показать результаты поиска

Что делать, если приобрели квартиру с коммунальными долгами

/
/

Вре­мя от вре­ме­ни после покуп­ки квар­ти­ры новый вла­де­лец выяс­нит о нали­чии ком­му­наль­ной задол­жен­но­сти, кото­рую оста­вил пред­ше­ству­ю­щий обла­да­тель. Дол­жен ли новый вла­де­лец опла­чи­вать ком­му­наль­ный долг и как недо­пу­стить схо­жей ситуации? 

chto delat esli kupili kvartiru s kommunalnymi dolgami fd

Если кли­ент квар­ти­ры нашел дол­ги за ком­му­нал­ку после заклю­че­ния сдел­ки, в соот­вет­ствии с зако­но­да­тель­ством он не дол­жен их опла­чи­вать. «Долг по опла­те жилищ­но-услуг ЖКУ при­вя­за­на не к квар­ти­ре, а к вла­дель­цу жило­го поме­ще­ния, и по обще­при­ня­то­му пра­ви­лу новый вла­де­лец квар­ти­ры не отве­ча­ет по дол­гам пред­ше­ству­ю­ще­го»,— разъ­яс­ня­ет управ­ля­ю­щий пра­во­вой прак­ти­ки ком­па­нии «Интер­цес­сия» Гри­го­рий Скри­пи­лев. Пото­му взыс­ка­ние задол­жен­но­сти пред­ше­ству­ю­ще­го вла­дель­ца по пла­те­жам за жилищ­ные услу­ги с ново­го вла­дель­ца явля­ет­ся нелегальным. 

Законодательная инициатива

Ком­му­наль­ные дол­ги быв­ших хозя­ев квар­тир могут пере­ло­жить на новых вла­дель­цев. С дан­ной ини­ци­а­ти­вой в мар­те меся­це высту­пи­ла ассо­ци­а­ция «ЖКХ и город­ская сре­да». На дан­ный момент поку­па­те­ли жили­ща, обыч­но, не инте­ре­су­ют­ся чужи­ми дол­га­ми за услу­ги ЖКХ (ЖКУ), так как не несут ответ­ствен­но­сти за эту долг. А после сме­ны вла­дель­ца управ­ля­ю­щие ком­па­нии (УК) часто не могут най­ти быв­ше­го обла­да­те­ля, чтоб взыс­кать с него дол­ги. В ито­ге общая долг за жилищ­но-ком­му­наль­ные услу­ги в госу­дар­стве вырастает. 

Платежи на капитальный ремонт

Исклю­че­ние состав­ля­ют дол­ги по взно­сам на капи­таль­ный ремонт— в этом слу­чае новый вла­де­лец дол­жен рас­счи­тать­ся с дол­га­ми за ста­рым обла­да­те­лем, сооб­щил юрист, гла­ва Мос­ков­ской кол­ле­гии адво­ка­тов «Шур­пик и Парт­не­ры» Игорь Шур­пик. Срок для опла­ты задол­жен­но­сти по взно­сам на кап­ре­монт состав­ля­ет 5 меся­цев с момен­та изве­ще­ния от орга­на муни­ци­паль­но­го жилищ­но­го кон­тро­ля о задол­жен­но­сти по взно­сам (ст. 173 ЖК Рос­сия). На сум­му задол­жен­но­сти еже­днев­но будут начис­лять­ся пени. 

Долги по наследию

Все­це­ло про­из­ве­сти опла­ту ком­му­наль­ные дол­ги при­дет­ся в слу­чае насле­до­ва­ния (ст. 1112 ГК Рос­сия). Новый вла­де­лец вос­при­ни­ма­ет в насле­дие не лишь квар­ти­ру, да и обя­зан­ность по опла­те име­ю­щей­ся задол­жен­но­сти погиб­ше­го вла­дель­ца. Дан­ная обя­зан­ность появ­ля­ет­ся с момен­та вступ­ле­ния в насле­дие, пото­му наслед­ни­ку сове­ту­ет­ся схо­ду обра­тить­ся в управ­ля­ю­щую ком­па­нию и уве­до­мить её о поги­бе­ли вла­дель­ца, реко­мен­ду­ет Игорь Шур­пик. Там мож­но полу­чить дан­ные о наличии/отсутствии задол­жен­но­сти по жилищ­но-ком­му­наль­ным услу­гам и ука­зать све­де­ния для направ­ле­ния кви­тан­ций на опла­ту услуг ЖКУ. 

Как случается на практике

Юлия Дымо­ва, руко­во­ди­тель каби­не­та про­даж вто­рич­ной недви­жи­мо­го иму­ще­ства Est-a-Tet: 

— Беря во вни­ма­ние нор­мы зако­но­да­тель­ства, кро­ме капи­таль­но­го ремон­та рис­ков для кли­ен­та нет. Если мы гово­рим про пра­во­при­ме­не­ние, то поло­же­ние дел наи­ме­нее радуж­ная: если есть долг по элек­три­че­ству перед Мос­энер­го­сбыт, так как у вас пря­мой кон­тракт с ресур­со­по­став­ля­ю­щей орга­ни­за­ци­ей, дру­ги­ми сло­ва­ми риск того, что к для вас при­дут и отклю­чат свет. Если у пред­ше­ству­ю­ще­го обла­да­те­ля есть долг перед ГБУ «Жилищ­ник» (то, что пла­тит­ся кон­крет­но через МФЦ), то новый вла­де­лец может­пе­ре­ве­сти лице­вой счет на себя и поме­нять номер, чтоб по сче­ту не было ста­рень­ко­го долга. 

Что делать новому обладателю в случае нахождения долгов за жилищно-коммунальные услуги

В слу­чае нахож­де­ния ком­му­наль­ных дол­гов ново­му обла­да­те­лю сле­ду­ет обра­тить­ся с заяв­ле­ни­ем в управ­ля­ю­щую ком­па­нию с прось­бой поде­лить лице­вой счет или открыть новый счет на ново­го вла­дель­ца. С этой целью необ­хо­ди­мо предо­ста­вить выпис­ку из ЕГРН, где под­твер­жда­ет­ся дата появ­ле­ния пра­ва принадлежности. 

«Если вы меня­е­те номер лице­во­го сче­та, то прак­ти­че­ски все дол­ги— не ваши, взыс­кать долг с пред­ше­ству­ю­ще­го пра­во­об­ла­да­те­ля— это уже обя­зан­ность управ­ля­ю­щей ком­па­нии»,— отме­ти­ла Юлия Дымова. 

В слу­чае если отве­та на обра­ще­ния не посту­па­ет, то мож­но обра­тить­ся с жало­бой на дея­ния управ­ля­ю­щей ком­па­нии в орган испол­ни­тель­ной вла­сти субъ­ек­та по вопро­сам ЖКХ (депар­та­мент ЖКХ в сто­ли­це Рос­сии) либо обра­тить­ся с заяв­ле­ни­ем в суд о защи­те прав поль­зо­ва­те­ля и заста­вить управ­ля­ю­щую ком­па­нию открыть новый лице­вой счет, посо­ве­то­вал Игорь Шурпик. 

При всем этом новый обла­да­тель квар­ти­ры не име­ет пра­ва без помо­щи дру­гих доби­вать­ся у ста­рень­ко­го вла­дель­ца квар­ти­ры зату­шить долг. Таким пра­вом наде­ле­на соот­вет­ствен­ная управ­ля­ю­щая ком­па­ния, перед кото­рой у пред­ше­ству­ю­ще­го вла­дель­ца и обра­зо­вал­ся долг. 

Как случается на практике

Гри­го­рий Скри­пи­лев, управ­ля­ю­щий пра­во­вой прак­ти­ки ком­па­нии «Интер­цес­сия»:

— На прак­ти­ке видят­ся слу­чаи, когда нера­ди­вые управ­ля­ю­щие ком­па­нии, зная, что ника­ких леги­тим­ных осно­ва­ний для истре­бо­ва­ния «ста­рень­кой» задол­жен­но­сти у ново­го вла­дель­ца нет, начи­на­ют зво­нить и при­сы­лать ему пись­ма с тре­бо­ва­ни­ем про­из­ве­сти опла­ту дол­ги пред­ше­ству­ю­ще­го вла­дель­ца квар­ти­ры. Неко­то­рые новые вла­дель­цы, не зная тре­бо­ва­ний жилищ­но­го зако­но­да­тель­ства, опла­чи­ва­ют ком­му­наль­ные дол­ги добровольно. 

Новый вла­де­лец впра­ве через суд вос­тре­бо­вать от ста­рень­ко­го вла­дель­ца квар­ти­ры воз­ме­ще­ния потерь, если опла­тил его ком­му­наль­ные дол­ги и пла­те­жи за кап­ре­монт. Но даже при поло­жи­тель­ном при­го­во­ре суда до полу­че­ния насто­я­щих средств дело часто не доходит. 

Долги найдены на шаге заключения сделки

Быва­ют поло­же­нии, если кли­ент квар­ти­ры выяс­нит о нали­чии ком­му­наль­ных дол­гов на шаге заклю­че­ния сдел­ки. В дан­ном слу­чае у гря­ду­ще­го обла­да­те­ля есть два варианта. 

«1‑ый— доби­вать­ся рас­счи­тать­ся с дол­га­ми, что обыч­но поло­жи­тель­но реша­ет­ся. 2‑ой вари­ант— доби­вать­ся пони­же­ния сум­мы сдел­ки на раз­мер дол­га»,— про­из­нес­ла Юлия Дымо­ва. При всем этом есть виды согла­ше­ний, при кото­рых с дол­га­ми нере­аль­но вопло­тить объ­ект. К при­ме­ру, к таким отно­сят­ся сдел­ки с одоб­ре­ни­ем попе­чи­тель­ства, если в квар­ти­ре вла­дель­цы— несо­вер­шен­но­лет­ние дети. «При полу­че­нии раз­ре­ше­ния орга­нов попе­чи­тель­ства необ­хо­ди­мо предо­ста­вить справ­ку об отсут­ствии задол­жен­но­сти. Кро­ме того неко­то­рые бан­ки для дого­во­ров по ипо­те­ке тре­бу­ют справ­ки об отсут­ствии задол­жен­но­сти»,— доба­ви­ла специалист. 

Прось­ба о пони­же­нии цены сдел­ки на сум­му задол­жен­но­сти за жилищ­но-ком­му­наль­ные услу­ги— реаль­ное и очень рас­про­стра­нен­ное явле­ние на рын­ке недви­жи­мо­го иму­ще­ства. «При­ем­лим, цена сдел­ки по при­об­ре­те­нию квар­ти­ры состав­ля­ет 10 млн руб. При всем этом у тор­гов­ца суще­ству­ет долг за услу­ги ЖКХ в 200 тыс. руб. Сто­ро­ны заклю­ча­ют кон­тракт куп­ли-реа­ли­за­ции с ито­го­вой ценой в 9,8 млн руб. и с усло­ви­ем про то, что кли­ент доб­ро­воль­но согла­ша­ет­ся зату­шить все суще­ству­ю­щие дол­ги тор­гов­ца по жилищ­но-ком­му­наль­ным услу­гам»,— при­во­дит при­мер Гри­го­рий Скри­пи­лев из «Интер­цес­сии».

Чтоб недопустить схожих ситуаций, покупателю квартиры следует:

  1. До при­об­ре­те­ния квар­ти­ры запро­сить у тор­гов­ца справ­ку об отсутствии/наличии дол­гов по жилищ­но-пла­те­жам за жилищ­ные услуги;
  2. Без помо­щи дру­гих запро­сить дан­ные о задол­жен­но­сти у постав­щи­ков элек­три­че­ской энер­гии и водо­снаб­же­ния (в Мос­энер­го­сбы­те и МГТС может быть полу­че­ние инфы по жар­ким линиям);
  3. При заклю­че­нии дого­во­ра непре­мен­но под­пи­сы­ва­ет­ся акт при­е­ма-пере­да­чи, где ука­за­ны все пока­за­ния счет­чи­ков про­хлад­но­го, горя­че­го водо­снаб­же­ния и элек­три­че­ской энергии;
  4. При нали­чии задол­жен­но­сти согла­со­вать с тор­гов­цем до заклю­че­ния согла­ше­ния о про­да­же квар­ти­ры поря­док её раз­ре­ше­ния: обмол­вить срок для упла­ты дол­га тор­гов­цем либо согла­со­вать опла­ту через зачет в цена про­да­ва­е­мой квартиры.

Источ­ник rbc.ru

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :