показать результаты поиска

В какую недвижимость инвестировать в 2021 году

/
/

Ста­ни­слав Бибик 

Недви­жи­мость тра­ди­ци­он­но счи­та­ет­ся наи­бо­лее понят­ным, надеж­ным и при­быль­ным инве­сти­ци­он­ным инстру­мен­том для рос­си­ян. Одна­ко в про­шлом част­ные инве­сто­ры пред­по­чи­та­ли инве­сти­ро­вать в жилье, но в про­шлом году даже част­ные игро­ки нача­ли исполь­зо­вать ком­мер­че­скую недви­жи­мость по зна­чи­тель­но­му запросу. 

В 2020 году инве­сти­ции в офис­ные, склад­ские, гости­нич­ные и роз­нич­ные про­да­жи соста­ви­ли око­ло 2,3 мил­ли­ар­да дол­ла­ров. Несмот­ря на кри­зис, объ­ем рын­ка прак­ти­че­ски не изме­нил­ся, но струк­ту­ра изме­ни­лась — сни­же­ние инве­сти­ци­он­но­го инте­ре­са к гости­нич­ным, ком­мер­че­ским и офис­ным акти­вам было ком­пен­си­ро­ва­но взрыв­ным спро­сом на логи­сти­че­ские акти­вы. Во вто­рой поло­вине года общая струк­ту­ра опе­ра­ций соста­ви­ла 29,5 или 219 мил­ли­о­нов дол­ла­ров. В кон­це 2020 года этот пока­за­тель состав­лял 25,7%, а в преды­ду­щие пять лет — 6–10%. Ана­ло­гич­ная тен­ден­ция наблю­да­лась во вре­мя кри­зи­са 2014 года, когда доля инве­сти­ций в логи­сти­че­ские акти­вы рез­ко вырос­ла до 20%. 

Инвестиции развиты

Физи­че­ские лица теперь так­же заин­те­ре­со­ва­ны в скла­дах — спрос со сто­ро­ны част­ных инве­сто­ров за послед­ний год уве­ли­чил­ся на 15%. Инфля­ция, низ­кие став­ки по депо­зи­там, пере­мен­ные став­ки и общая неопре­де­лен­ность в эко­но­ми­ке побуж­да­ют людей вкла­ды­вать сред­ства в недвижимость. 

Самым попу­ляр­ным инве­сти­ци­он­ным акти­вом для рос­си­ян оста­ет­ся жилая недви­жи­мость, но все боль­ше и боль­ше инве­сто­ров пере­смат­ри­ва­ют свои взгля­ды на этот сег­мент. Все свя­за­но с ростом цен — за послед­ний год на пер­вич­ном рын­ке Моск­вы жилье вырос­ло в сред­нем на 20%. После это­го взрыв­но­го роста ожи­да­ния инве­сто­ров в этом сег­мен­те снизились. 

В то же вре­мя раз­ра­бот­чи­ки скла­дов, инве­сти­ци­он­ные фон­ды и дру­гие игро­ки на рын­ке недви­жи­мо­сти все чаще при­вле­ка­ют част­ных игро­ков в сег­мент логи­сти­ки. Плат­фор­мы Kraudfanding актив­но раз­ви­ва­ют­ся и пред­ла­га­ют част­ным инве­сто­рам воз­мож­ность кол­лек­тив­но инве­сти­ро­вать в ком­мер­че­скую недви­жи­мость и доход­ность более 10% в год. 

Рань­ше это в основ­ном дела­лось бан­ков­ски­ми струк­ту­ра­ми, но недав­но сами вла­дель­цы акти­вов заин­те­ре­со­ва­лись воз­мож­но­стью «упа­ко­вать» объ­ек­ты в ZPIF и про­да­вать акции. И эти акции ста­но­вят­ся все более попу­ляр­ны­ми: их спрос обу­слов­лен более высо­кой доход­но­стью ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти по срав­не­нию с депо­зи­та­ми или обли­га­ци­я­ми и более управ­ля­е­мы­ми рис­ка­ми, чем фон­до­вый рынок. Кро­ме того, высо­ко­ка­че­ствен­ные логи­сти­че­ские акти­вы пред­ла­га­ют инве­сто­рам дли­тель­ный и надеж­ный поток арен­ды, низ­кую сто­и­мость вхо­да для одной пло­ща­ди и лик­вид­ный рынок аренды. 

Инвестиционная стратегия

Доход­ность инве­сти­ций в недви­жи­мость начи­на­ет­ся с 9% и зави­сит от каче­ства, место­по­ло­же­ния и уров­ня рис­ка акти­вов. Инве­сто­рам инте­рес­ны пять основ­ных инстру­мен­тов: день­ги, цен­ные бума­ги, депо­зи­ты, жилая и ком­мер­че­ская недвижимость. 

Сове­тую создать порт­фель, рас­пре­де­ляя по 20% каж­до­му из инстру­мен­тов. Денеж­ные сред­ства необ­хо­ди­мы для при­ня­тия быст­рых реше­ний — инве­сти­руй­те в при­быль­ный инстру­мент или реа­ли­зуй­те мно­го­обе­ща­ю­щую идею, кото­рая теперь тре­бу­ет средств. 

Мини­маль­ный пре­дел вхо­да для част­ных инве­сто­ров начи­на­ет­ся с 300–500 тысяч. RUB. — в этом слу­чае вы може­те инве­сти­ро­вать в любой актив через кра­уд­фандин­го­вую плат­фор­му (пре­дел вхо­да уста­нав­ли­ва­ет­ся самой плат­фор­мой). При покуп­ке улич­но­го ритей­ле­ра инве­сти­ции начи­на­ют­ся от 15 мил­ли­о­нов руб­лей., части пола в рабо­чем цен­тре — от 30 мил­ли­о­нов руб­лей., отдель­ный склад, офис или ком­мер­че­ское зда­ние — от 100 мил­ли­о­нов рублей. 

Не только склады

Сег­мент офи­са меж­ду ком­мер­че­ской недви­жи­мо­стью мож­но счи­тать мно­го­обе­ща­ю­щим — он пока­зал мак­си­маль­ную устой­чи­вость ко всем рыноч­ным кри­зи­сам за послед­ние 15 лет. 

В год пан­де­мии рынок офи­сов был доволь­но тихим, хотя вве­де­ние режи­ма само­изо­ля­ции сопро­вож­да­лось опа­се­ни­я­ми, что коли­че­ство вакан­сий рез­ко уве­ли­чит­ся. Низ­кий доступ к новым обла­стям помог сохра­нить вакан­сию на уровне 8,1%, даже при сни­же­нии спро­са. Для срав­не­ния, послед­ний самый высо­кий пока­за­тель был в 2014 году, когда более 14% офис­ных зда­ний оста­лись вакантными. 

На защи­ту инве­сти­ци­он­ной при­вле­ка­тель­но­сти офи­сов так­же вли­я­ет раз­ви­тие сег­мен­та ковор­кин­га, кото­рый рас­тет на десять про­цен­тов в год и дока­зы­ва­ет, что офис­ные поме­ще­ния тре­бу­ют­ся в той или иной интерпретации. 

Риск оправдан, но не всегда

Скла­ды ста­ли основ­ным бене­фи­ци­а­ром в 2020 году, и в буду­щем инве­сти­ции в сек­тор будут про­дол­жать рас­ти. Этот резуль­тат мож­но сде­лать, по край­ней мере, сосре­до­то­чив вни­ма­ние на пока­за­те­лях раз­ви­тых рын­ков — Москва по-преж­не­му зна­чи­тель­но отста­ет от объ­е­ма склад­ских пло­ща­дей на душу населения. 

В буду­щем мож­но ожи­дать, что спрос на скла­ды будет удо­вле­тво­рен за счет все­сто­рон­не­го раз­ви­тия ком­па­ний, кото­рые предо­став­ля­ют роз­нич­ную тор­гов­лю и рабо­ту всей сети онлайн-обо­ро­та, вклю­чая логи­сти­ки, кото­рые достав­ля­ют в тече­ние послед­не­го мили, а так­же обслу­жи­ва­ют и рас­про­стра­ня­ют зака­зы. В 2020 году на ком­па­нии этих сек­то­ров уже при­хо­ди­лось более 50% склад­ских операций. 

Квартиры и апартаменты

Инве­сти­ции в жилую недви­жи­мость ста­ли осо­бен­но попу­ляр­ны­ми в про­шлом году, когда была вве­де­на льгот­ная ипо­те­ка, сни­зи­лась базо­вая про­цент­ная став­ка и кли­ен­там было невы­год­но оста­вать­ся на депо­зи­тах на фоне коле­ба­ний валют­ных кур­сов. Поми­мо роста актив­но­сти на фон­до­вом рын­ке, на рын­ке жилья наблю­да­ет­ся при­ток инве­сто­ров, пыта­ю­щих­ся най­ти вре­мя для покуп­ки жилья без повы­ше­ния базо­вой про­цент­ной став­ки и роста цен. 

Мно­гие кли­ен­ты, купив­шие квар­ти­ры или квар­ти­ры в новых зда­ни­ях в Москве в нача­ле 2020 года, про­да­ют недви­жи­мость, кото­рая все еще стро­ит­ся, с мак­си­маль­ной прибылью. 

Спе­ку­ля­тив­ное настро­е­ние кли­ен­тов, кото­рые счи­та­ют, что зав­тра они будут про­да­вать с абсо­лют­ной при­бы­лью после покуп­ки квар­ти­ры сего­дня, оста­ет­ся важ­ным фак­то­ром роста цен. Хотя это не все­гда так — миро­вой опыт послед­них 15 лет явля­ет­ся тому подтверждением. 

Инве­сти­ции в жилую недви­жи­мость не поте­ря­ют сво­ей акту­аль­но­сти по срав­не­нию с дру­ги­ми типа­ми недви­жи­мо­сти, посколь­ку, поми­мо полу­че­ния при­бы­ли при покуп­ке квар­ти­ры на началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства, домаш­няя недви­жи­мость часто исполь­зу­ет­ся в каче­стве рабо­ты по арен­де после вво­да в экс­плу­а­та­цию дома. 

Фор­мат квар­ти­ры про­дол­жа­ет наби­рать попу­ляр­ность сре­ди инве­сто­ров бла­го­да­ря более при­вле­ка­тель­ным бюд­же­там на закуп­ки и ком­пакт­ным реше­ни­ям для пла­ни­ро­ва­ния. Одна­ко на фоне ожи­да­е­мо­го при­ня­тия зако­на о пра­во­вом ста­ту­се застрой­щи­ки не спе­шат про­да­вать новые жилые ком­плек­сы, что может стать допол­ни­тель­ным сти­му­лом для инве­сти­ций в этот фор­мат недвижимости. 

Автор 

v kakuju nedvizhimost investirovat v  godu ad

Ста­ни­слав Бибик — парт­нер, Член прав­ле­ния Colliers в Рос­сии Обзор авто­ров, Ста­тьи пуб­ли­ку­ют­ся в раз­де­ле «Обзо­ры», может не соот­вет­ство­вать интер­пре­та­ции редакции.

Источ­ник rbc.ru

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :