вил более 130 000 чело­век. кв. м. Зна­чи­тель­ную часть бес­плат­но­го пред­ло­же­ния при­ня­ли круп­ные ИТ-ком­па­нии, такие как Ozon и Yandex. 

- По все­му миру вокруг аэро­пор­тов есть боль­шие офис­ные груп­пы и рабо­чие пар­ки, где «сидят» ком­па­нии раз­но­го уров­ня. Наши зоны аэро­пор­та за Мос­ков­ской коль­це­вой доро­гой еще не раз­ви­ты, хотя потен­ци­ал для созда­ния офис­ных групп в этих местах хоро­ший. Но я думаю, что это дале­ко. Сна­ча­ла вам нуж­но осво­ить сай­ты внут­ри и рядом с MKAD. В тече­ние сле­ду­ю­щих 2–3 лет наи­бо­лее мно­го­обе­ща­ю­щим местом для раз­ви­тия на Мос­ков­ской коль­це­вой доро­ге будет уже частич­но сфор­ми­ро­ван­ный биз­нес-кла­стер Сколково. 

- Пред­ло­же­ние боль­ших офис­ных бло­ков в Москве было све­де­но к мини­му­му за послед­ние шесть лет. 20 тысяч бес­плат­ных бло­ков. кв. В пре­де­лах ТТК все­го три зда­ния. Если жела­ние до 10 тысяч. кв. m, теку­щее пред­ло­же­ние уве­ли­чит­ся вдвое. В любом слу­чае спе­ку­ля­тив­ных про­ек­тов клас­са А в рам­ках ТТК недо­ста­точ­но для удо­вле­тво­ре­ния потреб­но­стей круп­ных ком­па­ний. Поэто­му раз­ра­бот­чи­ки раз­ви­ва­ют свои места в отда­лен­ных рай­о­нах за счет низ­кой дело­вой активности. 

- Основ­ной спрос на боль­шие офис­ные бло­ки теперь фор­ми­ру­ет­ся госу­дар­ствен­ны­ми ком­па­ни­я­ми, бан­ка­ми и ИТ-сек­то­ром. Такие сдел­ки все­гда уни­каль­ны. Раз­мер ком­па­ний таков, что рынок про­сто не может пред­ло­жить ниче­го, что соот­вет­ству­ет их поже­ла­ни­ям. Напри­мер, Яндекс, кото­рый в насто­я­щее вре­мя стро­ит ИТ-кам­пус общей пло­ща­дью 170 000 чело­век. кв. м на ули­це Косы­гин. Или озон, биз­нес кото­ро­го актив­но раз­ви­ва­ет­ся и теперь выхо­дит на рынок со 160 000 спро­са. кв. м. Най­ти такую зону для раз­ме­ще­ния штаб-квар­ти­ры в гото­вом зда­нии сложно. 

- Места оста­лись преж­ни­ми, но вос­при­я­тие арен­да­то­ра­ми рын­ка ста­ло более ясным. Если вы посмот­ри­те на пер­спек­тив­ные обла­сти для раз­ви­тия офи­са, то Скол­ко­во сей­час актив­но раз­ви­ва­ет­ся. Запуск IDC улуч­шил транс­порт­ную доступ­ность все­го кла­сте­ра и стал дви­жу­щей силой спро­са на ком­мер­че­скую и жилую недви­жи­мость в этом районе. 

Автор Игнат Бушухин

Источ­ник rbc.ru

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :