показать результаты поиска

Продажа, обращение в суд или ожидание: что делать, если вы откладываете доставку нового здания

/
/

Покуп­ка квар­ти­ры в новом зда­нии — это воз­мож­ность зара­бо­тать или зара­бо­тать день­ги. Одна­ко есть опре­де­лен­ные рис­ки, свя­зан­ные с пере­но­сом вво­да в экс­плу­а­та­цию дома 

prodavat suditsja ili zhdat chto delat pri zaderzhke sdachi novostrojki a

В слу­чае задерж­ки вво­да в экс­плу­а­та­цию дома ино­гда обра­ща­ют­ся в суд 

На рын­ке жилья в Рос­сии быва­ют ситу­а­ции, когда застрой­щик откла­ды­ва­ет арен­ду дома. День­ги уже опла­чи­ва­ют­ся поку­па­те­лем, но дата дви­же­ния посто­ян­но меня­ет­ся. Мы объ­яс­ня­ем, поче­му это может про­изой­ти, что будет делать и на какие аспек­ты кон­трак­та мы сосредоточимся. 

  • Ири­на Доб­рок­со­то­ва, пред­се­да­тель прав­ле­ния Best-Novostroy
  • Роман Соко­лов, заме­сти­тель гене­раль­но­го дирек­то­ра, руко­во­ди­тель отде­ла про­даж Est-a-Tet
  • Вадим Тка­чен­ко, осно­ва­тель и гене­раль­ный дирек­тор кон­сал­тин­го­вой груп­пы VvCube

Важ­но пом­нить, что край­ний срок для вво­да в экс­плу­а­та­цию дома и под­пи­са­ния доку­мен­та о пере­да­че квар­ти­ры — это раз­ные вещи. Срок вво­да дома в экс­плу­а­та­цию — это дата, когда дом дол­жен быть постро­ен и готов к засе­ле­нию. Срок под­пи­са­ния доку­мен­та о при­ня­тии и пере­да­че квар­ти­ры — это дата пере­да­чи клю­чей. В подав­ля­ю­щем боль­шин­стве слу­ча­ев кон­тракт с раз­ра­бот­чи­ком ука­зы­ва­ет дату под­пи­са­ния акта при­е­ма и пере­да­чи. Вы може­те вой­ти в квар­ти­ру толь­ко после подписания. 

Рынок может отложить аренду дома

При­чи­ны задерж­ки достав­ки дома могут быть раз­ны­ми, и в зна­чи­тель­ной сте­пе­ни от них зави­сит поря­док дей­ствий акци­о­не­ра. Ино­гда при­чи­ной задерж­ки может быть паде­ние рын­ка жилья, когда у застрой­щи­ка нет спро­са, денег на про­да­жу и стро­и­тель­ство. В этом слу­чае выгод­нее полу­чить денеж­ную ком­пен­са­цию в раз­ме­ре пер­во­на­чаль­но вло­жен­ных средств, пото­му что эти день­ги могут полу­чить что-то получ­ше или похо­жее, но дешев­ле позже. 

Как снять деньги со счета Escrow

Вопре­ки рас­про­стра­нен­но­му мне­нию, день­ги не могут быть собра­ны со сбе­ре­га­тель­но­го сче­та в любое вре­мя. Это тре­бу­ет одно­сто­рон­ней отме­ны DDU либо с согла­сия сто­рон, либо при нали­чии осно­ва­ний для это­го: нару­ше­ния сро­ков достав­ки, банк­рот­ства раз­ра­бот­чи­ка или пере­да­чи объ­ек­та недо­ста­точ­но­го каче­ства. Кон­тракт может быть рас­торг­нут по реше­нию суда, но затем необ­хо­ди­мо дока­зать, что есть осно­ва­ния для рас­тор­же­ния. Если про­да­вец инве­сти­ру­ет в нача­ло про­даж, он ждет три года и за два меся­ца до запла­ни­ро­ван­ной даты вво­да дома в экс­плу­а­та­цию, даже яма не гото­ва, нару­ше­ние усло­вий пере­ез­да квар­тир оче­вид­но, но офи­ци­аль­но у застрой­щи­ка все еще нет вре­ме­ни и осно­ва­ний для одно­сто­рон­не­го пре­кра­ще­ния DDU. В этом слу­чае в суде необ­хо­ди­мо дока­зать невоз­мож­ность выпол­не­ния обя­за­тельств разработчика. 

prodavat suditsja ili zhdat chto delat pri zaderzhke sdachi novostrojki fedb

Если стро­и­тель­ство про­ек­та оста­нов­ле­но и раз­ра­бот­чик не может выпол­нить свои обя­за­тель­ства, в этом слу­чае внеш­ний регу­ля­тор при­со­еди­ня­ет­ся к реше­нию про­бле­мы (Фото: Антон Ново­де­реш­кин / ТАСС) 

На что обращать внимание при заключении контракта

Срок постав­ки ново­го зда­ния дол­жен быть в спе­ци­аль­ной части кон­трак­та на достав­ку и при­ем­ку объ­ек­та. Одна­ко, как пока­зы­ва­ет опыт, это усло­вие может быть запи­са­но в любой части доку­мен­та. Кро­ме того, соот­вет­ству­ю­щее поло­же­ние может быть «сек­рет­ным» в тек­сте кон­трак­та. Поэто­му перед под­пи­са­ни­ем кон­трак­та необ­хо­ди­мо вни­ма­тель­но изу­чить весь текст. Это луч­ше, если акци­о­нер предо­став­ля­ет участ­ни­ку стро­и­тель­ства юри­ста, кото­рый может про­ана­ли­зи­ро­вать текст доку­мен­та на пред­мет воз­мож­ных рисков. 

Вадим Тка­чен­ко, осно­ва­тель и гене­раль­ный дирек­тор кон­сал­тин­го­вой груп­пы VvCube

Если задержка больше шести месяцев

Экс­пер­ты назва­ли основ­ные при­чи­ны задерж­ки вво­да в экс­плу­а­та­цию жило­го дома более чем на шесть меся­цев ско­ро­стью стро­и­тель­ства, кото­рая изна­чаль­но была невоз­мож­на, и неста­биль­ной эко­но­ми­кой проекта. 

«Часто уста­нав­ли­ва­ет­ся при­вле­ка­тель­ный срок достав­ки, что­бы при­влечь вни­ма­ние к про­ек­ту раз­ра­бот­чи­ка, но для это­го или раз­ра­бот­чи­ки пре­ми­аль­ных клуб­ных домов в неболь­шой зоне, или пане­ли стан­дарт­но­го клас­са нуж­да­ют­ся в неис­ся­ка­е­мом денеж­ном пото­ке и очень надеж­ном под­ряд­чи­ке, кото­рый может быть полу­чен стро­и­те­ля­ми новых зда­ний. Вто­рой не тре­бу­ет длин­но­го фаса­да, отдел­ки и озе­ле­не­ния. Все осталь­ные риску­ют вско­ре выпла­тить акци­о­не­рам ком­пен­са­цию за задерж­ки, неадек­ват­но оце­ни­вая фак­ти­че­ские тем­пы стро­и­тель­ства », — ска­за­ла Ири­на Доб­ро­хо­то­ва, пред­се­да­тель сове­та дирек­то­ров Best-Novostroy. 

Как насчет дол­го­сроч­ной покуп­ки: основ­ные чер­ты про­блем­но­го разработчика 

Административные барьеры для разработчика

Даже чест­ный застрой­щик может столк­нуть­ся с труд­но­стя­ми при полу­че­нии раз­ре­ше­ния на экс­плу­а­та­цию хоро­шо постро­ен­но­го и постро­ен­но­го вовре­мя дома. Отсут­ствие каких-либо экс­перт­ных (эко­ло­ги­че­ских, тех­ни­че­ских) резуль­та­тов, фраг­мен­ты спор­ных обла­стей в точ­ке раз­ви­тия и дру­гие юри­ди­че­ские пре­пят­ствия могут задер­жать при­ем поку­па­те­лей на годы. 

Самый про­стой спо­соб в такой ситу­а­ции — попы­тать­ся изба­вить­ся от акти­ва, нару­шив пра­ва на пода­чу иска, но здесь есть несколь­ко нюан­сов. Во-пер­вых, люди, кото­рые зна­ют о про­бле­мах с достав­кой объ­ек­та, не будут спе­шить с покуп­кой квар­ти­ры в этом новом зда­нии, про­да­жа может быть невоз­мож­на. Во-вто­рых, даже если поку­па­тель най­ден, его сле­ду­ет про­да­вать с боль­шой скид­кой, часто дешев­ле, чем пер­во­на­чаль­ная сто­и­мость. В этом слу­чае необ­хо­ди­мо оце­нить плю­сы и мину­сы. Если еще негде вло­жить день­ги, луч­ше не торо­пить­ся и поста­рать­ся дождать­ся достав­ки объ­ек­та. Гото­вую квар­ти­ру лег­че про­дать за собственность. 

prodavat suditsja ili zhdat chto delat pri zaderzhke sdachi novostrojki bbc

Усло­вия достав­ки ново­го зда­ния долж­ны быть в спе­ци­аль­ной части кон­трак­та или в раз­де­ле про­це­ду­ры достав­ки и при­е­ма объ­ек­та (Фото: Антон Ново­де­реш­кин / ТАСС) 

- Если вы откла­ды­ва­е­те или откла­ды­ва­е­те дату достав­ки ново­го зда­ния, вы долж­ны обра­тить вни­ма­ние на поло­же­ния DDU. Если дата под­пи­са­ния акта о пере­да­че нару­ше­на, вы може­те подать иск о ком­пен­са­ции и, в слу­чае отка­за, подать иск, если меж­ду участ­ни­ком стро­и­тель­ства и застрой­щи­ком не заре­ги­стри­ро­ва­ны согла­ше­ния об отсроч­ке. ФЗ-214 преду­смат­ри­ва­ет штра­фы и пени. 

Кро­ме того, сто­ит рас­смот­реть судеб­ную прак­ти­ку и про­це­ду­ру сумм, при­знан­ных арбит­раж­ным судом в поль­зу участ­ни­ка стро­и­тель­ства акций. Важ­но пони­мать, что каж­дый слу­чай инди­ви­ду­а­льен. Если дей­стви­тель­но есть задерж­ка, но она оправ­да­на и застрой­щик готов встре­тить­ся с акци­о­не­ра­ми, такие пре­це­ден­ты будут учте­ны в пред­ва­ри­тель­ном поряд­ке на осно­ве согла­ше­ний с DDU. Одна­ко, если стро­и­тель­ство про­ек­та оста­нов­ле­но и раз­ра­бот­чик не может выпол­нить свои обя­за­тель­ства, внеш­ний регу­ля­тор при­со­еди­ня­ет­ся к реше­нию про­бле­мы. Это может быть как банк, зани­ма­ю­щий­ся финан­си­ро­ва­ни­ем про­ек­тов, так и Мини­стер­ство стро­и­тель­ства или Фонд защи­ты прав акционеров. 

Вы нико­гда не долж­ны обра­щать­ся к фаль­ши­вым юри­стам, кото­рые обе­ща­ют боль­шую ком­пен­са­цию в поль­зу тех, кто участ­ву­ет в капи­таль­ном стро­и­тель­стве, когда вы пода­е­те заяв­ле­ние в суд. 

Если разработчик обанкротился

В такой ситу­а­ции есть мно­го вари­ан­тов дей­ствий. DDU может быть анну­ли­ро­ван, и вы може­те запро­сить воз­врат средств со сво­е­го сбе­ре­га­тель­но­го сче­та, если про­да­жа будет осу­ществ­ле­на через него. Если схе­ма Escrou не при­ме­ня­ет­ся, мож­но ожи­дать, что объ­ект будет добав­лен в Фонд защи­ты прав акци­о­не­ров или за его счет. Во-вто­рых, это более веро­ят­но, пото­му что затра­ты на стро­и­тель­ство намно­го ниже рыноч­ной цены, по кото­рой DDU предо­став­ля­ет­ся и долж­на быть возмещена. 

- В каж­дом кон­крет­ном слу­чае необ­хо­ди­мо оце­нить два пара­мет­ра — веро­ят­ность полу­че­ния объ­ек­та или денег в резуль­та­те и наи­боль­шее зна­че­ние одно­го и вто­ро­го. Если раз­мер ком­пен­са­ции, кото­рую вы може­те потре­бо­вать, незна­чи­те­лен, луч­ше подо­ждать квартиру. 

Автор Геор­гий Трушин 

Источ­ник rbc.ru

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :