показать результаты поиска

Покупка квартиры после приватизации: основные риски - остаться без крова

/
/

Вме­сте со спе­ци­а­ли­ста­ми мы пони­ма­ем рис­ки покуп­ки при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья и спо­со­бы их избежать 

pokupka kvartiry posle privatizacii glavnye riski ostatsja bez zhilja a

Пра­во на при­ва­ти­за­цию жилья воз­ник­ло в 1991 году. Затем рус­ские нача­ли мас­со­во оформ­лять соб­ствен­ность, пере­дан­ную им госу­дар­ством. Поз­же эти квар­ти­ры нача­ли посту­пать в продажу. 

Опе­ра­ции с при­ва­ти­зи­ро­ван­ным жильем про­дол­жа­ют­ся. По дан­ным ана­ли­ти­ков ком­па­нии Incom-Damail Real Estate, доля десят­ков сде­лок на вто­рич­ном рын­ке Моск­вы состав­ля­ет око­ло 10–15%. Одна­ко покуп­ка при­ва­ти­зи­ро­ван­ной квар­ти­ры име­ет свои осо­бен­но­сти и ловуш­ки. Что мы пони­ма­ем вме­сте со специалистами. 

Риск 1. Те, кто отказался зарегистрироваться

Основ­ной риск покуп­ки при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья свя­зан с отка­зом от при­ва­ти­за­ции. Если член семьи отка­зы­ва­ет­ся участ­во­вать в при­ва­ти­за­ции, закон остав­ля­ет за собой пра­во исполь­зо­вать это жилье на неопре­де­лен­ный срок. Лицо, отка­зы­ва­ю­ще­е­ся от это­го пра­ва, может потре­бо­вать его даже после того, как квар­ти­ра будет про­да­на ново­му вла­дель­цу. По мне­нию экс­пер­тов, такие ситу­а­ции часто встре­ча­ют­ся на прак­ти­ке. «Отказ чле­на семьи от доли соб­ствен­но­сти в квар­ти­ре дает осталь­но­му чле­ну семьи пра­во немед­лен­но при­ва­ти­зи­ро­вать квар­ти­ру. Одна­ко чело­век остав­ля­ет за собой пра­во поль­зо­вать­ся этой квар­ти­рой ». Коба Орджо­ния, член Сою­за баро­лов России. 

В этом слу­чае лицо, отка­зы­ва­ю­ще­е­ся от пра­ва на исполь­зо­ва­ние квар­ти­ры, смо­жет пре­тен­до­вать на пра­во поль­зо­ва­ния. По сло­вам Ната­льи Бор­зен­ко­вой, гла­вы офи­са Mitino в отде­ле вто­рич­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти Incom, лицо, кото­рое отка­зы­ва­ет­ся в 90% слу­ча­ев, обра­ща­ет­ся непо­сред­ствен­но в суд. «Как пра­ви­ло, он пода­ет иск про­тив госу­дар­ствен­но­го орга­на, кото­рый пере­да­ет квар­ти­ру поку­па­те­лям, и новые вла­дель­цы могут подать в суд на себя. Тогда все зави­сит от спо­ров сто­рон и реше­ния суда ». 

- Мос­ков­ская семья состо­я­ла из четы­рех чело­век. Все они были запи­са­ны в квар­ти­ре, кото­рую мать полу­чи­ла по при­ка­зу от рабо­ты. Квар­ти­ра не при­ва­ти­зи­ро­ва­на. Ее дочь вышла замуж, вышла из не при­ва­ти­зи­ро­ван­ной квар­ти­ры и пере­еха­ла жить к мужу. Три года спу­стя отец, мать и сын при­ва­ти­зи­ро­ва­ли квар­ти­ру, а затем про­да­ли ее. Моя дочь раз­ве­лась и вер­ну­лась, но квар­ти­ра уже про­да­на. Он подал иск о при­зна­нии пра­ва на исполь­зо­ва­ние квар­ти­ры. Суд пол­но­стью удо­вле­тво­рил иск. 

Риск 2. Наличие тайных владельцев

Еще один риск покуп­ки при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья — для «сек­рет­ных вла­дель­цев». Это лица, кото­рые ранее не осу­ществ­ля­ли свои пра­ва на часть квар­ти­ры и не ука­за­ны в выпис­ке из UGRN. Сек­рет­ные вла­дель­цы могут быть лица­ми, кото­рые не насле­ду­ют по раз­ным при­чи­нам, супру­га­ми и детьми, кото­рые не полу­ча­ют доли. 

По его сло­вам, такие тай­ные вла­дель­цы могут начать тре­бо­вать свою долю от ново­го вла­дель­ца. Как пра­ви­ло, эти ситу­а­ции раз­ре­ша­ют­ся в суде: ста­рый соб­ствен­ник полу­ча­ет свою долю, или сто­ро­ны заклю­ча­ют дого­вор о выпла­те ком­пен­са­ции за акцию. 

Сюда вхо­дят так назы­ва­е­мые «мерт­вые духи». Это доба­вил Алек­сандр Почу­ев, пре­зи­дент Мос­ков­ско­го меж­ду­на­род­но­го баро­ляр­но­го сою­за «Поху­ев, Зель­гин и парт­не­ры». Речь идет о тех, кто исто­ри­че­ски жил в квар­ти­ре до при­ва­ти­за­ции, но поте­рял с ней юри­ди­че­ские свя­зи — фак­ти­че­ски, они рас­ста­лись по раз­ным при­чи­нам. Напри­мер, это могут быть лица, отбы­ва­ю­щие нака­за­ние в местах содер­жа­ния под стра­жей во вре­мя при­ва­ти­за­ции. «Такие люди могут появить­ся после согла­ше­ния с прось­бой о бес­сроч­ном въез­де в квар­ти­ру, посколь­ку их пра­ва были либо нару­ше­ны, либо от уча­стия в при­ва­ти­за­ции вооб­ще не отка­за­лись», — ска­зал он. 

В резуль­та­те дело будет рас­смат­ри­вать­ся в суде. По сло­вам адво­ка­та, суд рас­сле­ду­ет все слу­чаи и при­чи­ны невы­пол­не­ния чело­ве­ком сво­е­го пра­ва на бес­сроч­ное исполь­зо­ва­ние и при­ва­ти­за­цию. Ино­гда реше­ние при­ни­ма­ет­ся в поль­зу ста­ро­го владельца. 

Риск 3. Маленькие дети

Сре­ди рис­ков отдель­ные экс­пер­ты под­чер­ки­ва­ют покуп­ку квар­ти­ры, в кото­рой несо­вер­шен­но­лет­ние не участ­ву­ют в при­ва­ти­за­ции. Часто роди­те­ли назна­ча­ли несо­вер­шен­но­лет­них детей, кото­рые фак­ти­че­ски жили в квар­ти­ре во вре­мя при­ва­ти­за­ции. Спу­стя годы неудач­ли­вый вла­де­лец может свя­зать­ся с новым домо­вла­дель­цем и потре­бо­вать долю в квар­ти­ре. Кро­ме того, соглас­но зако­ну, роди­тель дол­жен заре­ги­стри­ро­вать сво­е­го ново­рож­ден­но­го ребен­ка в тече­ние семи дней, но ино­гда роди­те­ли зло­упо­треб­ля­ют им, — ска­за­ла Оль­га Баль­бек, руко­во­ди­тель отде­ла юри­ди­че­ской под­держ­ки сети офи­сов недвижимости. 

«В буду­щем был воз­мо­жен сле­ду­ю­щий сце­на­рий: квар­ти­ра при­ва­ти­зи­ру­ет­ся к одно­му из роди­те­лей (отцов), затем роди­те­ли раз­во­дят­ся, квар­ти­ра про­да­ет­ся. После это­го мать ребен­ка пода­ет заяв­ле­ние о том, что ребе­нок дей­стви­тель­но живет в квар­ти­ре, для чего есть мно­го дока­за­тельств: пока­за­ния сосе­дей, поми­мо кли­ни­ки. Затем сле­ду­ет спор о пра­вах соб­ствен­но­сти », — ска­за­ла Оль­га Балбек. 

Как снизить риски

Что­бы избе­жать воз­мож­ных рис­ков, экс­пер­ты реко­мен­ду­ют поку­па­те­лю вни­ма­тель­но изу­чить дого­вор о пере­да­че соб­ствен­но­сти на квар­ти­ру и всей аренд­ной цепоч­ки в при­ва­ти­зи­ро­ван­ном жилье. Так что вы долж­ны проверить: 

Перед покуп­кой при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья вы долж­ны убе­дить­ся, что отказ от при­ва­ти­за­ции одоб­рен доб­ро­воль­но и нота­ри­аль­но, и что все лица, заре­ги­стри­ро­ван­ные в квар­ти­ре, уда­ле­ны из запи­сей. Состав лиц, заре­ги­стри­ро­ван­ных в квар­ти­ре, мож­но най­ти, запро­сив архив­ную выпис­ку из Росре­ест­ра или домаш­ней кни­ги. Более того, нико­гда не будет боль­ше раз­го­во­ров с сосе­дя­ми. Воз­мож­но, таким обра­зом вы смо­же­те узнать важ­ную инфор­ма­цию, как реко­мен­ду­ет Ната­лья Борзенкова. 

При покуп­ке ранее при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья на вто­рич­ном рын­ке необ­хо­ди­мо чет­ко рас­счи­тать риск предъ­яв­ле­ния тре­бо­ва­ний, назы­ва­е­мых отка­зав­ши­ми­ся или «мерт­вы­ми духа­ми», доба­вил Алек­сандр Почу­ев. «Посколь­ку срок пода­чи пре­тен­зий может быть про­длен на пять лет, а ино­гда и доль­ше по ряду при­чин, те, кто ранее отка­зы­вал­ся от при­ва­ти­за­ции жилья, могут потре­бо­вать пере­ез­да в квар­ти­ру в соот­вет­ствии со ста­тьей. 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О вступ­ле­нии в силу Жилищ­но­го кодек­са Рос­сий­ской Федерации». 

Автор Ната­лья Густова

Источ­ник rbc.ru

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :