показать результаты поиска

Застой цен и охлаждение: чего ждет вторичный рынок жилья в Москве

/
/

В сен­тяб­ре на рын­ке вто­рич­но­го жилья в сто­ли­це сло­жи­лась необыч­ная ситу­а­ция — спрос был ниже авгу­стов­ских. В то же вре­мя уве­ли­чи­лась экс­по­зи­ция квар­тир. Как это вли­я­ет на цены и что будет даль­ше — мы гово­рим с экспертами 

cenovaja stagnacija i ohlazhdenie chto zhdet vtorichnyj rynok zhilja v moskve a

Спрос на ажи­о­таж на рын­ке жилья Моск­вы посте­пен­но заме­ня­ет­ся охла­жде­ни­ем. За пер­вые две неде­ли сен­тяб­ря спрос упал при­мер­но на поло­ви­ну (40%) по срав­не­нию с тем же пери­о­дом про­шло­го года. По срав­не­нию с дву­мя неде­ля­ми авгу­ста сни­же­ние соста­ви­ло 10%. Такая инфор­ма­ция предо­став­ля­ет­ся ана­ли­ти­ка­ми ком­па­нии по недви­жи­мо­сти Incom-Nestvistvo, кото­рые ана­ли­зи­ру­ют коли­че­ство аван­сов, полу­чен­ных ком­па­ни­ей (пока­за­те­ли теку­ще­го спроса). 

«В сен­тяб­ре про­шло­го года дея­тель­ность поку­па­те­лей уже была на уровне тре­во­ги — спрос начал быст­ро рас­ти после окон­ча­ния обще­го пери­о­да само­изо­ля­ции. Важ­но отме­тить, что по резуль­та­там пер­вой поло­ви­ны 2021 года мы полу­чи­ли на 34% боль­ше аван­сов, чем за тот же пери­од 2020 года, когда дей­ство­вал общий режим само­изо­ля­ции », — ска­зал Сер­гей Шло­ма, дирек­тор отде­ла вто­рич­но­го рын­ка недви­жи­мо­сти Incom. 

Ситуация нетипичная

Одна­ко ситу­а­ция, когда спрос на август выше сен­тябрь­ско­го уров­ня, нети­пич­на для рын­ка жилья, гово­рят экс­пер­ты по недви­жи­мо­сти Incom. «Мы про­ана­ли­зи­ро­ва­ли нашу ста­ти­сти­ку с нача­ла миро­во­го финан­со­во­го кри­зи­са в 2008 году — за это вре­мя август и сен­тябрь были рав­ны лишь трем аван­сам. Толь­ко одна­жды, в сен­тяб­ре 2019 года, 5% поку­па­те­лей про­иг­ра­ли в авгу­сте », — ска­зал Шлома. 

«Но сле­ду­ет отме­тить, что 2019 и 2021 годы были очень похо­жи­ми пери­о­да­ми. В эти годы, в 2018 и 2020 годах, мы наблю­да­ли сни­же­ние актив­но­сти поку­па­те­лей после зна­чи­тель­но­го уве­ли­че­ния спро­са после окон­ча­ния обще­го режи­ма самоизоляции ». 

Ана­ли­ти­ки Incom-Nestvistics гово­рят, что охла­жде­ние на вто­рич­ном рын­ке жилья свя­за­но с ухуд­ше­ни­ем усло­вий ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. С нача­ла это­го года Цен­траль­ный банк уже пять раз повы­шал клю­че­вую став­ку. В резуль­та­те он вырос с 4,25% до 6,75%. После это­го ипо­те­ка подо­ро­жа­ла. В свя­зи с повы­ше­ни­ем базо­вой про­цент­ной став­ки рен­та­бель­ность депо­зи­тов, кото­рые явля­ют­ся аль­тер­на­ти­вой покуп­ке жилья для инве­сто­ров, увеличилась. 

Дру­гие экс­пер­ты, опро­шен­ные RBC-Related Property, еще не отме­ти­ли зна­чи­тель­но­го сни­же­ния спро­са на мос­ков­скую репро­дук­цию. Ана­ли­ти­ки Est-a-Tet не упо­ми­на­ют об умень­ше­нии коли­че­ства опе­ра­ций с вто­рич­ным жильем на сво­их пред­при­я­ти­ях, но опи­сы­ва­ют первую поло­ви­ну сен­тяб­ря как «доста­точ­но спо­кой­ную». «Спрос на вто­рич­ное жилье не сни­жа­ет­ся, спрос более лока­ли­зо­ван, более адек­ва­тен», — объ­яс­ни­ла Юлия Димо­ва, дирек­тор офи­са про­даж вто­рич­ной недви­жи­мо­сти Esta-a-Tet. 

Вторичные заметки

За восемь меся­цев до сен­тяб­ря коли­че­ство сде­лок со вто­рич­ным жильем уве­ли­чи­лось. Напри­мер, Росре­естр назвал январь-июль рекорд­ным в исто­рии такой ста­ти­сти­ки. По дан­ным сто­лич­но­го депар­та­мен­та Росре­ест­ра, в авгу­сте было заре­ги­стри­ро­ва­но 13,9 тыся­чи чело­век. дого­во­ры куп­ли-про­да­жи (изме­не­ния). Это при­мер­но на 4% боль­ше, чем в июле. По срав­не­нию с авгу­стом 2020 года коли­че­ство сде­лок на вто­рич­ном рын­ке немно­го умень­ши­лось — 726 контрактов. 

Одна­ко, учи­ты­вая дина­ми­ку с нача­ла года, коли­че­ство опе­ра­ций со вто­рич­ны­ми квар­ти­ра­ми за послед­ние семь лет пре­вы­си­ло мак­си­мум, отме­ча­ет Москва Росре­естр. По их дан­ным, в янва­ре-авгу­сте 2021 года было заре­ги­стри­ро­ва­но 107,2 тыся­чи чело­век. дого­во­ры куп­ли-про­да­жи. Это в 1,4 раза (+ 38%) боль­ше, чем за пер­вые восемь меся­цев про­шло­го года (77,8 тыс.).), а так­же в 1,1 раза (+ 12%) боль­ше, чем в 2019 году (95,3 тысячи).). 

«Мы можем пред­по­ло­жить, что реги­стра­ци­он­ные доку­мен­ты были полу­че­ны в авгу­сте, вклю­чая про­да­жи, ранее выстав­лен­ные на про­да­жу, но все же ста­биль­ность вто­рич­ных зда­ний выше, чем у новых зда­ний, где спрос сни­зил­ся на 30% по срав­не­нию с июнем», — ска­зал Алек­сей Попов, руко­во­ди­тель ана­ли­ти­че­ско­го цен­тра CIAN. Это пото­му, что льгот­ная ипо­те­ка дей­стви­тель­но пере­ста­ет вли­ять на рынок новых зданий. 

Несмотря на стабилизацию цен, квартиры продаются медленнее

Уве­ли­че­ние сред­не­го сро­ка воз­дей­ствия (про­да­жи) вто­рич­ных квар­тир ука­зы­ва­ет на сни­же­ние спро­са. По оцен­кам экс­пер­тов по недви­жи­мо­сти, вес­ной он коле­бал­ся от 40 до 44 дней, а в сен­тяб­ре он вырос в один раз — до 64 дней. Est-a-Tet так­же отме­ча­ет уве­ли­че­ние про­дол­жи­тель­но­сти выстав­ки. По сло­вам Юлии Димо­вой, экс­по­зи­ция квар­тир вто­ро­го клас­са, под­ле­жа­щая над­ле­жа­щей оцен­ке в сен­тяб­ре, зани­ма­ет око­ло трех недель. Он вспо­ми­на­ет, что когда спрос был на пике, квар­ти­ра мог­ла уехать на неделю. 

Что каса­ет­ся цен, то впер­вые с лета 2020 года ана­ли­ти­ки отме­ти­ли сни­же­ние сред­них цен на вто­рич­ные квар­ти­ры в Москве. По дан­ным Incom-Carrossing Property, цена 1 квад­рат­ный метр по срав­не­нию с июлем в авгу­сте. м% упал на 0,1, квар­ти­ры — на 1,8%. Наи­бо­лее замет­ные изме­не­ния были обна­ру­же­ны в CAO — минус 0,6% (цена 1 кв. м) и минус 4,5% (зна­че­ние сло­та). В то же вре­мя, если посмот­реть на дина­ми­ку с нача­ла года, то рост наблю­дал­ся — 21,8%, 273,6 тыс. RUB. На 1 квад­рат. м. Сей­час цена вто­рич­но­го «квад­ра­та» такая же, как и в августе. 

Одна­ко по срав­не­нию с сен­тяб­рем про­шло­го года сни­же­ние неко­то­рых лотов может дости­гать 15–20%, доба­вил дирек­тор офи­са про­даж вто­рич­ной недви­жи­мо­сти Esta-a-Tet. Алек­сей Попов из CIAN счи­та­ет, что за послед­ние девять меся­цев на рын­ке наблю­да­ет­ся застой цен. Сред­няя цена по CIAN состав­ля­ет 1 кв.м. м в сто­ли­це колеб­лет­ся от 255 тысяч. До 260 тысяч. RUB. (кро­ме элит­ной соб­ствен­но­сти). «Но за послед­ние неде­ли серьез­ных изме­не­ний не про­изо­шло. Есть опре­де­лен­ные при­зна­ки сни­же­ния цен. В част­но­сти, за послед­ние две-три неде­ли новые про­дук­ты в целом немно­го дешев­ле, чем весь объ­ем вто­рич­но­го пред­ло­же­ния, но пока невоз­мож­но гово­рить о фор­ми­ро­ва­нии ста­биль­ной тенденции ». 

Тогда что будет

Ана­ли­ти­ки про­гно­зи­ру­ют даль­ней­шее сни­же­ние спро­са на рын­ке вто­рич­но­го жилья. По оцен­кам CIAN, коли­че­ство тран­зак­ций в бли­жай­шие меся­цы сни­зит­ся на 15–20% по срав­не­нию с теку­щи­ми зна­че­ни­я­ми. Это про­изой­дет в первую оче­редь за счет поку­па­те­лей ипо­теч­ных кре­ди­тов. «Но мы не ожи­да­ем, что спрос рух­нет», — ска­зал он. Во вто­рич­ном сек­то­ре зна­чи­тель­ная часть про­даж и поку­пок свя­за­на с мигра­ци­ей и есте­ствен­ным пере­ме­ще­ни­ем насе­ле­ния. По сло­вам Алек­сея Попо­ва, лоты идут к нему в резуль­та­те рож­де­ния, смер­ти, бра­ка, раз­во­да и переселения. 

Incom-Carrossing Property, в свою оче­редь, ожи­да­ет, что коли­че­ство аван­сов будет на 30–40% ниже, чем в про­шлом году. «В целом 2020 и 2021 годы сопо­ста­ви­мы по пока­за­те­лям спро­са. К кон­цу это­го года сред­ние цены на жилье не изме­нят­ся. Из-за ослаб­ле­ния спро­са воз­мож­на лишь неболь­шая кор­рек­ти­ров­ка цено­вых пока­за­те­лей, но не более 2–3% », — ска­зал Сер­гей Шлома. 

Ана­ли­ти­ки Est-a-Tet так­же заяви­ли, что не ожи­да­ют сни­же­ния спро­са и цен на вто­рич­ное жилье. По их сло­вам, толь­ко изна­чаль­но завы­шен­ные объ­ек­ты будут дешевле. 

Автор Ната­лья Густова

Источ­ник rbc.ru

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Эта высота div необходима для включения липкой боковой панели
Ad Clicks : Ad Views : Ad Clicks : Ad Views :